一、棚改货币化的背景
棚改能够改善民生、推进城市化建设、去库存、盘活房地产市场。实物化安置是以新建的安置房替换棚户区住房，对房价的影响较小，对房地产投资有直接拉动作用，在2015年之前使用得比较普遍。货币化安置是指政府直接通过货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，为了解决资金来源问题，央行设立PSL创新工具，向政策性银行投放PSL，然后政策性银行向棚改项目主体投放棚改贷款，棚改项目主体对居民进行货币化安置，居民购房，开发商利润增加，商品房库存减少，开发商拿地意愿上升，政府供应土地，土地财政创收。如此一来，整个三四线城市房地产市场得到了盘活。
二、棚改货币化的影响
1.棚改货币化与三四线城市房价。棚改的初衷是三四线城市房地产去库存，在棚改的初期，以实物安置为主。棚改货币化导致三四线城市房价暴涨的主要原因之一，货币化安置比例的提升刺激了购房需求，库存快速去化，房价不断上涨并脱离基本面。
2.PSL与货币政策。PSL是棚改货币化的重要资金来源，同时也是一种货币政策工具。当前阶段，面临更加错综复杂国内外形势，多项定向宽松的政策出台，货币政策边际宽松已现，这种情况下，PSL缩量有利于对冲这一轮定向宽松，使得货币政策松紧适度，同时有利于防风险。
3.棚改货币化与地方政府隐性债务。棚改贷款不直接增加地方政府债务，但会增加地方政府隐性债务，截至2018年5月，PSL余额超过3.12万亿元，由此带来的地方政府隐性债务风险不可忽视。防范化解地方政府债务风险是当前阶段结构性去杠杆重要目标之一，从“化解存量，控制增量”的角度来讲，棚改货币化的比例有必要适度降低，同时有序推进棚改专项债。
三、棚改货币化的展望
1.棚改货币化对房价和房地产投资的促进作用边际减弱，长期可能出现分化。首先，已经审批通过的存量项目还在正常放款，这部分不受影响。其次，4-5月PSL投放量明显减少，棚改的资金支持有所减弱。再次，2018年棚改计划量降至580万套，山东等地区减少棚改货币化安置比例。最后，随着城镇化率的提高，会刺激一部分靠近一二线城市的区县购房需求，对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区，房价和成交量在短期可能保持稳定，不容易大起大落。
2.地方政府隐性债务增长放缓。未来随着棚改货币化安置比例的下降和专项债的替代作用，地方政府隐性债务增量将得到遏制，地方债务风险将得到一定程度化解。不过，由于棚改贷款的规模过大，短时间无法完全形成替代。
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