7月6日上證大盤走勢圖
自6月中旬上證綜指跌破3000點以來，A股上市公司紛紛祭出增持、回購、分紅等“護盤”大招。而面對低迷的股價與非理性的下跌，房企大股東們最近也打響了增持與回購的護盤保衛戰。
7月5日晚間，中國恆大、世茂房地產和龍光地產均發佈回購公告。其中，中國恆大7月5日當天回購4035.1萬股，耗資8.35億港元。據不完全統計，自6月底至今，在港上市的內資地產股中已經有碧桂園、中國恆大等多家房企實施了股份回購，回購金額超過20億港元。
這一段時間，地產股也確實跌得厲害：地產龍頭萬科的股價從1月份41元高點跌至現在的23元，幾近腰斬；保利地產2月初股價達到18元以上，7月5日收盤價僅10.7元。中小型房企股價則跌得更慘。如泰禾集團的股價1月23日高達42.35元，7月5日則跌至18元/股，下跌了近6成。
“低迷的”地產上市公司的另一面卻是光鮮亮麗：從房企披露的上半年銷售業績看，碧桂園銷售金額突破4000億元，同比增長42.8%；恆大、萬科突破3000億元，保利突破2000億元，相比去年進一步大幅提升。地產股股價與銷售金額嚴重背離。
實際上，股票回購是今年以來上市公司重要“利器”，大手筆回購頻現。數據顯示，今年以來共有313家上市公司耗資135億元回購股票，創歷史新高。上一次回購高潮是在2016年，287家A股公司合計耗資109億元實施回購。
大股東們坐不住了
7月6日上證地產走勢圖
地產股持續長達近半年的低迷行情，其背後體現的是投資者對地產股的悲觀情緒，任何政策上的風吹草動，都能令股市風聲鶴唳。
先是6月25日爆出“棚改貸款收緊，全國一刀切暫停棚改”的傳聞，繼而內地限制房企外債資金投資境內外房地產項目，再到有傳國家發改委考慮禁止企業發行364天期美元債。緊接著，6月28日住建部等七部委重拳出擊對京、滬、廣、深等30個城市啟動整治房地產市場亂象專項行動，加之西安、長沙、杭州等多個城市陸續推出加強樓市調控措施，這一切使得地產股的焦慮迅速在市場蔓延。
即便是6月24日，央行宣佈定向降準0.5個百分點之後，又下調支小再貸款利率0.5個百分點，通過“定向降準+降息”對外“放水”達到9500億元，也難以擋住股市下跌的行情。
僅負面消息傳出的一週時間（6月25日至7月3日），Wind房地產指數就跌去6.5%。房地產板塊市值蒸發超3000億元。
股價暴跌下，上市房企背後的大股東們先沉不住氣了。
7月5日晚間，中國恆大回購4035.1萬股，耗資8.35億港元，這是恆大連續第三日回購；世茂房地產在香港交易所回購500萬股，耗資9847.182萬港元，回購均價為19.6944港元；7月4日，龍光地產購回股份30萬股，總額294.6萬港元。據不完全統計，自6月底至今，在港上市的內資地產股中回購金額超過20億港元。此外，旭輝控股、融信中國、龍湖地產等公司大股東進行了股份增持，增持規模超過10億港元。
深交所也發文支持具備條件的上市公司及其大股東、董事、監事、高級管理人員依法合規回購、增持股份。
但投資者們顯然並不領情，7月6日大部分地產股股價仍未止跌。
在投資者看來，地產股估值確實下跌不少，如廣宇集團、泛海控股、光明地產、綠地控股、招商蛇口等動態市盈率都在10倍以下，但從負債率和資金面看，地產股的風險正在累積。
地產板塊風險猶存
地產股下跌不斷，但這並不妨礙房企銷售業績的火爆。
近日，上市房企紛紛發佈半年銷售簡報，並普遍錄得增長。其中，上半年，碧桂園的銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，成為唯一邁過4000億元門檻的企業；恆大合約銷售金額達到3041.8億元，同比增長24.62%；萬科實現銷售3046.6億元，同比增長10%。上半年銷售金額超千億的房企已有7家，與去年同期持平。
中型房企的銷售增速較為明顯。其中，融信銷售規模為545億元，已經超過去年全年；金茂則實現717.62億元的銷售額，同比增幅接近200％。
2018年上半年，奧園的銷售規模達到402.9億元，同比增長約143%。龍光、建業的銷售增速也都在80%以上。
TOP20房企中，大部分已完成全年銷售業績目標的40%，有個別房企目標完成率已超七成。
“最近不少機構不斷推薦地產股，這是從估值角度看；但如果從負債角度看，結合現實情況，投資還需謹慎。”一位私募人士稱。
房企披露的一季報數據顯示，多數房企資產負債率在70%以上。在龍頭公司中，萬科A資產負債率為84.04%，招商蛇口為72.15%，保利地產為78.45%，綠地控股今年一季度末的資產負債率則高達88.67%。
與此同時，資金供應卻在減少，今年前5個月，房地產開發企業到位資金中，國內貸款同比下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%，個人按揭貸款下降3.6%。
2018年5月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計451.17億元，環比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。
而現在，美聯儲頻繁上調利率，以及美機構也不看好國內房企的未來，房企要想在海外市場發行低息債券的可能性也越來越小。
同策研究院首席分析師張宏偉分析稱，2016年房企集中加槓桿擴張，借貸資金平均週期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大。央行降準也救不了這些資金面緊張的房企。
“而資本市場對一家房企股價的評估最重要的是三個方面，一是對房企商業模式的認可程度，二是商業模式的潛在風險，三是負債率。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示。
靚麗的業績表現，加上跌至谷底的地產股價，似乎是個抄底的機會。但在不少專業投資機構看來，A股地產板塊即使估值很低，風險依然較高。
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