前幾日我所趙立峰主任已對舊房轉讓土地增值稅相關政策進行了梳理及解析,為了讓大家有一個更直觀的認識,現通過一個案例來對相關政策做更深入的瞭解,相關政策可查閱我所前幾日的相關文章,在此不做贅述。
例題： 某市A公司(非房地產開發企業)於2018年1月轉讓一棟2003年自建的辦公樓，取得含稅收入9500萬元，轉讓環節的有關稅金已按規定繳納。該辦公樓總造價為1000萬元，其中包含為取得土地使用權支付的地價款400萬元、契稅16萬元以及按國家統一規定繳納的其他有關費用2萬元。
經房地產評估機構評定，該辦公樓重新購建價格為7000萬元，成新度折扣率為六成，支付房地產評估費用20萬元，該公司的評估價格已經稅務機關認定。該公司為增值稅一般納稅人，對於轉讓“營改增”之前自建的辦公樓選擇“簡易徵收”方式。（該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%,教育費附加徵收比率為3%，地方教育附加徵收比率為2%。）
1.應稅收入
應稅收入=含稅收入-增值稅=9500-9500÷(1+5%)×5%=9047.62（萬元）
2.扣除額
扣除額=取得土地使用權所支付的金額+評估價格+評估費+轉讓房地產有關稅金=418+4200+20+59.04=4697.04（萬元）
具體計算過程如下：
(1) 取得土地使用權所支付的金額=400+16+2=418（萬元）
(2)評估價格：=7000*0.6=4200（萬元）
(3)與轉讓房地產有關的稅金
轉讓環節稅金=城建稅+教育費附加+地方教育費附加+印花稅
=9500÷(1+5%)×5%×(7%+3%+2%)+9500*0.0005=59.04(萬元)。
3.增值額=不含增值稅收入-扣除額=9047.62-4697.04=4350.58(萬元)
4.增值率=4350.58/4697.04*100%=92.62%
5.應納土地增值稅：4350.58*40%-4697.04*5%=1505.38(萬元)
財稅專家簡介：
趙曉鳳，女，會計師, 河北長河稅務師事務所有限公司項目經理，從事財稅工作10餘年，提供財務、稅收、管理諮詢、稅務籌劃服務，擔任多家大中型企業、上市公司稅務顧問。
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