對於許多年輕人來說，特別是文藝小青年來說，可能喜歡公寓，特別是loft公寓，要勝過住宅。許多年輕人就如同是處在青春期的少女看上了衣著時尚的機車少年，一見鍾情得幾乎聽不進任何勸告。
公寓房落不了戶，我不落戶啊；
公寓房水電成本高，我少用不久完了嗎；
公寓房二手交易稅費太高，升值慢，我不出售，留著出租賺租金啊；
我就想有一個家，
這個城市一個真正屬於我的地方
可以靜靜的看書
靜靜的思考
靜靜的發呆
萬幸的是，我的粉絲是理智的，既然讓我分析一下，我想她一定會聽我的，那我就好好說說，裡面很多觀點都來自我發過的文章。
年輕人這種想法有問題嗎？沒有，一點問題都沒有。問題是，現在的許多公寓房可能承載不了你的這一最樸素的夢想。
前幾天看了一篇樓市文章，裡面有一句話特別認可：不管你是自住還是投資，都要以剛需的心態去選房。接著這句話，我們就來討論一下什麼人會去買公寓房。據我觀察，真正的剛需族非常少。剛需需要什麼，適宜一家人居住面積、落戶，這些三四十平方米的公寓房顯然無法滿足。
真正買公寓房的，我認為只有兩類人：低層次的炒房客和購房資金有限的文藝小青年。為什麼我把買公寓的炒房客歸為低層次一類，是因為真正有準確消息源、有充裕資金的炒房客都會在政策、片區啟動前入手具有廣闊升值潛力的商品住宅；中等炒房客沒有消息源，但是資金充裕、行事果斷，有一定的樓市知識儲備，所以會選擇到安全邊際較高的區域購買商品住宅；只有資金有限，房產知識匱乏到連公寓與商品住宅有何差別的人，會認為這精裝修、價格低的小公寓是寶，會聽從置業顧問的忽悠，去炒公寓房。
除了總價低、顏值高外，我認為公寓房能打動購房者很重要的一條就是出租回報率。14%、18%、甚至30%，你讓置業顧問給你算算，這公寓房的出租回報率能讓你心花怒放，而且好像好沒有任何不合理之處。特別是現在很多互聯網巨頭殺入租房市場，更讓很多人看到了住宅租賃市場的巨大錢景。
但是，事實是這樣嗎？青島最火的區域莫過於火車站。暑期的旅遊季節人流如織，大量湧入的遊客也為周邊大大小小的旅館、酒店帶來了火爆的生意。因為靠近棧橋景區，這是青島房屋租賃人氣最旺的區域之一。但是曾經最高炒到2.8萬元/平方米的看海公寓，現在是多少錢?1.4-2萬元/平方米，不信你去58同城去查。
為什麼？因為青島的旅遊旺季只有暑期那幾個月，過了暑期，不是房價大大降低的問題，而是很少有人會租，所以全年平均下來，再扣去託管公司的利潤，這酒店式公寓出租回報率與銀行利息差不多。你長租給上班族，28平方米的小房月租3000元到3500元，誰會租？收入高白領都自己買房，工薪族都會去租那些價格實惠的老房。
願意花高價租精裝小公寓的，這一類人職業很敏感，你可以去延吉路那個知名的公寓房去看看租戶都是些什麼人，就知道那麼好的地段，房價漲幅遠低於周邊住宅的原因了。
有人說，出租不成，我自己住行嗎？可以啊。
我認識一個很文藝且家裡很有錢的小朋友，當年怎麼勸都不聽，非要在市南區買一套公寓。自己花了十幾萬重新改裝。但是住了也就三四個月吧，就想出售了。
因為，看著舒服住著真不舒服；
因為，你以前不再意水電物業費，真正交起來，比較肉疼；
因為，宣傳時的優點沒那麼美好，有很多缺點沒宣傳……
具體到華潤這個公寓，是不是城陽最好的地段，是。但是你不要忘了，城陽樓市的特點。原來這個區域周邊有大量的低價房子，也就這幾年才飛漲起來的，所以很多選擇在這定居的人，一般都買了自己的房子。
主城區的剛需，外溢到這兒，既然都到了城陽了，肯定也是買住宅啊。如果選小公寓，主城區就很多，何苦要跑這麼遠？而且，這個毛坯公寓的價格還不低，即使退一萬步要買公寓，在青島市北CBD和西海岸，也有比這性價比高的。
雖然你還沒買房，你還不得不考慮，這一類的房子升值速度非常緩慢，二手交易非常萎靡，而且稅費很高，你想出手換房，後悔藥比普通商品住宅的價格要高得多，而且你還不一定能買到！
最後，就是酒店式公寓自己衍生的問題，很多業主會委託酒店管理公司託管，或者出租給特殊置業的人，這種烏煙瘴氣的環境你會感覺到很舒服嗎？
所以，精明的投資者不買酒店式公寓是有原因的，大量的酒店式公寓項目滯銷也是有原因的，酒店式公寓滯漲也是有原因的，這些現象的根本原因就是酒店式公寓剛需需求太少，其特殊屬性造成的居住舒適感太差，對於購房者來說，就像是泡麵這樣的垃圾食品，味美價廉，讓人舒服，但時間長了會產生很多讓你苦惱事情來。
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