“優客工場預計將在今年或者明年年初上市，地點是香港和上海二選一。”
日前，優客工場創始人、首席執行官毛大慶在接受專訪時透露公司一年內就將實現盈利，並很快上市。更讓商業地產人感嘆的是，不久前的C輪融資當中，優客工場的估值已經達到了17億美元。
一個尚未實現盈利，且不持有資產的輕公司，用短短三年的時間超越眾多持有重資產的傳統商業地產企業估值，如果真能上市成功，的確會刷新商業地產企業的傳統認知。
比如一間30平米的公寓，市場估值大概10萬/間，而聯合辦公五六平米一個工位，估值卻能超過百萬，甚至像WEWORK達到200萬，這是幾十倍甚至上百倍的差距。
當商業地產企業在苦哈哈的提升NOI，以期擴大資產估值進一步拉昇企業估值的時候，聯合辦公的贏家們卻笑而不語。
或許我們可以從中找到未來商業地產發展的幾點啟示，而這幾點不只對寫字樓，對購物中心、甚至公寓都同樣適用：
各種新技術或許是風口，
但
人的需求變遷才是最大的風口
作為商業地產中的新秀，聯合辦公事實上已經超越了一個趨勢，一場“革命”或者一場“運動”，就像很多人在最初階段提到的那樣。 早期的試水階段已經完成，現在回想起來，甚至可以認為，聯合辦公可能被視為服務式辦公室的演變，從七十年代出現的商業或行政中心演變而來，但終有不同，而且這一次卻成了風口。
如今發達的網絡技術使我們能夠從任何地方開展工作，但這種自由導致許多人發現，遠程工作並不像看起來那樣富有成效或令人愉快。如果沒有附近的同事與他人分享想法，尋求反饋意見，甚至是一杯日常醒神的“工作咖啡”，那麼工作日就會變得漫長而孤獨。
Coworking為許多人填補了這個空白，其促進社區和人際關係的能力可能正是導致這個相對較新的行業取得長期成功的原因。
在過去的十年中，聯合辦公似乎已經成為主流。根據The Instant Group集團最近發佈的全球城市報告，過去12個月全球共享辦公空間的數量增長了18％。到2017年底，全球將有14,000個Coworking空間，有120萬人在Coworking /共享空間環境中工作。根據NAIOP和Deskmag的研究，在過去的3年中，全球空間數量增長了240％！這些空間中的成員數量在同一時期增長了驚人的400％！
熟悉的模式固然穩定，
但
資本只追逐有未來的企業
主動求變
不要等到資本把你拋棄
最近，我們看到新的市場參與者進入他們的行業。所有跡象都表明，當長期的傳統的辦公樓經營者不再推動行業向前發展時，大型資產持有者和投資公司會無情的將其拋棄，所有跡象表明聯合辦公市場已趨於成熟，當然目前還是主要在美國。
全球最大的房地產私募股權公司Blackstone管理著1020億美元的資產，宣佈收購倫敦的The Office Group。通過收購36個建築物，此次收購為The Office Group帶來了全球化品牌所需的必要條件。與此同時，總部位於美國的私募股權基金Carlyle購買了三棟倫敦建築，將一個新品牌Uncommon帶到共享辦公空間的主要市場----倫敦。
這些新進入市場的企業對長期商業房地產交易表現出更強的資本化能力。更廣泛地說，可以預見的是，靈活的工作空間和共享辦公空間的財務投資將顯著增加。
另一個催熟市場的需求，來自於大型企業租戶的進駐。
隨著像Verizon，Microsoft和其他公司正在採購面向社區和協作的工作空間概念，面向聯合空間的新目標受眾也在不斷髮展。大型公司正在與聯合工作空間簽訂租賃協議，以利用創新，密切的業務關係和其他方面的優勢，併為遠程員工提供在家工作的替代方案。
67%的全球性企業將聯合辦公作為其企業不動產管理的重要長期策略，而非臨時使用。
市場對於聯合辦公的需求以及企業對於共享辦公的快速接受證明了該商業模式的可行性，以及作為所有利益相關者的“可出租型商業”風險的共同服務和“聯合辦公空間即服務”的合法性。
令人欣慰的是，傳統的商業地產還有改變的機會。JLL的報告講到，到2030年全球辦公樓市場的30%將會轉化為這種靈活功能的辦公空間。
商業地產的地段價值重要，
但
運營價值變得更重要
從租場地到造場景
靈活性和服務成為價值增長新動能
商業地產在理論中是傳統的長期資產，由於長期交易增值和相對穩定的租金收益共同作用的價值邏輯，今天的轉變是更短期的控制，允許靈活地隨著趨勢而改變。
作為一種商業模式，大多數聯合辦公公司都建立在同樣的三個特徵上：
他們在共享的樓層或空間內提供辦公空間和/或辦公室;
租賃協議是靈活和開放的，允許租賃者無需承諾就能入駐或出租;
社群化運營，運營商通過舉辦活動，節目和其他活動積極促進會員之間的緊密聯繫。
從另一方面，聯合辦公的靈活性可能抵禦任何未來的經濟衰退，這對商業地產行業來說很重要。許多公司在幾年前面臨經濟衰退時需要縮小規模，這有助於聯合辦公的初期增長。所以現在，與會員一起發展，共享空間比普通辦公空間更有效。
參與聯合辦公空間的商業地產和股權公司可以“空間即服務”的形式利用新的和現有的房地產資產。他們可以擴大他們的房地產投資組合渠道，同時獲得新的行業和市場，甚至可以在沒有打入新市場之前的情況下將他們的品牌置於全球，比如優客工場向美國市場的擴張。
高估值固然令人豔羨，
但
所有的空間生意
都要回歸到坪效和租金的邏輯之上
隨著市場的不斷成熟，聯合辦公焦點將從建設新社區轉向增加入駐率和盈利能力。對於用戶最終購買工作空間產品和概念的情況變得越來越少，因為它是關於如何滿足用戶需求並超出使用者原有期望的模型。
商業地產公司和資產所有者將會抓住目前的市場形勢，利用巨大的機會將貨幣資產進行變現。
從數據上看，平均而言，聯合辦公空間每平方英尺的收入比傳統寫字樓高出2-3倍。 商業地產的業主可以通過將空置面積轉換為可資租賃的工位來大幅增加收入。
從他們的角度來看，以每平方英尺50美元的價格將房地產租給一個合作運營商，然後再以租戶價格的兩倍重新出租，這足以成為吸引入市的理由。
正如今年的GWA金融業調查結果所指出的，租金上漲率將推動現有的運營商和承租人與業主進行新的創造性的合資企業和租賃談判。以建立一個可識別的品牌和“恆星成員體驗”為目標，業主和管理者之間的未來合作將為接近運營商模型創造新的途徑。
商業與地產ID:Commercialproperty
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