2018年上半年，地產融資的收緊，從此前的債券融資、銀行貸款到地產類信託，開始在A股市場的非公開發行中逐步得到驗證。
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超1500億公司債被中止
6月20日，中弘股份股價一度跌破1元，差點成為*ST海潤之後又一隻“仙股”。6月20日晚間，中弘股份發佈終止非公開發行股票的公告，這意味著公司籌劃兩年之久的36億元規模定增徹底告吹。而根據證監會日前披露的《發行監管部再融資申請企業基本信息情況表》，包括中洲控股、泰禾集團等在內的多家房地產企業的非公開發行審核狀態均為“中止審查”。
最近被中止發行的是北京金融街投資（集團）有限公司，根據上海證券交易所網站顯示，6月15日該公司擬發行的50億小公募公司債，狀態轉為“中止”。
同樣是在2016年5月，泰禾集團也籌劃擬向包括上市公司控股股東福建泰禾投資有限公司在內的不超過10名特定對象，非公開發行A股股票數量不超過53551萬股，募集資金總額不超過98億元。募集資金將用於北京大興中央廣場（泰禾嘉信）項目、北京西局西府大院項目等項目，並償還金融機構貸款。同年9月，公司便決定將原計劃非公開發行股票募集資金總額從98億元調減至70億元，發行數量由5.38億股降至3.85億股，調整後所募集的70億資金用途中不包括償還金融機構借款。
根據證監會最新披露的截至6月14日的《發行監管部再融資申請企業基本信息情況表》，在目前申請再融資的房地產企業中，包括嘉凱城在內的4家公司為“已通過發審會”狀態，包括綠地控股在內的6家房地產公司為“已反饋”狀態，而中洲控股、中弘控股和泰禾集團3家公司則為“中止審查”狀態。
據鳳凰網房產梳理，2018年以來已有十多家房企發行公司債被中止，其中不乏大型房企的身影，如碧桂園（200億）、富力地產（60億）、泰禾集團（98億）、花樣年（50億）、龍湖地產（80億）和合生創展（31億）等。
海通證券的報告顯示，2018 年截止6月8日，房企公司債通過發審會共24家，發債總額為1125億元。而中止次數則達到21次，其中碧桂園、花樣年、廣東珠江中止兩次，中止金額1510億元，中止金額遠超通過的金額。
2015年和2016年上半年，中國房地產市場火爆，引發了從中央到各地密集出臺調控政策。而前述遭遇“中止審查”的A股房地產企業，多數申請再融資的時間窗口，正好趕在了調控政策出臺前夕。
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房企融資受限
其實從2016年底開始，對於房企發債的審核就已收緊。滬深交易所從2016年10月份開始相繼出臺文件，嚴格執行國家房地產行業政策和市場調控政策，對房企發行公司債行為明確了發行門檻等要求；證監會和銀監會也提出嚴禁違規資金進入房地產領域；發改委則要求嚴格限制房企發行公司債用於商業性房地產項目。
來自政策層面的監管效果立竿見影，據WIND統計數據，2014-2016年，上市房企發行公司債規模分別為109億元、1542億元和3035億元，但2017年發債規模驟降至240億元，同比降幅達92%。
在融資收緊的大背景下，公司債募資項目和資金用途成為發行能否通過的重要因素。早在5月份合生創展、龍湖地產等房企公司債被中止的時候，就有分析指出，中止原因主要是證監會對房企發債的募資項目和資金用途監管有所升級，而兩家房企擬發行的公司債主要是用於償還此前的舊債，這明顯不在政策鼓勵的範圍內。
處於行業龍頭位置的碧桂園，也對外解釋了公司債中止的原因，“本次碧桂園小公募公司債中止的原因，主要系公司擬調整本次債券的募投項目，以使募集資金更好地匹配募投項目並得到更加有效的運用。”
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債償規模井噴
有研究機構統計，截至2018年一季度末，上市房企有息債務規模已經接近3萬億，平均資產負債率依舊在70%以上。
來自海通證券的報告顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019–2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元；此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，規模之大史無前例。
房企償債高峰期的集中到來，是有跡可循的。
2014年下半年起，國家對發行主體擴容和審批機制進行改革，房企發債規模呈現逐年遞增的態勢，在2016年達到了高峰。該年房企共發行了870只債券，總髮行量高達8316億元。而最主要的是，2015年和2016年發行的公司債，多數採取3+2、2+1年的還本付息期限結構，也就意味著2018年開始集中到期，且未來幾年還將承受重大的資金考驗。
6月11日，萬科發佈公告稱，公司公開發行不超過80億元的住房租賃專項公司債券的申請已獲證監會批准。
這無疑為目前陷入資金困局的房企打了一劑“強心針”，表明目前監管部門對房企融資限制並非“一刀切”。除了萬科的80億元公司債、新城控股的46.62億元私募債、金輝集團的20億小公募等，也在近期放行通過。
對此，一些券商承做人士指出，在目前的環境下，財務狀況更好、評級更高的房企公司債仍然要更好發一些。早在2016年10月，上證所發佈《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，要求發行人應資質良好、主體評級AA及以上，嚴格執行國家房地產行業政策和市場調控政策。
此前花樣年就曾對外回應，債券中止的原因是花樣年在爭取一些更高的評級，“我們評估到在目前的市場環境下，更高的評級對我們更有利，我們也會盡快去恢復這項發債。”
其次，在“房住不炒”的政策背景下，發展住房租賃獲得了政策鼓勵，資金面對此也有所傾斜。
以萬科為例，其目前正在大力發展旗下的長租公寓業務，數據顯示，截至2017年底，萬科旗下長租公寓品牌泊寓累計獲取資源超10萬間，累計開業超3萬間，覆蓋29個城市。其業務產品線也在擴張，針對不同租賃品類開展業務嘗試，比如收購服務式公寓、涉足家庭式公寓方案等。2018年，萬科還將繼續加大力度發展租賃住房，計劃新獲取10萬間以上的租賃住房。
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中小房企違約風險驟升
申萬宏源證券一位從事固收研究分析師介紹說，2016年10月地產開啟調控以來，銀監會、交易所等都陸續發文，使地產融資全面收緊。“整體來看，地產融資收緊率先從債券融資開始，地產債發行一改2015、2016年爆發式增長態勢，2017年發行量僅1204億元（不含短融），截至2018年5月16日地產發債1011億元。銀行貸款方面，專項檢查、風險防控工作指導意見、規範銀信類業務通知也嚴禁銀行資金違規流入地產，通過私募資管計劃委外資金流向地產也被禁止，房地產類信託監管在2017年後半年開始也持續收緊。”
國內融資形勢的嚴峻化，使部分房企將視線轉向海外。新城控股子公司新城環球4月便在新加坡交易所發行3億美元債券，6月4日在4月份的基礎上增加發行2億美元債券，票面利率為6.5%。
整體來看，融資難無疑會對房企土地儲備和存貨帶來挑戰。倘若新增的土地儲備跟不上，相關房企在未來特定週期內能否實現業績的穩定增長，便要畫上問號。因此，通過多種方式增加土地儲備便成為不少房企面臨的新課題。以泰禾集團為例，公司控股子公司運成置業日前籌劃，以8.5億元受讓西藏創耀實業有限公司90.91%股權，以1.79億承接匯歐創業對創耀實業享有的應收賬款債權，以增加鄭州地區的土地儲備。
甚至有業內人士預計，今年下半年會有部分中小房企違約風險事件發生，中小房企將加速退出市場，行業集中度進一步提高。
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