這兩天各媒體都報道了萬科“轉型”的新聞，我們不能就當成是個新聞看看就算了，這裡面其實釋放了一個很明顯的信號：中國房地產市場即將揭開全新的篇章，迎來一個誰也無法預料的下半場。開發商的美好小時代，即將終結。
萬科董事會主席鬱亮在談及萬科未來的業務結構時稱：“十年之後，萬科還是地產公司嗎？我覺得不應該是了，如果還是我覺得應該也會很慘淡。希望未來的十年，大家想到萬科的是美好生活，而不是幾棟房子。”
而調整就從命名開始，鬱亮同時表示：現在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉。這一表態被廣泛解讀為萬科要“拋棄房地產”。
鬱亮的話是需要仔細回味的！聯想到萬科此前的一系列動作：打造特色小鎮、涉足養老地產、萬科商業地產、城中村改造、長租公寓以及萬科物業的持續發力，不難看出，萬科正努力的從建築開發商向全面的城鎮/城市的運營商靠攏，（區別於現在有些開發商喊出的運營商口號，商品房+社區商業≠城市運營商），不僅需要建築新房新商業，還要從長租公寓、養老地產、社區改造等方面全面介入“城市美好生活”的構建。
為什麼？
單純的開發商是吃的新房的福利，隨著中國人口增速和人口區域流動的放緩，隨著中國人口老齡化的到來，新房的剛性需求將會持續下降，存量房在房地產交易市場中的比例將會不斷上升。一二線市場因為限購限售，流動性已被鎖死，三四線城市是開發商的最後一桶金。碧桂園和恆大等大開發商這兩年營收的突飛猛進，和深耕三四線小城市有著密切的關係，尤其是碧桂園。
但是留給他們的時間不多了，對於人口持續流出的三四線城市，永遠不是開發商安身立命之所，碧桂園和恆大非常強調開發週期的管理，從土地中標第二天就開工，半年不到就完工，用高強度的開發週期來和未來對賭，我們都知道他們賭的是什麼。
未來已來。我們談論了很久的房地產下半場，其實在不經意之中，已經到來。萬科，作為一家多年來始終站在中國房地產開發排頭兵位置的企業，他的一舉一動有著風向標的意義。未來的房地產市場是什麼樣？未來是一個以存量房為主，以提升居住環境和居住品質為主導的開發時代，開發商將不僅僅蓋一個樓房，可能需要在政府的指導下，進行社區級的建設和改造。開發商全面升級為城市運營商，交付方式由一次性新房交付到終身服務，已是不可逆轉的趨勢。
就房地產投資而言，三四線城市的美好小時代也即將終結，一旦進入存量房時代，三四線城市的二手房市場是沒有外力（開發商新房）來推動的，頭部效應作用下，資金和人才仍然會繼續向一二線城市流動。當然這個變革許不會這麼快，這一定會是從一線城市開始爆發：限購、市民老齡化、存量房佔比和人口規劃限制，都讓一線城市不斷的醞釀著一次重大的變革。
土壤已成，未來已來。
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