6月14-15日，第十屆陸家嘴金融論壇，眾多專家對眼下的房地產表示了憂慮。
在眾多的專家中，有兩位的發言引起了廣泛的關注。
一個是楊偉民，此公剛退居二線，他一直對房地產保持了很高的關注度。
這次他對住房空置率和炒房問題表示了擔憂。他現場並未公佈空置率的具體數據，但明確表示，中國的住房空置率比日本還高，無論是鄉村還是城市，炒房的真不少。
在看待調控上，他更是直言當前調控明顯無的放矢：“底數不清，怎麼調控？”
當前中國調控的確存在無的放矢，沒有做到對症下藥。當前購房成本空前，搖號又讓購房不再是純粹的供求問題，更是一個概率問題。調控針對增量住房設置了一系列高門檻，但對存量住房的空置問題一直沒有采取積極措施。
三四線城市是住房空置的重災區
即使在當下，也有非常多的房子經由購房者空置下來。全民炒房並不是虛言。牛逼的炒房客去一二線炒房，剩下的一些次級炒房客，甚至是沒房子的底層小老百姓，手裡只有個一二十萬存款的人，他們不想著改善自己目前的居住狀況，卻總想著拿自己積攢的一點積蓄去投向沒有任何投資價值的三四線甚至是五六線城市。
這些小微城市引入了全國性的大房企，他們在房地產營銷上非常有手段，往往一個項目開盤直接比當地均價高几千塊錢，但卻吸引了大批購房者。既有當地人，也有外來的。
北海這種級別城市的海景房能買麼？晚上有幾盞燈能亮起來呢？海景房未來賣給誰呢？本地人那麼傻嗎？他們需要海景房嗎？
所以，對於楊偉民所說的住房空置問題，我們一定要搞清楚另外兩個問題：
1、房子是因為什麼空置？
2、哪裡的房子空置最多？
一二線城市住房空置問題其實相對好解決，因為這裡不乏流動人口，租房需求相當旺盛，只需要合理的規則，讓房東願意出租即可。這些城市眼下最大的問題是房價沒能控制住，而房租上漲的壓力也非常大，深圳富士康員工的公開信已經暴露出租房市場的深層問題。
改善租房市場，必然要投入，而投入必然意味著房租上漲，而房租上漲意味著人口的淘洗，一個城市全是高端人口？
至於三四線城市，才是住房空置率的重災區。
這些城市的房子，一部分是剛需買的，買了也不去住，也不能出租，因為他們平時要去大城市打工還貸，過年回去還要自己住。另一部分是炒房客買的，而且是次級炒房客，就像我剛剛說的廣西北海那個例子，大批自己沒房子住的問題，卻跑去人生地不熟的三四線城市買房，貢獻掉自己僅有的一點積蓄，這些房子是真正的空置房。
而且三四線城市住房空置問題非常難解決，因為沒人願意租房。事實上，中國絕大部分空置房都在三四線，雖然現在去庫存效果很明顯，但只不過是在政策和精明的開發商聯合強刺激下，剛性轉移到購房者手中而已。
任志強說過，真正有強烈租房需求的城市肯定有大量的外來人口，這樣的城市在中國大概只有15-20個。剩下城市空置的房子，只能空置了。
另一個是建行董事長田國立，他表示控房價其實是葉公好龍，銀行、地產商、買房者、相關部門都害怕真跌，也害怕真漲。這是一種僵持的局面。
2017年調控之所以取得明顯成果，很大原因在於調控保持了持續的打擊力度，持續的打擊力度讓炒房客不得不收斂。
但2018年則不然，別看今年前5個月調控措施同比增加了60%，但在各地不斷推出的人才新政的衝擊下，已基本處於失效的狀態。
調控一旦僵持，問題就會出來。2018年房地產行業的亂象相比去年有過之而無不及。關係戶、重名購房者、98歲老人買房，12歲女孩買房，丹東房價連續兩個月領漲全國樓市……
歸根結底，樓市調控繼續走老路，怕加壓導致房價真的下跌，但不加壓則只有一個結果“越調越漲”，因為大家會認為底牌都出完了。今年前5個月全國平均房價上漲了8.64%，重點城市漲幅就更不用說了。
面對這種情況，能加供應的地方開始增加供應，比如成都，不能加供應的地方，只能壓縮商品房的比例，增加保障房供應。
田國立也提到了一點，當前必須儘快在租房市場打開局面，讓空置房不再空置。建行將在租房市場供需兩端推出金融產品，推動租房市場迅速發展。落腳點主要有三個，一是推動更多人將房子用來出租，二是推動更多人選擇租房，三是支持企業在租房市場的佈局。
任何一個市場，一旦有金融有槓桿的介入，發展必然提速。租房也不例外。但這些必然也都要租房者買單，可能的結果有兩個，一是房租剎不住車，二是因為租房揹負貸款，一旦長期化，會加劇階層分化。租房貸款和買房貸款，差距有多大，不用我說吧？
深圳的租房問題，近期引起了廣泛關注。
深圳的打算是用便宜的產權住房保住人才等部分重要人口。少量供應高價的商品房給富人，然後通過城中村來滿足大量的租房需求。
萬科目前在深圳推進萬村計劃，目標直指深圳1044個城中村，改造後城中村居住環境有明顯改善，但以成本計算，這些房子的租金至少要上漲50%，萬科聲稱房租僅上漲10%，實際上這是通過“將房間變得更小”來實現的。
更嚴重的問題其實還在後面。深圳人均年可支配收入為52938元，但卻要面對56,071元/平米的房價。據深圳鏈家研究院統計，深圳八成人口租房，53%是租住在城中村裡。其中有超過一大半的人月收入不足6000元，這些人非常可能因為租房而被薅羊毛。 因為萬科這些房子雖然小，但租金足夠便宜，與周邊房源在租金上形成了“倒掛”，一邊是1000元左右的租金，一邊是2000-3000的租金。這些房源非常有可能被“三房東”收走（萬科本身是二房東），加價租給普通人。
便宜的租金，最後到底會便宜誰？現在還是個未知數。
以深圳最新的住房改革方向來看，這些租住在城中村的人實際上屬於保障體系外的人員，他們將不得不執行承當房租上漲的壓力。此番升級，必然有部分人因支付不起房租而離開，失去了廉價勞動力，大批製造業也不得不另謀出路。
我們的城鎮化還有相當長的路要走，未來還有更多人湧入一二線城市。房價已然如此，無論是從農村轉化而來的，還是從其他城市遷移而來的，能用六個錢包買房的畢竟是少數，大部分人不得不放棄“租房過渡”的計劃，進入長期租房的狀態。
“房價收入比”已經沒法看了，別再讓“房租收入比”太難看。
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