最近的房产交易甚是火热，二手房的市场更是如火如荼。然而，在现行的市场情况下，几乎都是业主出价，而我们在议价期间有时候又提不出合理的降价理由。那么，如果你知道如何对你所购的二手房进行正确的价格预估，这样在你和业主洽谈时心里就有个数了。
随着二手房的火热
成交量也是属于上涨趋势
但根据二手房的成交价格
很多客户都会以为二手房的首付会跟新房一样
都是以30％的首付去交
可两者还是有区别的
一手房的首付是全房款的30％
但二手房的首付需要银行评估
评估过后 才会知道首付的价格
是不是很疑惑二手房怎么还有评估价
首付为什么需要银行评估
那么带着内心的疑惑
下面会有解答
01
什么是二手房的评估价？
即二手房的房屋评估值，是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。
由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。
简单来讲，我们购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。
02
评估价为什么经常比成交价低？
1、银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。
2、二手房的位置及配置，还有房子的楼龄，破损比较严重的，条件差的房子，评估价就很低。
3、现在信贷政策比较严，评估值也比较低一些。
4、部分房子存在一些瑕疵，比如一屋两证（之前的7090政策导致很多大面积的房子有两个房产证）、房中房、业主购买两套打通使用、存在违建。
03
评估价低，变相的提高了首付，怎么办？
1、找一个评估价较高的评估公司，然后找认可该评估公司的银行。房价在涨的时候，评估值可能跟不上成交价，可以时间换空间，过一些时间再去评估，可能评估价就会升高了。
2、评估价低银行会考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会较正常交易价保守，即低一些，签约的时候务必要有心理准备。
3、在买房的时候，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。
4、买房签约之前，建议务必提前找按揭公司，或者银行或者评估公司了解评估价是否到价，如果不到价还可以考虑不买，一旦签约后发现评估不到价就来不及反悔了。
5、买家要解释成交价高的原因，竭力争取提高评估价，比如送的花园、平台、天台，这些加送的面积不会体现在房产证，但是提高了成交价。这些都是同一楼盘个别价格会高的原因，往往很容易忽略的。
04
二手房的评估价一般能到市场价的多少？
一般为市场价的80%-90%。采用贷款方式购房会用到评估价，一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。
商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。
就评估流程的时效性来讲，商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用，只需做一次评估即可。
05
二手房评估价格的主要因素？
1、户型
房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右；
2、楼层
塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%；
3、使用年限
房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高；
4、房屋朝向
塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；
除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
06
二手房评估价格的客观因素？
1、地理位置
房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高；
2、市场行情
房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的；
3、前景规划
城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低；
4、消费者心理
购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。
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▍校对：李娜
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