文｜葉書利
央媽放水之下，
本是對樓市利好之事，
然而因棚改退出之言，
房企股被嚇成一片跌聲。
這種跌聲的背後赤祼祼地折射出這波三四五線房價上漲完全是“炒”上去的，
缺乏市場支撐。
放水之下，
房企股因何被嚇跌?
24日央媽降準放水，
當時市場普遍認為25日股市將飄紅，
尤其房企股。
然而25日、
26日，
房企股卻跌聲一片。
以三四五線樓市之王碧桂園為例：香港上市的碧桂園，
25日下跌超過4%，
26日繼續下跌6.65%，
兩天之內，
股價下跌超過10%，
可謂慘不忍睹。
為何放水利好卻換來房企股的下跌，
主要緣於市場上的一則傳言：棚改貨幣化將逐漸退出。
為什麼一則棚改退出傳言便可讓碧桂園們大跌？主要緣於一個原因：2016年930後，
廣大非環一線三四五線房價的上漲，
基本緣於央媽通過棚改貨幣化的定向放水給催漲的，
這種上漲是沒有人口流入、
經濟基本面等支撐的泡沫化上漲。
具體來說，
為了給廣大三四五線政府的地方債務解壓，
央媽創造了棚改貨幣化的定向放水方式，
即國開行將向地方政府放款，
地方政府拿到錢後，
通過棚改拆遷方式，
將現金補償給拆遷戶，
讓他們去市場上買房。
市場上買房的人多了，
房價便上漲了。
房價上漲了，
地方政府賣地時的地價也暴漲了，
因此地方政府的賣地收入便上漲了，
待有錢後將款項還給國開行。
這是一個天才式的去庫存模式：國開行給地方政府放出一筆錢後，
最後地方政府把這筆錢還給了國開行。
但這筆錢如此一流通，
當地房價上漲了、
地價上漲了，
地方政府的債務壓力便減少了。
值得注意的是，
為了三四五線樓市的去庫存，
央媽這波定向放水量是非常龐大的：2015年12月中央經濟工作會議確立了樓市去庫存戰略後的2016年和2017年，
因為棚戶區改造，
大約超3.6萬億資金湧入市場，
主要是三四五線樓市；而2018年第一季度約3000億，
根據全年棚改目標，
預計全年投放不會低於1萬億。
換句話說，
2016年-2018年，
因為棚改，
央府向樓市投入了約四萬億天量資金，
這些資金投向三四五線城市樓市。
也就是說，
2016年930後，
廣大非環一線三四五線房價的暴漲，
命根子在於定向放水的棚改貨幣化安置，
並不是緣於城市基本面的支撐。
因此當25日傳出棚改退出傳言後，
相當於直接打擊到了三四五線樓市的七寸。
而2016年930後，
伴隨一線、
環一線和強二線的高壓調控，
以碧桂園為代表的房企，
此時三四五線樓市糧倉傳出棚改退出之言，
房價能不嚇跌嗎？
雖然國開行已對此傳言作了回應，
有兩點現實對三四五線樓市已形成重大事實利空：
A,鑑於棚改貨幣化安置方式催漲了房價，
貨幣安安置方式可能會變成實物化安置，
這對三四五線樓市絕對是重大利空。
B,棚改項目的審批權已從國開行支行手上拿走，
可能意味著接下來棚改規模會逐漸且溫和地萎縮，
這對於三四五線樓市也是重大利空。
鑑於上述兩點，
所以國開行25日回應傳言後的26日，
一些房企的跌幅不但未止住，
反而進一步擴大，
如碧桂園等。
三四五線房價已炒得如此扭曲
從中國人口流動規律來說，
業內不少人認為2014年已是中國三四五線樓市的頂點處，
然而後來的棚改式定向放水卻強行扭曲了這些地方的房價，
目前已扭曲到近乎變態的程度。
以5月中國樓市版圖為例：丹東新房房價環比漲幅第一，
而烏魯木齊二手房同比漲幅全國第一。
與“房價漲幅第一”形成鮮明對比的是，
丹東不管是人口增長還是經濟增長，
皆處於嚴重下滑階段。
以人口來說，
目前丹東的人口在持續下降中：2017年年末的丹東總人口為235.2萬人，
人口增長率是-0.26‰。
實際上，
從2010年到2016年，
丹東人口持續減少，
流失了28%。
與人口流失相比，
更為嚴重的是丹東表現出較為嚴重的老齡化態勢。
截至2016年底，
60週歲及以上戶籍老年人口超過20%，
高於全國16.7%的平均水平。
丹東的經濟也在掙扎中：2018年的第一季度丹東的GDP增長率是1%，
全國倒數第一。
也就是說，
一個GDP全國倒數第一，
且人口嚴重流失的丹東，
5月新房房價環比漲幅卻是全國第一，
這不扭曲嗎？
烏魯木齊也是如此：烏魯木齊2014年政府工作報告和2017年政府工作報告的官方內容顯示，
2014年末烏魯木齊人口353萬，
2017年末已下降到222萬。
換句話說，
三年間人口流失近131萬，
平均每年人口流失近44萬人口。
這樣的一個城市，
正常的話，
房價應該暴跌，
但5月烏魯木齊的二手房房價漲幅同比全國第一，
這不扭曲嗎？
不管是丹東還是烏魯木齊，
扭曲的背後皆是房炒不住的結果。
這樣的樓市的最終結局，
早已寫好：短期炒得變態，
中長期跌得慘烈。
自2016年930後至今近兩年的扭曲式發展後，
時下中國樓市接下來的兩大主題應該是這樣的：
A,三四五線樓市如何慘烈地死去。
正如業內所言，
如果今天棚改退出，
中國三四五線樓市二手房市場會一下子多出幾百萬套的拋房者，
樓市會直接掛掉。
在防止系統性金融風險的大背景下，
這不是央府希望的結果。
因此更可能的結果應該是，
接下來，
三四五線樓市會上演凍結流動性的大戲，
即通過限售等方式將樓市凍結，
然後關門打狗，
以實施安樂死。
一則棚改退出傳言便嚇得房企股一片綠油油，
甚至連三四五線之王的碧桂園都被嚇出超過10%的股價跌幅之下，
三四五線樓市的財富美夢該醒醒了，
因為這些樓市的盛宴是如此的脆弱和不真實，
只是一場人造的海市蜃樓，
一定是來也匆匆，
去也匆匆！
B,一線、
部分強二線及環京等房價已下跌過15%的價值城市，
今年國慶後，
尤其2019年後，
大概率可能會迎來新一波的上漲期。
2016年930後，
中國樓市最變態的地方在於，
非價值城市在漲，
價值城市在跌。
直到今天，
中國樓市已形成了逆板塊輪動的壓力，
即在全國200個縣城房價超過9000元的背景下，
包括一線、
環京、
部分強二線，
在已下跌15%以上的背景下，
房價顯得太便宜了。
因此接下來，
這些城市的房價會面臨市場化的向上修復壓力。
在這樣的扭曲式樓市亂世中，
勿以短期漲跌論成敗，
也許今天紙面上的財富上漲正是最大陷阱所在。
切記，
站在時下的節點處，
中國樓市的購房風景線是這樣的：有人以黃金價搶白菜，
有人以白菜價搶黃金。
待大潮過後，
有人會大笑，
有人會跳樓
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