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裁判要旨
合同在性質上屬於原始證據、直接證據，與傳來證據、間接證據相比，具有更高的證明力。因此，若當事人主張案件的真實法律關係並非書面合同所體現的法律關係，而是其他缺乏以書面證據為載體的法律關係，法院會在證據審核方面給予更為審慎的分析。即只有達到高度可能性的標準，法院才會支持當事人關於合同外存在隱藏法律關係的主張。
案情簡介
一、2013年8月21日，安鋇佳公司與洪秀鳳簽訂兩份《商品房購銷合同》，就洪秀鳳購買安鋇佳公司開發建設的百富琪商業廣場一、二層商鋪的具體事項進行了約定。兩份合同約定了房屋面積、單價、總價、附款期限、違約責任等內容。同日，雙方當事人對上述兩份合同進行了登記備案。洪秀鳳按照安鋇佳公司出具的付款委託書載明的收款賬戶，於當日通過銀行轉賬方式向安鋇佳公司匯款56574360元和22825640元，同時還向安鋇佳公司法定代表人張曉霞匯款1900萬元，共計匯款9840萬元。安鋇佳公司向洪秀鳳出具十張收據，每張金額984萬元，共計9840萬元。
二、2013年8月26日、9月18日，張曉霞向洪秀鳳各匯款368萬元。
三、另查明，2011年10月28日，百富琪商業廣場竣工驗收。2013年6月2日，安鋇佳公司與力邦公司簽訂《商鋪租賃合同》，將百富琪商業廣場一、二層商鋪出租給力邦公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。
四、洪秀鳳向雲南高院起訴，請求判令安鋇佳公司交付案涉房屋，辦理過戶登記手續，支付逾期交房的違約金。雲南高院一審判決認定上述房屋買賣合同為民間借貸的擔保，雙方之間係為名為買賣實為借貸的法律關係。故判決駁回洪秀鳳的訴訟請求。
五、洪秀鳳不服，向最高法院上訴。最高法院二審判決撤銷原判，支持洪秀鳳的訴訟請求。
裁判要點
本案中安鋇佳公司敗訴的原因在於其主張案涉的《商品房購銷合同》為雙方民間借貸關係的擔保形式，雙方系名為買賣實為借貸的法律關係，故《商品房購銷合同》應當無效，但其提供的證據“沒有達到高度可能性之證明標準”，即不能證明借貸關係存在。
一審法院認為，雙方在履行《商品房購銷合同》過程中，存在一系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣，故認定雙方之間系名為房屋買賣實為借貸民事法律關係。但最高法院認為：“《中華人民共和國合同法》針對‘交易習慣’問題作出相關規定，其意旨側重於完善和補充當事人權利義務的內容，增強當事人合同權利義務的確定性。而本案並不涉及運用交易習慣彌補當事人合同約定不明確、不完整所導致的權利義務確定性不足的問題。在前述立法意旨之外，運用‘交易習慣’認定當事人交易行為之‘可疑性’，應格外謹慎。”安鋇佳公司為反駁洪秀鳳所主張事實所作舉證，沒有達到高度可能性之證明標準。最高法院認為，一審法院認定雙方當事人一系列行為明顯不符合房屋買賣的“交易習慣”，進而基於合理懷疑得出其間系名為房屋買賣實為借貸民事法律關係的認定結論，沒有充分的事實及法律依據，也不符合相關司法解釋的規定精神。安鋇佳公司因此敗訴。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一、訴訟策略的制定要考慮到：主張存在隱藏法律關係，必須有堅實的證據作為支撐。我國民事訴訟中確定的證明標準以高度可能性為原則，以排除合理懷疑為例外。因此，否定書面證據所體現的法律關係應承擔很高的證明標準，達到“高度可能性”的程度。即要求主張否定書面證據所體現的法律關係的當事人在舉證方面排除其他的一切可能性，確鑿無疑的證明雙方在書面證據上所體現的法律關係並非真實，雙方存在其他隱藏的法律關係。這一證明要求極高，一般很難達到。因此，如果沒有確鑿的證明，不要試圖通過提出新的主張或證據“把水攪渾”的方式來贏得官司。否則，有可能因為沒有對書面證據所體現的法律關係進行足夠的反駁和抗辯，導致自身在訴訟中處於更為被動不利的境地。
二、不論是處理訴訟業務還是非訴業務，在審查、解釋、修改、起草合同時，都應當首先明確雙方基本的法律關係，切勿在雙方當事人基本法律關係都模糊不清的背景下，對合同的性質、效力等作出判斷，否則可能會出現“差之毫釐，謬之千里”的窘況。
相關法律規定
《民法總則》
第一百四十二條 有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。
