中國網訊 7月3日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華社《經濟參考報》和中國社會科學出版社共同舉辦的“NAES宏觀經濟形勢季度分析會（2018年2季度）”在京舉行。會上，中國社會科學院財經戰略研究院鄒林華博士做了《2018年下半年中國住房市場分析與展望》主題報告。
鄒林華表示，目前，房價大多數時間都在上漲，住房市場供求形勢及外部金融環境短期難以發生方向性大轉變。他認為，在當前錯綜複雜的內外部經濟形勢下，房地產市場是潛在的風險，防止房價大起大落是房地產政策的首要目標。
2018年上半年住房市場大數據監測概況
通過對142個城市住房大數據監測發現，2018年上半年多數城市房價有所上漲，只有少數城市房價下跌。監測系統顯示，從近半年的房價漲幅來看，與2017年12月相比，128個上漲城市中，上海下降2．01％，其他的都以小漲為主。其中10個城市，漲幅在5％－10％之間；有89個城市相對穩定，漲幅在0－5％之間。
從近一個月的漲速來看，監測系統顯示，房價環比上漲的城市較上月有所增多。今年5月的漲速比4月上升0．97百分點，上海百分點下降0．37百分點。142個監測樣本中有118個城市環比上漲，其中11個城市漲速2％；有23個城市環比下降；73個城市環比增速在0％－1％之間。
從年度漲幅來看，監測系統29個重點城市，一線城市和少部分二線城市房價年度漲幅較小。西安、成都、杭州青島等房價5月年度同比漲幅30％以上；天津、北京、廈門、上海同比有不同程度的下跌，廊坊2018年5月下降28．86％。
2018年上半年房價上漲較快的城市既包括二線城市，也包括部分一線城市。另外，太原、大連、西雙版納等房價基數較低的城市，以及煙臺、威海等熱點二線城市周邊的中小城市房價上漲較快。
從近半年的漲幅來看，多數城市住房租金相對穩定，部分城市租金上漲較快，西安、北京、青島，在監測樣本中漲幅前三名；鄭州、石家莊、珠海等城市租金下跌；多數城市租金漲跌幅在1％以內。
2018年下半年形勢分析與判斷
從外部環境來看，國際形勢複雜多變，住房市場不確定性顯著增加。
從市場的基本面來看，由於我國尚屬於城市化和工業化進程之中，所以當前並沒有採取貨幣刺激的辦法滋生房價的必要性，住房市場具備了軟著陸的經濟基礎。
從融資條件來看，住房信貸市場趨緊。雖然說國家政策層面對於首次購房的支持態度並沒有發生變化，但市場融資成本的提升，能夠導致各商業銀行的自主調高手段，利率將逐步進入歷史的偏高區域，那時候對房價將會產生較大的抑制作用。
從政策面來看，限購限售的城市繼續增加。
從城市化的進程來看，我國城市化進入一個新的發展階段，二線城市的人才爭奪力度加大，對原有的住房投資投機防控體系形成較大沖擊。現有的住房信託政策與戶籍條件掛鉤，客觀上會給住房投資投機以可乘之機，另外一些城市的發展具有比較強的依賴。
從市場的短期供給來看，部分城市的供求嚴重失衡。目前有上海、南京、長沙等城市公佈了搖號政策，新房市場出現一房難求的局面。2014年以來，受純政策的影響，新房供應相對萎縮，需求快速增長，對新房的價格管制本有積極作用，但由於數量太小，不僅沒有能夠平抑房價，反而成了套利的工具，形成了增長。更深層次的原因是，當前的城市化告別了粗放時代，進入追求品質的新發展階段。
從市場的短期需求來看，混改貨幣化比例下降，對三四線城市房價上漲起到釜底抽薪的作用，但是在現階段特定的歷史條件下，還是大幅度的推高了當地房價，並對房價上漲提供支撐。不少地方政府在部署工作時，明確提出由貨幣化安置向實物安置的轉變。隨著去庫存階段的基本結束，安置比例下降成為一個必然，受此影響，二三四線城市住房供求矛盾有所緩解，市場將會出現降溫。另外一方面，除了棚改貨幣化安置需求，還有人口城市化需求，所以棚改比例的下降並不會帶來三四線城市的落體。
基於以上因素綜合推測，住房市場供求形勢及外部金融環境短期難以發生方向性大轉變。
政策建議
在當前錯綜複雜的內外部經濟形勢下，房地產市場是潛在的風險，防止房價的大起大落應該是房地產政策的首要目標。
第一，始終保持貨幣政策的穩健性，不宜放水或大幅緊縮。
第二，堅持保持調控政策定力。在房價總體上漲的背景下，通過需求政策仍然是當前房地產調控的重要任務，快速上漲的三四線城市需要督促出臺或者加碼購房需求的投資政策。
第三，加大對市場遊資及風險區域的監測預警。需要對三四線城市未來熱度的下降和一線城市再度上漲的風險加以防範，
第四，二線城市加入人才爭奪戰的同時，採取預案，應對隨之而來的住房投機炒作。因地制宜增加落戶年限，避免引進渠道，對投資投機進行有效的監管，控制制度保障住房供給的增長與人口流入的相適應。
第五，多渠道擴大熱點城市的住房供給。對於房價上漲過快，增加土地出讓數量。利用自由土地建設改變租賃性職工宿舍，降低二手房交易收費。
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