作者| inPeak 來源 | 投資人（ID：investmentreview）
美國有部很有名的電影，叫《大而不倒》。
講述是2008年金融風暴的時候，圍繞著雷曼兄弟等一群金融機構破產，以及保爾森和伯南克救市的故事，整個劇情是基於真實事件改編的，看得讓人跌宕起伏。那些大財團們，都認為他們可以大而不倒，都認為關鍵時刻，政府會用納稅人的錢來救他們。事實上，美國政府最終放棄了銀行和證券，只是救了保險公司。
結局是，美國的第二大投行雷曼兄弟破產清算、第四大投行美林證券沒美國銀行收購，千千萬萬的商業銀行受資產價格下跌（尤其是房地產價格下跌）而倒閉。
如今，這一幕的前兆似乎在中國的也隱隱約約出現。
現在街坊傳言最多就是房地產綁架了銀行，銀行綁架了中國經濟，因此房地產綁架了中國經濟。其實須不知，銀行早就沒法綁架中國經濟，前些年央行已經發文明確表示，只是保障你50萬存款的安全。
前一陣子，跟一位開發商朋友聊天。他問我，你知道為什麼現在很多開發商拼命擴規模嗎？我說，願聽高見。他說，也不是開發商自己想這樣，是規模大了才能融到資。我似乎瞬間明白市場總一些沒有投資邏輯拿地的開發商。即便放個幾年不開發，也得拿啊。對於開發商來說，融不到資是一件很麻煩的事情，融不到資比賺不到錢更嚴重。因為需要新債還舊債，尤其是哪些實際負債率都超過百分之百的開發商，融不到資也許只能等死了。開發商用自己真實的感受告訴我們——現金流比利潤重要。
難怪有人說自己的公司是國家的，其實也沒錯，還真是國家的。這事就看破不說破。
房地產已經形成一套不斷吹大泡沫的內在反饋機制。這套機制的運作模式大概是這樣：政府高價供地；開發商溢價接盤，開發商再做明股實債、銀行開發貸什麼的，拿地和開發的資金基本上就不需要自己掏多少了；銀行、信託、基金等金融機構拿著開發商的信用擔保和土地抵押，開始嘩啦嘩啦向開發商灌水，賺利息，等舊債到期，再借給開發商新債來償還，這樣開發商有錢，金融機構也安然無恙；這個機制裡最後一環比較重要，就是開發商得把房子高價賣給消費者，不然他土地溢價、銀行利息都還不上，更不要說賺錢了。這就是通常我們說的，毛利要覆蓋資金成本。
這樣看，目前確實是一套比較完美的運行機制，地方政府的土地財政解決了，開發商和金融機構都賺到錢，還養活房地產上下游供應鏈上諸如建築公司、裝修公司等，雖然他們的利潤率確實很低。但我們有沒有發現，就是因為很多人認為這套機制堅不可破，所以堅信在關鍵時候，國家總會出手拉一把。
這個機制中，地方政府、開發商、供應鏈上的商家，包括炒房者都是受益者。那麼大家想想，有沒有受害者？肯定有，我想我不說也很明瞭。高企的房價其實也是對普通大眾一種盤剝，關鍵是還影響經濟的發展。資本是逐利的，既然房地產這麼賺錢，那麼大家都來到這個領域投資，所有我們現在看到去哪個城市都是樓盤林立、工地遍地。這就導致很多人無心做實業，即便有些有心做的，也會因融不到資而生存不下去。實業不振，房價卻被越炒越高，泡沫越吹越大，關鍵是現在還不敢戳破它，一旦戳破，就是哀嚎遍野。
房價非理性上漲，導致社會投機心理嚴重。之前一批批的投機分子富裕了起來，而辛勤勞作的人卻仍是赤貧，使得現在很多年輕人的暴富心理很嚴重。最終將影響的是產業發展，科技的進步，危害更加大。
在中國這樣的房地產運作機制下，如果某家大的房地產商出現了問題，確實會對行業造成衝擊，但我認為完全不注意對經濟造成傷害，所以“大而不倒”在地產商的身上是不可能實現的。
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