農村宅基地住房作為一種特殊的不動產，主要包括宅基地佔地範圍內集體土地使用權和地上的房屋所有權，是集體經濟組織為本組織成員提供的福利住房，因為土地性質為集體所有權，不能像商品房一樣自由流轉，一般只能在本集體經濟組織成員內部流轉。買了農村宅基地住宅，拆遷能否得到正常和合理的補償，主要看買賣合同是否合法有效。
1.買賣宅基地住房的處理原則
《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。第三條規定，涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現實；第二，要注重判決的法律效果和社會效果；第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。
2.宅基地住房買賣合同的效力認定
《土地管理法》第六十三條規定，宅基地住房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，該合同應作無效處理。
如果合同已履行、買受人長期實際居住使用，是否可根據案件的具體情況綜合分析後，認定合同效力問題，有待進一步探討。
如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，可以認定合同有效。
3. 買賣合同被認定無效後的處理
（1）返還購房款。合同被認定無效後，買受人應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的購房款返還買受人。
（2）補償添附價值。如果買受人在居住使用期間對房屋及院落進行裝修、翻建、擴建，其對於添附部分享有所有權。一般處理為，買受人將原物及添附一併返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。
（3）按過錯賠償損失。一般情況下，買賣雙方明知或應當知曉國家法律法規及政策不允許農村集體土地流轉而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。
（4）拆遷適當補償。如果遇到拆遷，買受人並非合法的產權人，無法得到對產權進行的拆遷補償。買受人可從補償利益中分得部分。究竟怎樣平衡呢？ 參照《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民—[2004]4號）第四條：“對於已經付清款項、交樓、業主正在使用的，如果係爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷範圍的，應在扣除購房人的購房款後，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”參照《廣東高院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》（粵高法〔2017〕191 號）第十七條：“農村宅基地上房屋買賣合同糾紛，根據《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第19條的規定處理。向不具備本集體經濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認定無效，買受人主張出賣人承擔因房地產價格上漲造成的房屋差價損失的，人民法院應當全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。”
總之，出賣人因房屋漲價、拆遷補償等原因主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據案件實際情況，擴大信賴利益範圍，合理確定過錯大小，避免出現利益嚴重失衡的情況。
4.買賣合同被認定有效後的處理
（1）合同有效，房屋已過戶。由買受人取得拆遷補償款。
（2）合同有效，房屋未過戶。參照最高人民法院（2017）最高法民再407號民事裁定：因拆遷的原因而致房屋物權消滅，在此情況下，買受人可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價—拆遷補償款。
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