2018年伊始，在我们还沉浸深度调控下日趋冷静的市场行情时，南龙湖没有任何防备直接“五连炸”，最后以7000/㎡的楼面均价，折算1.4万/㎡的均价，疯狂刷新纪录，开启一波逆市高涨的“独立行情”。
至此，南龙湖一改5.3新政之后的萎靡不振，强势逆袭回归。
南龙湖，作为郑州各大组团中距离郑州最近，发展相对更快的南部新城桥头堡，是郑州主城区红利外溢最明显的承接地，也是购房者眼中的价值洼地。在2017年5月之前一直敞开怀抱接纳被市区房价逼迫外溢的刚需客，成为很多人留在郑州的最后一道防线。
然而，“五连炸”之后，越来越多的大牌房企在郑州南部区域跃跃欲试，一场群雄逐鹿的大战即将拉开帷幕。如此形势之下，我们更需要回归理性思考，慎重看待南龙湖的优劣和短板，避免贻误“上车机会”，也避免“上错车”。
一、南龙湖的优势与短板
·优势·
1、区位
南龙湖位于主城区与航空港区的中间枢纽位置，而从最新的郑州城市规划布局来看，到2020年将重点依托交通干线及沿线城镇，构建“一主一城三区四组团”的城镇布局结构。即南龙湖不仅是“一主”、“一城”的连接枢纽，更是“三区”之一，这样的区位优势得天独厚。
2、交通
相比其他成交组团，南龙湖之所以备受刚需青睐，最大的利好莫过于已经开通运营两年的地铁城郊线，大大缩短了南龙湖到主城区之间的通勤时间。
除了地铁利好，南龙湖的主干道也四通八达，纵向有郑尧高速公路、大学南路、龙湖大道、郑新快速路等，可北通主城，南接新郑、新密；横向有南绕城高速、祥云路、双湖大道、华南城大道等，其中祥云路可能要建高架是未来的南五环，双湖大道、华南城大道可直接通往北港。
当然，这样的利好资源很大程度上是蹭了航空港区的光，但也侧面说明了南龙湖难得的区位优势。作为郑州未来重点发展的战略要地，之后政府对航空港区的政策等倾斜力度会翻倍增长，而南龙湖也会凭借区位之便迎来快速发展的契机。
3、人口
南龙湖第三大优势就是此前“宜居教育城”的定位，从1992年开始就相继引进了中原工学院、河南工程学院、郑州升达经贸管理学院、河南工业贸易职业学院、河南检察职业学院、河南职工医学院、河南机电职业学院、中原工学院信息商务学院等高等院校，以及河南纪检宣教基地、团校培训基地、河南法官进修学院、河南省卫生人员培训中心等省级以上培训学校。这些学校带来了庞大的人流，目前在校师生已达16万人以上。
近两年，随着交房入住率的提高，南龙湖的居住人口已到达50万，其中主城外溢的刚需客占据20万左右，而这些大学生和年轻人将为南龙湖带来庞大的消费和生产力。
·短板·
此前，笔者曾多次去南龙湖，第一次在2009年，当时交通就是一大障碍，而吃饭更困难，要么去学校村里的小饭馆，要么就是大学食堂；到2015年开车走G107的体验感较差，路况很不好，至于消费稍微好一点，多了一些交房小区的底商可供选择；2017年乘坐地铁再去，心理距离缩短不少，消费选择项虽然多了华南城奥特莱斯，但与剧增的人流相比还是严重不足。
据在南龙湖已经居住一年的同事说，虽然周边的商业以及小区底商也不少，但大多是小饭店、超市、便利店、洗车行，满足基本生活所需没问题，但想要更高的要求，比如品质高一点的餐厅、商场以及电影院等，就得去市区了。这里的大学生每到周末都会坐着地铁去市区消费，实在是没有很好的消费场地可选择。
虽然南龙湖凭借区位交通优势和价格洼地，迅速汇集了大量人流，但区域基础配套设施的发展速度与快速攀升的活跃度严重不匹配，导致这里的居民对消费的诉求无法得到满足，商业也成为其最大短板。
二、转机已经显现
目前，南龙湖无论是路网还是地铁都很不错了，与主城区之间的通勤在时间和空间上都可以接受，最值得吐槽的点就剩商业短板了。此前华南城奥特莱斯的开业虽然一定程度上补充了其不足，但还不足以支撑区域居民被压抑的消费需求。
而预计今年年底开业的9万平的龙湖锦艺城购物中心，将有效改善区域商业配套，补齐短板，迎来转机。
在详述龙湖锦艺城之前，我们先来看一下位于棉纺路桐柏路交叉口的中原锦艺城，从其率先引入王府井百货，之后锦艺城购物中心C区，华中区首家海洋主题馆、立体动感影院开幕……强势崛起，改变了整个西区的商业格局，甚至改变了郑州西区的城市形象。
带着中原锦艺城成功的商业经验，还特意聘请拥有138年历史的国际知名的建筑事务所--——伍兹贝格操刀设计。所以龙湖锦艺城商业还未入市就备受关注，还入选了2017年河南省重点项目。
龙湖锦艺城自建约30万㎡城市商业，涵盖约9万方购物中心，约5万方商业街，1.2万蔚蓝堡酒店，6万方邻里便利商街。建成后，将成为南龙湖区域内唯一的集大型超市、国际精品、时尚休闲零售、主题餐饮、影院、KTV、电玩，童婴零售业、动感生活（恒温泳池、健身会所、屋顶花园）等于一体的一站式超大型综合商业体，目前，已经确定的有永辉、苏宁、必胜客、肯德基等主力门店，其他众多一线餐饮名店和国际知名快消品牌如优衣库、C&A、H&M等都在意向签约。
