吃馒头不吃包子
现在的商业地产确实严重过剩，但是我们却发现开发商们却从未停止过开发新项目的脚步，这里的确让人很费解，他们之所以要这么做，大概有以下几个原因：
一、获得土地使用权之后必须在两年内开发，否则政府有权无偿收回：
这里要分农村土地和城市规划土地：对于农村耕地，必须在两年内动工，否则政府有权无偿收回土地使用权；对于城市规划用地，如果超出出让土地合同约定的动工时间一年，则要征收土地出让金20%以下的土地闲置费，如果是超过了两年，则政府可以无偿收回土地使用权！（除一些不可抗力不能按时开工的除外），这样就强迫开发商必须按时动工开发！
二、商场是住宅的配套设施，商场建成之后有利于商圈内住宅的销售：
商场作为住宅的配套设施，它建成之后尤其是如果能招到大品牌的商家入驻，将大大提升本商圈住宅的形象，住宅也能卖出不俗的价格，因此，即便是最后商场不赚钱，但只要住宅赚的盆满钵满，总的来看还是赚钱的，更何况，商场是住宅区必不可少的配套设施，不论是否赚钱都得有！
三、商场建成后，可租可售可抵押贷款：
商场和住宅二者是相得益彰的，住宅如果入驻率很高，能带动商场的租售行情，反之，如果商场能吸引大的商家入驻，也能拉动本商圈住宅的销售，商场建成之后，可租可售，实现套现的方法有很多，即便最后租售都不理想，起码还可以抵押给银行得到一笔贷款，将风险转嫁给银行！
商场项目如果不动工，就只有地皮涨价所带来的利润，一旦动工建成了，这个蛋糕瞬间就变大了很多，能获得的抵押贷款也更多，所以，从这种意义上说，开发商在意的不是商场最后能卖给谁，而是在意是否能顺利建成，只有建成了，才能拿到更多的贷款，然后运作下一个项目，这样不断往复，开发商也就越做越大了，但是，开发商做大的同时，也把商业地产的泡沫越吹越大，风险也越来越大，这也是为什么监管部门要求房地产去杠杆的根本原因！
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K涛资本
每个行业都有它自己的秘密！外行人别乱猜。
商业地产，是房地产中比较难啃的一块。里面的奥秘更多。一般人我不告诉他。
你所看到的目前商场空置的窘境，是当今中国比较常见的，令人触目惊心，究竟为什么呢？
1、自从很多商人认为房地产投资仍然有很好的发展前景之后，商业地产开发的热潮一直高烧未退。
跟任何行业一样，商业地产开发商其中有些是有经验、有准备、或者有运营实力的；很多是没有经验、没有准备、没有实力的；所以，失败的概率高达35%--50%，也是很正常的，其他行业的高失败率，你只是看不到而已！商业地产招人现眼。投资人多，所以，你见到的失败的也就比较多。
2、各地地方主管部门，热衷于商业项目的上马，造成项目过多、门槛筛选不严、项目烂尾。
为什么地方主管部门，喜欢上马商业项目？因为相对于住宅项目，里面的综合税费收入会比住宅项目多一倍！并且，如果运营的好的话，商业项目可以带旺一个新区、并且带来大品牌、是城市靓丽的风景线！是新区开发的先锋部队！你说，地方有关人员能不热衷于此吗？项目太多、选址、规划不当，比比皆是。有关部门可能也是经验不足吧。
3、有些空置，是在商业地产可以容许的范围内，并非失败。短暂的空置、如果在合理的时间内，是没有问题的。
为什么？因为，大部分的项目，商业只是噱头，目的是为了住宅的销售；商业短期或者长期亏损，不影响住宅项目的利润，只要总的帐算得来，商业项目是允许亏损的。
4、这个亏损，也不是永久都会亏；有很多转嫁、替代的方法。