無相對人的意思表示的解釋，不能完全拘泥於所使用的詞句，而應當結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，確定行為人的真實意思。
《合同法》
第一百二十五條 當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。
合同文本採用兩種以上文字訂立並約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據合同的目的予以解釋。
《最高人民法院關於適用的解釋》
第一百零八條 對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查並結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。
對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據，人民法院經審查並結合相關事實，認為待證事實真偽不明的，應當認定該事實不存在。
法律對於待證事實所應達到的證明標準另有規定的，從其規定。
第一百零九條 當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。
《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》
第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。
以下為最高法院在“本院認為”部分對此問題的論述：
民事法律關係是民事法律規範調整社會關係過程中形成的民事主體之間的民事權利義務關係。除基於法律特別規定，民事法律關係的產生、變更、消滅，需要通過法律關係參與主體的意思表示一致才能形成。判斷民事主體根據法律規範建立一定法律關係時所形成的一致意思表示，目的在於明晰當事人權利義務的邊界、內容。 一項民事交易特別是類似本案重大交易的達成，往往存在複雜的背景，並非一蹴而就且一成不變。當事人的意思表示於此間歷經某種變化並最終明確的情況並不鮮見。有些已經通過合同確立的交易行為，恰恰也經歷過當事人對法律關係性質的轉換過程。而基於各自訴訟利益考量，當事人交易形成過程中的細節並不都能獲得有效訴訟證據的支撐。合同在性質上屬於原始證據、直接證據。根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第七十七條有關證據證明力認定原則的規定，其應作為確定當事人法律關係性質的邏輯起點和基本依據，應當重視其相對於傳來證據、間接證據所具有的較高證明力。僅可在確有充分證據證明當事人實際履行行為與書面合同文件表現的效果意思出現顯著差異時，才可依前者確定其間法律關係的性質。亦即，除在基於特定法政策考量，有必要在書面證據之外對相關事實予以進一步查證等情形，推翻書面證據之證明力應僅屬例外。民事訴訟中的案件事實，應為能夠被有效證據證明的案件事實。此外，透過解釋確定爭議法律關係的性質，應當秉持使爭議法律關係項下之權利義務更加清楚，而不是更加模糊的基本價值取向。在沒有充分證據佐證當事人之間存在隱藏法律關係且該隱藏法律關係真實並終局地對當事人產生約束力的場合，不宜簡單否定既存外化法律關係對當事人真實意思的體現和反映，避免當事人一方不當擺脫既定權利義務約束的結果出現。 此外，即便在兩種解讀結果具有同等合理性的場合，也應朝著有利於書面證據所代表法律關係成立的方向作出判定，藉此傳達和樹立重諾守信的價值導向。綜上，若要否定書面證據所體現的法律關係，並確定當事人之間存在缺乏以書面證據為載體的其他民事法律關係，必須在證據審核方面給予更為審慎的分析研判。
根據《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第七條規定，“交易習慣”是指，不違反法律、行政法規強制性規定的，在交易行為當地或者某一領域、某一行業通常採用併為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法，或者當事人雙方經常使用的習慣做法。《中華人民共和國合同法》針對“交易習慣”問題作出相關規定，其意旨側重於完善和補充當事人權利義務的內容，增強當事人合同權利義務的確定性。而本案並不涉及運用交易習慣彌補當事人合同約定不明確、不完整所導致的權利義務確定性不足的問題。在前述立法意旨之外，運用“交易習慣”認定當事人交易行為之“可疑性”，應格外謹慎。
