2018年10月的中国楼市，风向正在发生微妙的变化！
此前，是一轮接着一轮的调控，是政策的不断加码，地方政府甚至撂出狠话：这是一场“重大斗争”。
而到了这个月，冰冷、强硬的政策正在局部软化，放松正在以一种“隐性”的方式展开。
据今天（10月25日）出版的“21世纪经济报道”称：
近期，北京、广州、杭州、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象。这是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。部分业内人士对21世纪经济报道记者表示，房贷利率上升空间或已经触顶，甚至将进入下行周期。
报道还列举了如下事实：
在北京，四大行的房贷利率与此前持平，但个别股份行首套房贷利率出现下调趋势。民生银行此前首套房贷利率为基准利率上浮20%，10月以来，下调为基准上浮15%。 在广州， 10月以来，中国银行下调首套房贷利率，从上浮15%下调为上浮10%，目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮10%。而光大银行、民生银行执行首套上浮25%，较此前下调了5个百分点。 在杭州， 10月以来，四大行中工商银行和中国银行的部分网点，开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。 在佛山：部分银行分支机构，如邮储银行、汇丰银行、佛山农商行等也下调了首套房贷利率，下调幅度在5个百分点左右。 此外，南京、合肥等地的部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调。 深圳、上海的房贷利率仍保持平稳，暂未有下调迹象；但额度充足，放款时间加快，是较为普遍的趋势。
而在昨天，媒体报道了北京“限价疑似松动”的一些迹象：10月份以来，一批售价在9万元以上的高价盘拿到了预售证，其中部分楼盘甚至售价达到了11万元以上。而这在本轮调控以来，是非常罕见的。（见下图）
泰禾西府玉苑单价11.3万元/m2
玺萌壹号院单价9.9万元/m2
近期广州的南沙、增城、花都也出现了“限价松动”的迹象，这被一些主流媒体解释为“为了解决双合同现象”。但无论怎样解释，其结果是：
真实的市场价被官方认可了，被分拆到装修合同里的价格，归并到了房价里。这一方面等于降低了购房者的首付，另一方面为这些房子未来的交易降低了税费。
降低房贷利率上浮空间，放松限价、允许开发商以真实市场价备案，这是最新出现的两种“隐性放松”的方式。而更早的时候，广州、厦门、杭州降低了落户的门槛，这相当于增加了限购城市的“房票”，也是熊市里稳定楼市的一种方式。
在广州、厦门、杭州之后，国家发改委还专门下文，要求展开督查，看看各地有没有在“1亿人落户城市”的过程中完成任务。其中明确要求，从大城市、特大城市到超大城市（京沪除外），都要适当降低落户门槛，通过推进城镇化来扩大内需。
从上述的梳理可以看出：随着楼市开始降温，楼市调控的重点已经从“防大涨”转向“防大跌”。楼市出现了较大跌幅的城市如厦门，或者明显转冷的城市如广州、杭州，都开始发力，试图稳住楼市。
我此前在专栏里多次讲过，由于“去杠杆”、“压缩过剩产能”、“环保要求提高”、“中美博弈”和“民企投资欲望降低”等因素，中国经济将再次出现显著的下行压力，在这样的时候，楼市不能真正入冬。
单靠大基建是撑不住中国经济的，面向实体经济、民企、小微企业的“滴灌”也作用有限，楼市必须维持适当活跃度才行。
说白了：只有央行印一点，人民币贬一点，税收减一点，地方债加一点，大基建多搞一点，楼市成交活跃一点，改革深化一些，民企信心增加一些，中美达成妥协，这样才能度过难关。
央行最新的数据显示，今年前9个月里，一共发放了13.14万亿的人民币新增贷款，其中5.69万亿给了“住户贷款”，占比达到了43.3%。而“住户贷款”就是个人、家庭的贷款，这些钱主要是用于购房。
因此我们可以这样说，当前中国超过40%的经济增量跟楼市有关。所以楼市不能冷，冷了后果极其严重。
而国家统计局公布的9月数据显示，无论是投资、工业增加值，还是发电量等关键数据，都明显低于当前GDP的增速。这说明，本轮中国经济的底部还没有到来，很可能在2018年第二季度才出现。目前货币政策和财政政策的力度仍然不够，仍然处于“政策羞涩期”。
因此，我对从现在到2019年年底的楼市的判断是：前低后高、前冷后热。
而且这个“前低”、“前冷”，在部分城市还有待进一步呈现，或者说还有下行的空间。但部分城市已经开始动手“护盘”了，比如上文提到的一些城市。
对于一线城市、强二线城市的刚需来说，年底或者春节前，就是买房的好时候。如果再晚一些，就很难说了。我们可以密切关注央行的举措，
央行应该在年底之前还会有一次降准，到了2019年在继续降准之外，或许还会降息。
这两天，有公众号声称国家将在年底取消楼市的限购、限价、限售等调控措施，并给出了文件的截屏。其实，这是一个假消息。文件是真的，解读是错误的。
上图就是这份文件，是5月14日在中国政府网上发布的，当时我曾写过文章分析。文件里说：
依法平等保护各类产权，对增强市场主体创业创新活力和投资意愿、推动经济持续健康发展具有重要意义。 此次清理的重点是，有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定，不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定……
由此可见，文件涉及的“产权”不仅仅包括“知识产权”，还明确包括“居民不动产交易的权利”。在楼市的“五限（限购、限价、限贷、限商、限售）”里，“限售”是最明显的“不当限制居民不动产交易”，理应取消。但在楼市调控的大趋势下，上述5限在今年年底之前都不可能全面取消。至于2019年下半年，部分城市可能会取消5限中的某一个限制，但全国全面取消仍然很有难度。
昨夜今晨，美股出现了大跌。从月线图上看，无论道琼斯指数还是纳斯达克指数，本月的大阴线都是9年以来最长的。在周线图上，大盘出现双顶的迹象比较明显。也就是说，美股不妙，有牛市终结的可能。
对于美联储的持续加息，特朗普多次表达过不满，他试图干预美联储的迹象很明显。如果美股出现持续下跌，则美联储加息节奏会受到影响。
美股大跌，对A股的影响主要在科技股方面。说白了，纳斯达克下跌对创业板、中小板杀伤力比较大，因为科技股的估值有“世界性”。但A股主板市场和美股的关联度在下降，A股慢慢会走出独立行情，抗跌性会不断提高。
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