只要在可以预测的时间内，可能转盈，就可以；或者，转嫁给金融机构（为什么金融机构愿意当冤大头？很多原因，它转嫁给未来、转嫁到外地、其他企业、变相通融、腐败因素、以RETIS等方式进入资本运作、在表外做账.......）不一而足；水很深啊。
5、中国房地产发展的速度快、政策阴晴不定、许多大佬也始料不及。公认的商业大佬，沃尔玛，也不能说，在中国很多地方的商业项目是成功的；2013---2017年，沃尔玛，在合肥四年时间关闭了8家门店，只剩下一家。对于竞争对手、市场发育程度的掌控，可以说，沃尔玛在合肥也不太适应。沃尔玛尚且如此，其他商家，也不见得会强到哪里去。
6、商业地产有它脆弱的一面，看着空置很难看吧？也有它强大的一面，可以融资、信托、最小化分割、分期销售、包租运营等等；有些是打擦边球的，有些是创新、有些是诈骗！往往一步之遥。
你会看到，很多商业项目，类似于非法融资、或者传销、会销，一般老百姓往往是傻傻分不清。
7、商业项目，国内目前只有30%是成功的、运营良好的，30%是有较大风险的、勉强生存的；40%是失败的、风险极高的。
也有很多开发商被套牢啊！他们也不想空置啊！但是，运营能力不够，失败的概率极高。
8、其实，很多开发商并不愿意做商业项目，没有办法啊，是土地出让中的捆绑销售；是迫不得已进入商业领域，只好从头学起。反正他们住宅项目有较高利润，所以，商业的亏损，也只能是，泪往肚里吞，是必要的代价。也不排除一些运气好、水平高的团队，商业运营很成功，这个属于极少数。
好在高层已经认识到这个风险。
调控，已经在路上，并且不断加码之中！
主要是化解金融风险、消除社会的不和谐的隐患。以免带来较大的风险。
但愿，在不远的将来，会有较大的改观。
我们应当对于中国人的智慧、创新能力有信心。
图片来自网络
我是真像旁观者
谢谢你的时间
真像旁观者
1.卖商场地皮的钱，从地下一楼到四楼，开发商一般是采取先收定金口头承诺返点的形式套一笔资金，然后开盘逐层开卖，通常顺序是三楼四楼负一楼二楼和一楼，顺序是很讲究的，三楼四楼最便宜，所以要在傻子钱最多时下手，负一楼有大超市，有人流就意味着有好铺子，提价，一楼二楼位置最好，最高价，傻子能买就卖，不能买老子自己吃，反正负一楼到三四楼已经够本了。对了，首付5成，利率上浮5%。
2.返租赚钱。买了商铺你想开个奶茶店对吧，对不起不行，我们这个商铺是高规格高档次的商铺，不是那种阿猫阿狗都能进来的，作为业主的你们如果自己出租，很快就搞乱了。所以，你前面签完买铺合同，我们马上就签返租合同。时间嘛，15年一签。你就安心收租就行了，我们会为你搞定一切的，放心，好铺子传三代。当然咯，你买的时候你会惊喜的发现，哪怕你是开盘早上第一个进门的，好一点位置的商铺早就被选掉了。这一条里面的钱，不是实物的钱，是指赚钱机会被我拿走了。
3.出租赚钱。城市中心，区位优势，休闲娱乐一体化，你所想的一切都有，地下负23楼全是停车场，三小时停车免费，负一楼是湾岛知名的大超市，一楼全是金饰和女装，二楼是儿童活动中心，三楼餐饮，四楼影院，牛逼不，吃住玩一条龙。中国到处都有这种龙。告诉你，超市影城KTV进来是战略合作，比例分成。开发商的预留商铺是不用交租的。真正老实交租的就是进来刮肉的小租户。三月一清仓，五月一换人，刮的就是你的肉。
4.租金赚钱。我收到租金了，该返给业主了对吧？呵呵，首先你要知道几件事，水电，装修，安保，电梯，成本你不给我扣掉啊？还有，才开始几年，为了拉人气，我很多都是低租金请来的商户，生意难做啊，多担待担待。过几年就好了。什么，跟我谈法律？合同中有写保你回本吗？看清楚，写的是低风险不是零风险。