首先，關於房屋交付時間問題。案涉房產存在違反規劃超建樓層且尚未報批即行出售的事實，在此情況下，當事人約定在合同簽訂之日後近四個月時交付房產。而即便不考慮前述事實，在現房買賣情形中，如何約定交房期限方符合“交易習慣”，有無必要乃至是否形成“交易習慣”，同類一般交易判斷是否已經形成普遍共識，尚存較大疑問。
其次，關於房屋價格問題。拋開此節是否屬於“交易習慣”的問題，對不合理低價的判斷，亦須以當時當地房地產管理部門公佈的同等房地產之價格信息為參考依據。雖安鋇佳公司稱對其法定代表人張曉霞與張琳婕是否為親屬關係不得而知，但其確認張琳婕同張傳文（與張曉霞戶籍遷移時間、原因，遷出及遷入地均相同）身份證號相同的事實。張琳婕與安鋇佳公司《商品房購銷合同》的備案登記，已於2014年4月22日（一審庭審時間為2014年9月23日）因退房原因被註銷。一審法院未查明相關事實，亦未對安鋇佳公司在一審庭審中所作陳述與前述合同約定單價出現明顯差異的事實給予必要關注，徑以雙方當事人約定價格明顯低於安鋇佳公司與張琳婕在案涉合同簽訂之日近30個月前所訂合同中約定價格為主要理由，否定本案雙方當事人之間存在房屋買賣法律關係，理據不足。
此外，至本案當事人簽約時（2013年8月21日），昆明市進一步加強商品房預售管理實施意見已經在當地施行（2011年1月1日生效）。根據該意見的前述相關規定，可以認定洪秀鳳所持本案交易價格符合合理區間的主張成立。
再次，關於付款問題。案涉合同約定的購房款支付方式為分期支付，但在洪秀鳳所為一次性支付及安鋇佳公司受領給付的共同作用下，應當認定其屬於合同履行之變更。將此種合同履行變更視作與正常買房人的付款習慣相悖，理據尚不充分。而洪秀鳳向安鋇佳公司法定代表人張曉霞付款1900萬元，也符合該公司所出具付款委託書的要求。購房發票系當事人辦理房地產變更登記過程中所必需，一審法院認定安鋇佳公司此前先行開具購房款收據違背房屋買賣“交易習慣”，並得出當事人之間不存在房屋買賣法律關係的結論，缺乏足夠的事實和法律依據。對本案736萬元款項性質，雙方所述均無合同依據且無其他證據佐證。然據前所述及，也不宜基此通過解釋和推斷得出推翻書面證據所反映當事人法律關係存在的結論。
最後，關於借貸法律關係問題。洪秀鳳與安鋇佳公司簽訂了房屋買賣合同且已經備案登記，在實際履行過程中，雖然有些事實可能引發不同認識和判斷，但在沒有任何直接證據證明洪秀鳳與安鋇佳公司之間存在民間借貸法律關係，且安鋇佳公司對其所主張民間借貸法律關係諸多核心要素的陳述並不一致的情況下，認定雙方當事人之間存在民間借貸法律關係，缺乏充分的事實依據。本案二審庭審時，當庭播放了沈漢卿與安鋇佳公司法定代表人張曉霞於2014年11月10日（一審庭審之後）的通話錄音。其時，安鋇佳公司一審所持抗辯意見已經固定，但安鋇佳公司法定代表人張曉霞在通話中對洪秀鳳之購房人身份卻是認可的。
至於安鋇佳公司主張支付吳基協的1840萬元系其所歸還的借款本金問題，因其未提供任何證據支持，本院難予採信。如有爭議，當事人可另循法律途徑解決。
證明標準是負擔證明責任的人提供證據證明其所主張法律事實所要達到的證明程度。本案中，洪秀鳳已經完成雙方當事人之間存在房屋買賣法律關係的舉證證明責任，安鋇佳公司主張其與洪秀鳳之間存在民間借貸法律關係。按照《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第一百零八條規定，安鋇佳公司之舉證應當在證明力上足以使人民法院確信該待證事實的存在具有高度可能性。而基於前述，安鋇佳公司為反駁洪秀鳳所主張事實所作舉證，沒有達到高度可能性之證明標準。較之高度可能性這一一般證明標準而言，合理懷疑排除屬於特殊證明標準。《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第一百零九條對排除合理懷疑原則適用的特殊類型民事案件範圍有明確規定。 一審法院認定雙方當事人一系列行為明顯不符合房屋買賣的“交易習慣”，進而基於合理懷疑得出其間系名為房屋買賣實為借貸民事法律關係的認定結論，沒有充分的事實及法律依據，也不符合前述司法解釋的規定精神，本院予以糾正。
案件來源
洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案[最高人民法院（2015）民一終字第78號] ，《中華人民共和國最高人民法院公報》2016年第1期（總第231期）
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