龙湖锦艺城作为第二座锦艺商业，有地处南龙湖居住核心区，在郑新快速路与双湖大道交汇处东北角，南边紧邻华南城，随着其商业开业，未来这里将成为南龙湖片区核心商业区。
正如地铁开通带来区域交通翻倍提升，龙湖锦艺城商业的开业也将成为南龙湖从量变到质变的一个导火索，拉动区域整体升级。补齐短板的南龙湖，将有望以引领者之姿，成为郑州诸多组团中最快成熟的片区。
三、如何抢先入局？
众所周知，随着锦艺城商圈的形成，锦艺国际华都、以及周边项目方圆经纬、盛润锦绣城等房价大幅上升，且销量也不俗。除了住宅以外，中原锦艺城购物中心的公寓也获得巨大红利，即升值又享受源源不断的租金收益。
那么，套用同样的逻辑，如果现在投资龙湖锦艺城的公寓，未来也将坐享商业红利。
龙湖锦艺城项目总建面约160万㎡，是涵盖墅院、洋房、高层、公寓以及30万方商业等多元化业态的千亩大盘。住宅层高26层，容积率为2.0，从已经交付的小区实景来看，中央景观组、三重绿化以及五重造景，产品质量和居住舒适度都很不错。
龙湖锦艺城小区实景图
今天我们主要谈谈它的公寓产品：
项目推出的两栋公寓就位于购物中心之上，这一点在南龙湖是唯一的，具有很强的稀缺性，后续对公寓升值而言绝对是利好。两栋公寓分别规划两类产品，其中，1#楼为精装SOHO，共26层，1—4层为商业，5—25层为公寓，层高3.2米，顶层为LOFT，层高4.5米；8梯36户，面积区间45-62㎡，主力面积为46㎡和58㎡；公寓价格区间在8500-9000元/㎡。
2#楼为毛坯LOFT，共16层，1-4层为商业，5-16层为LOFT，4梯28户，层高4.5米，隔断成形交付，局部挑空，其中一层高度2.15米，二层高度1.88米；户型面积段33-66㎡，主力面积为45㎡和60㎡。
与区域内同类产品相比，龙湖锦艺城优势明显：
首先，地段。项目位于南龙湖核心居住区，两大主干道郑新快速路与双湖大道交汇处东北角，紫荆山南路沿线扩建后连通郑新路可直达项目，这样的黄金地段稀缺抢手。
第二，地铁。除了距离已开通两年的地铁2号线之外，按照政府规划，地铁16号线将在此设站，属于真正的地铁盘，公寓后续价值不言而喻。
第三，配套。想要有更高的收益回报，人流量必不可少，龙湖锦艺城对各项配套下足功夫，引进名校、星级酒店、品牌商业等，这些不仅是后期业主品质生活的保障，还对人气具有超强吸附力。
第四，优惠政策。项目在销售优惠政策上也力度很大，首付分期等活动可以让客户以更低的资金成本撬动更大的收益。
满足地段、地铁、配套和优惠政策的龙湖锦艺城公寓，后续会成为区域内很抢手的小户型产品，这也是其为什么能够热销的主要原因。
四、最佳代言人是谁？
我们在讨论一个区域的发展，往往总离不开人。一个区域汇集了什么类型的人群就直接定位了这个区域的未来。当然，这个人群是变化的，现在某个类型的人占多数，后期因政策规划、交通区位、教育商业等因素会吸引不同性质的人群来此，而未来到这里的人是什么类型则早有迹象。
大家都知道，南龙湖最早的定位是宜居健康城市，在开发商还没有大肆拓建，刚需也还没溢出至此的时候，南龙湖除了村镇常住居民之外，占据人数最多的就是大学生。即便发展至今，南龙湖近50万的居住人口中，除了大约20万在市区工作的刚需群体，第二大人群依旧是10万大学生。
所以，假如找人代言南龙湖，那么再也没有比大学生更合适的人选了，从前、现在和未来，他们都是这片土地最佳见证者，见证了南龙湖如何从落寞村庄变成投资热土；见证了发展过程中的好与不足。
对区域的发展，有属于自己的洞察和看法，才能更加深入人心。此次，龙湖锦艺城特意邀约本地多家院校的大学生，举办高校“超模”竞选赛，甄选最能够代表南龙湖，代表龙湖锦艺城的时尚摩卡天使。让南龙湖与这群青春筑梦者展开一场直接对话，用行动更直观的感受区域的变化与发展。
最后：
2018年年初，地王“五连炸”让南龙湖成为炙手可热的投资热土，各大品牌房企都把目光聚焦到南龙湖。而信心，则来自于区域融城的猛然提速，“撤县改区”的明确成为南龙湖未来发展的一支强心剂；同时区域人口的快速导入也是坚实的消费支撑。
不得不着重强调一下，五连拍地王就在龙湖锦艺城北边，仅一路之隔，换言之，龙湖锦艺城所处的核心居住区未来的价值更是早已明确。这是政策、区位、交通等一系列红利叠加下，迎来的区域地位和土地价值跃升的真相。而随着南龙湖短板即将补齐，再不出手，也就真的要晚了！
种一棵树最好的时间，一个是十年前，一个就是现在。
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