5.租金虽然少但也好过没有，虽然仅够利息也还能过得去。终于过了几年有业主受不了了，也有业主发现自己的铺子位置被改成了厕所或楼梯，扬言要收回铺子自己干。呵呵，一群法盲，好好翻翻合同，看看违约条款再来闹。
6.想熬到15年后收房，没有的事，铺子在我手里，房租得我给你，有一百种方法让你延期，再延长个15年，大家一起奔小康！对了，商铺只有40年产权。
总结来说，一个商场就像一个吸金怪兽，吸取周围的钱，吸引周围的人，吸走赚钱机会，剪刀差吃业主，高房租刮鲜肉，自有地产还可以经商抵押两不误，你给我一个不开发商场的理由！你看到的客人少，自然有租客去头疼，刮完一批又会有新的来，关我屁事，我该赚的钱早就安全落袋，怕什么？不劳你费心了。
额外一句话，老商场很多由于业主话语权的增多逐渐的失去统一规划越办越失去特色，新商场因为开发商统一管理，有很多的便利性，但代价就是业主的话语权势微，如何取舍，自己掂量，谁能看准未来呢？如果只是有个几十万的老百姓，买套住房可能还要靠谱些。
御风守望
在互联网经济的大环境下，商场的客源确实出现了一部分的分流，导致现在空荡冷清的窘境。但是开发商投资开发商场还是有很多利润增长点的。分析如下：
首先，开发商在筹备商场阶段自己需要承担的是选址和建设，在落成之后做好前期的招商，这些工作确实成本很高。一旦顺利完成上述任务后就是为入驻的品牌商家做好服务—其中大部分时候还是开发商把握了主动权。这样，商场就将大部分的经营压力转移到了品牌商家的身上去了。后期的运维成本相对较低，同时通过租赁等方式获利。
其次，商场的地价的升值可以带来收益，降低风险和成本。房产和土地的增值给开发商带来的收益是很大的。一些目光长远的开发商提前拍得土地并建设商业设施，不但完成了土地资源的储备，而且也能带动地区经济和人口的发展和增长，对于开发商和政府来说都是双赢的策略。随着地区基础设施的完善和人口的增加，土地的价值会提升数倍，对于开发商来说，其获得的收益显而易见。另外，商场作为配套的商业设施也会为开发商带来很多增值效果（例如，开发商同时开发了商场和住宅，住宅的房价与商场的租金会相互影响，共同提升）。
最后，建设商场有利于开发商提升形象。通常入驻商场的品牌都具备一定的知名度和影响力，有些商家在商场开店是有展示其品牌形象的考虑的，所以在运营方面倾注很多心血去打造，这对提升开发商的品牌也有很大的促进作用。因此，建设和运营商场对开发商来说是有利可图的。
家族企业杂志
简单一点来理解，很多商场都是空荡荡的没有人，但是开发商却还在不断地开发呢？这里面的牵扯的利益有很多，品牌效益是一点，因为做这样大型商场的一般都是大的投资商和风投资公司在创造，肯定也不只这一家，全国都会有，他们的数据统计盈亏不会只在这一家身上体现，这家亏了另外的地方的商场回把亏的拉回来，！
另外明商场的开始，有些公司的眼光是很长远的，现在目前来说这个地段的商场很亏但是他们不会去计较，他们的目的很简单，也行这片区域的城市规划还在发展中，他们提前占好位，等后面的发展，这样做也是间接的拉高周围的房价，并且很多这样的商场是为了卖房子、租房子设立的，目的是打造良好的购物、消费、居家环境，，日后随着开发商的完工，这些商场还没起色的话，他们也会慢慢的收缩规模，直至退出。因为到最后会有人买单的！
随这互联网的冲击，其实现在商场面对的挑战是很大的，但是机会也很大，很多东西无论如何在怎么去改变，这些东西依然会存在，马云现在都主打新零售模式，其实就是线上线下结合，这里面的商业逻辑也只有那些运作的大佬才真正明白是怎么回事！
