70133套。
尽管不是历史最高，但上半年的杭州楼市依旧热闹。
摇号之下，雨中排队、万人登记等疯狂字眼不断刺激眼球，看似楼市一片狂欢，而事实上，这终究只是少数人的盛宴。
一方面是屡摇不中的购房者，在摇与不摇中左右徘徊；另一面，是不甘妥协入市的房企们，在卖与不卖中博弈未来。
据不完全统计，纵然2018年已经过半，去年出让的涉宅用地中，勇敢入市也不过刚刚突破两位数，大多数依旧处于“装睡”状态。
肉眼可见的显性存量岌岌可危。
1.去年宅地仅11盘入市
高价地们集体“装睡”
据杭州楼市动态统计，2017年杭州推出209宗土地，其中成功出让的涉宅地块108宗，建筑面积高达1160万方。
然而，截止2018年7月2日，除了19宗现房销售地块，开盘项目仅11个，绝大多数仍旧处于观望状态，最多也就公布了个案名，获取一番存在感。
△2017成交涉宅地块中开盘项目
从已开盘的项目中，也不难发现共性：
1.临安占了一大半。11个项目，6个位于临安，3个位于萧山，1个位于余杭，主城区项目仅1个，是位于西湖区的绿城西溪云庐。
2.三万+地块无一入市。除了绿城西溪云庐地价27279元/平方米，其余项目的楼面价都在1字头以内，其中更是不乏万元内地块。2017年诞生的17宗3万+以上地块中，竟然无一入市。
按照正常周期，从拿地到开盘，1年足以，甚至还有房企创造过3个月就入市的奇迹。显然，就现在的情形而言，限价之下，绝大多数房企都不愿妥协入市，相比亏本买卖，他们更愿意用时间来博弈未来。
2.可见库存岌岌可危
但真相却有点“可怕”
数据显示，截止至6月底，杭州全市住宅库存为17781套，其中主城区库存量仅5131套，创下7年以来最低。按照上半年的平均去化速度，最多1个半月，杭州将面临无房可售的地步。
不过，这并不是真相。
虽然绝大多数开发商选择“熬”过此阶段，但不得不面对的是，倘若限价不消失，这些供应量迟早要入市。
任志强早就说过，如今的开发商，兜里没钱。简单来说，纵使房企们有一百个理由不接受限价，但现实总会让人迫不得已乖乖缴械投降。
据统计，除掉已经开盘的项目，2017年未开盘的项目还有94个，总建筑面积超1000万方；算上今年上半年推新的69宗涉宅地块，近650方的建筑面积，杭州下半年的隐性库存高达1650万方，近160个纯新盘等待入市。
若是按照套均面积100方来算，近16.5万套库存即将扑面而来。
另外，值得注意的是，今年以来杭州土地出让金额位居全国第一，下半场一开始杭州又迎一波推地潮。由此可见，后续杭州新房供应量更将是巨大且持续的。
3.倘若限价迟迟不松手
2018楼市下半场怎么走？
去化压力逐渐变大
根据经验预判，新盘爆发的节点或将在2018年下半年开启，在2019年达到顶峰。
当大规模的新盘集中亮相，高地价或将重塑杭州的房价体系，当新房价格变得不再“美丽”，市场热度逐渐走低，去化速度也将愈来愈慢。
以良渚为例，融信澜天均价18000元/平方米，万科未来城22000元/平方米，两大高性价比楼盘加入摇号，分别吸引了1.2万、1.5万组家庭疯狂摇号。
然而，作为良渚新城高地价后的首个新房，中粮梦栖祥云亮相，首推洋房，均价28000元/平方米，登记家庭却不过200来组。下半年，待融信、联发、北大资源等项目逐一入市，去化压力着实不小。
与良渚同病相怜的，可能还有市北、彭埠 等板块。
自今年年初，万科中央公园清盘后，彭埠一带长期处于零供应状态。但另一方面，彭埠却是土地市场的常客，不仅频频有土地出让，地价更是一路高涨。
目前，整个板块已经积累了至少6个纯新盘，未来当彭埠从3万+直接步入5万，市场上的接受度有待验证。
开发商拿地更加理性
经过2016-2017年土地市场的狂热，杭州各区域地价已经被重塑，期盼土地市场一夜之间唱起凉凉，绝对会是小概率事件。
但同样，房企们疯狂拿地的情形也很难再有。
毕竟，限价之下，利润显而易见的。
一宗土地，究竟值得不值得拿，不仅要综合考量上限价格与周边二手房的价差，还要计算上限价格、自持成本与可能获取的备案价之间的价差。
比如市北单元的江南名府，作为今年板块内唯一开盘的纯新盘，精装31500元/平方米左右，这基本可以看做目前市北新房价格体系的标尺；再参考周边二手房，比如顺发佳境天城，成交均价36000元/平方米，与新房倒挂近5000元/平方米。
这个基础之上，究竟怎样的拿地价格不会被"雪藏"，就需要开发商克制且谨慎地全盘考虑。
开发商纷纷转战“环杭”
一方面是杭州拿地难，成本高；一方面是杭州限价，利润有限。自然，会将有更多开发商另辟蹊径，布局“环杭”及其他三四线城市。
这两年，受杭州限购影响，环杭势头一路高涨，已有不少房企，如绿城、万科、融信等纷纷展开布局；同时受棚改红利影响，不少小城市去化速度飞快，且拿地成本不高，有利于房企快速收回成本。
最重要的是，另辟蹊径赚来的钱，又能迅速拿来填补高成本的一线城市，形成健康的良性循环，何乐而不为？
4.给买房人的一些建议
限价之下，人人都想抢占这番红利。
所以才有了万人摇号、甚至两万人摇号这般疯狂的场面。然而，这对于想要自住的购房者而言，着实是痛苦的。
摇号难，新房还是二手房？
除非孩子着急上学必须要买学区，下月不买房女朋友就要分手，否则我的建议是大家坚定不移地选择新房，尤其是性价比高的，一个个摇过去；再不济，等大量新房入市，尽管价格可能没那么美好，但产品也远优秀于“过时”的二手房。
而且，随着新房供应充足，一二手房价差逐渐减小，投资客将逐渐退去，新房中签率将慢慢走高；届时，二手房的价格或将迎来微跌，或许现在并不算购买二手房的最佳时机。
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