平行世界奋斗的80后
资本杠杆。商业不像小买卖，低买高卖赚差价，而是全部玩金融。举个例子，某开发商建一座购物中心，假设10亿，银行贷款5亿，建好后招租，初期可能租金很低，甚至搭装补引进大品牌。但租金可以弥补运营成本，总体来说只有银行利息，开业2年左右是黄金期，经历了几次品牌调整，可以找评估公司进行资产评估，商业的价值在于经营，开业2年，有一线品牌和不错的客流量，估值翻番也是可能的，假定评估价值20亿，这时开发商就可以拿资产抵押进行融资，即使按估值一般也有10亿了，相当于回本。然后拿这10亿再启动另一个项目，如此循环。这边的购物中心还是你的，这可是资产，实在不行还可以打包上市，股市里也能赚回来。
化藤
商场还是比较赚钱的。如果你喜欢看韩剧，会发现里面很多富家少爷，家里都有几座商场，或者百货公司，很少出现家里是开超市的。
虽然大家统称为商超，都是叫连锁零售行业，但本质上的商业模式不一样：超市就是帮人卖东西的，进一瓶矿泉水每瓶加1毛钱卖出去，一般超市毛利率20个点左右；而商超主要靠收租金，只要投资建成了，后面毛利率几乎都是90多个点。
也就是说，商场把绝大部分的经营压力转嫁到了品牌店身上去了。商场自己需要承担的，前期是选址、建设，开业前是招商，开业后就是为品牌商门搞好服务——其中大部分时候还是商场把握了主动权。
大家确实都有这种感受，有些商场，大部分时候都是冷冷清清，恨不得整个商场的营业员都比顾客多，像那种随时都人流如织的商场，实在是少见。
就算商场把经营压力转嫁给品牌店，品牌店就一定能承受吗？
其实，我们所看到的人流稀少，基本上都在实体门店的允许范围内。因为品牌店，特别是那些高端商场一楼的大品牌、奢侈品牌们，基本上每个月卖几样东西，就能覆盖整个店的运营成本。
而且，对于他们来说，开这个店更多地是为了展示其品牌形象，反而没有那么高的单店业绩考核。
将来，随着电子商务越来越发达，线上线下结合越来越紧密，线下门店将成为线上交易的流量入口和体验满足者，线下门店的KPI恐怕又会变一变。
另外，当然也是很重要的一点，很多商场不是靠业务来赚钱，而是靠房产和土地的增值。
武汉有几家超市，辛辛苦苦卖一年货亏着钱，自己旗下一个门店被拆迁，光是土地补偿就几个亿，你说呢？
斑马消费
诗文稗类
周围商业饱和，客源稀少，为何还要开发商业？
1，开发商拿地开发的时候，就有商业开发指标，必须得开发，也是为了忽悠炒房的筹码。
2，开发商业配套，为了更好销售周边商品房。
3，有些地只许开发商业。
4，建好的商业，都会忽悠投资客，炒房客来买的，
5，有些投资基金融资的钱，只有花出去了，才能到自己腰包里来（套路深），至于后面投资亏损，反正又不是自己的钱。基民自承风险。
6，商业建好后，大力宣传，大力招商，大力忽悠 ，到时候商家入驻投资，最后生意不好，反正亏的又不是他们。
7，通过炒作，商铺都会销售给投资炒房客。通过运作，招商，总能招到商家进驻。
总结：即使后面真的生意不好，人气不旺，开发商也早以成功退出，留下炒房客和商家接盘呢！而且还要每月收你物业费，管理费，一本万利。
金梧桐树
每个行业都有潜规则的，就像中国移动一样，大街小巷都是移动门店，店里根本没有几个人，冷冷清清的，为什么还有这么多家呢？其实移动公司已经把房租补贴过了，也就是房租是移动公司出的。
商场也一样，现在大品牌都对自己的代理商有优惠政策，例如补贴房租，补贴员工工资，进货不给钱，把钱卖出去了再给钱……
