2018年行程過半，宏觀調控維持穩定並局部加碼。此外，融資環境的進一步收緊也提升了房企的融資難度和融資成本。雖然上半年房企的銷售額依舊亮眼，但是在市場壓力之下，部分房企已經開始謀求新的發展空間。
2018年賽道已過半，隨著各大房企上半年流量銷售金額榜單的先後發佈，賽道上的房企選手們暫得一口喘息之機。
回顧上半年房地產市場，調控政策持續深化，金融監管力度逐步加強。在此之下，新建商品住宅成交量得到有效調控，成交面積持續回落。
業績好股價卻跌
中國指數研究院發佈的數據顯示，2018年上半年，50個代表城市新建商品住宅市場月均成交量在2740萬平方米左右，同比下降約10%。
但在此大背景下，TOP100房企的銷售額再創新高，今年上半年共實現銷售額約46848億元，累計同比增長約38%。
由此可見，房地產集中度持續提升，“階層固化”態勢已然顯現。
其中，碧桂園銷售金額已突破4000億元。中國恆大和萬科地產銷售金額突破3000億元。保利地產、融創中國和綠地控股銷售額突破1500億元。
但是，良好的銷售業績並未能阻止地產個股近期“跌跌不休”。
一位私募人士對《國際金融報》記者表示，雖然上半年TOP房企銷售業績靚眼，但個別企業仍存在一定風險，尤其是過高的負債率和現金流壓力。
“‘去通道降槓桿’、 嚴防投機性資金進入房地產市場等持續收緊的金融監管環境，迫使房企面臨‘規模還是現金流’、‘加速補貨還是多元化’的選題。”上述私募人士說。
抑制非理性需求
從中國指數研究院發佈的統計數據來看，政策調控成效已逐步顯現，新建商品住宅銷售面積得到有效控制。
然而，今年上半年，市場上仍有不和諧的因素存在。
4月初，地處上海新天地的高端樓盤———翠湖天地雋薈都，因搖號名單中公司客戶佔比超55%，一時紅遍上海灘。
彼時，新城控股高級副總裁歐陽捷在接受媒體採訪時表示，允許公司買房其實留了很大一扇窗。
“如果有人註冊，合夥買上十幾套房子，三年之後就可以出手，似乎比個人買房還要寬鬆，何況還可以賣給不限購的人群”。6月，“一人註冊的3家公司全中籤”又發生在九龍倉瓏璽項目上，使得杭州搖號政策產生了信任危機，再次引爆輿論。
隨後各地陸續發佈相關限制企業購房的政策，矛頭直指公司購房。
6月24日，西安宣佈在限購區域暫停企事業單位購買住房，此乃全國首例。
緊隨西安的腳步，6月25日、26日，長沙和杭州也相繼出臺限制企業購房的政策。
7月1日，昆明宣佈暫停向在昆明市主城五區（包括三個國家級開發區）已經擁有1套及以上住房的非雲南戶籍人士銷售新建商品房，再到7月2日，大廠、上海紛紛收緊樓市調控政策。
9天時間，有6個城市從不同方面對當地房地產市場進行調控。
此外，6月28日，七部委聯合出動，印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定於2018年7月初至12月底，在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，重點打擊包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。
對此，中國指數研究院上海分院副總經理張志傑指出，與2017年相比，2018年上半年除了在需求端進行重點調控外，也注重在“供給側”解決供需結構不匹配的問題，即抑制非理性需求和保證中長期有效供給共同發力。
融資環境收緊
政策端在精準調控，融資端也在延續收緊態勢，房企公司債“被中止”集中爆發。
6月15日，上海證券交易所網站顯示，金融街擬發行的50億元小公募公司債，狀態顯示為“中止”。
中招的不只有金融街一家。
5月25日，花樣年集團擬發行的50億元住房租賃私募債被中止；5月28日，碧桂園中止發行200億元額度的小公募債；5月29日，富力地產中止非公開發行60億元2018年住房租賃專項公司債券；5月30日，合生創展中止2018年非公開發行31億元公司債券。
天風證券研究報告顯示，2018年第一季度，龍頭房企和大型房企籌資活動現金流依然維持大規模淨流入，且較去年同期分別小規模增長6.25%和7.34%，而中型房企籌資活動現金流轉負，小型房企籌資現金淨流入規模大幅下降,僅為去年同期的27%。
同策研究院總監張宏偉對《國際金融報》記者表示，目前中小型房企的平均融資成本已經高達12%-15%，而大型房企的融資成本基本在8%-10%之間。
有銀行人士對記者透露，房企傳統融資渠道收緊，相對而言融資成本更高的非標融資渠道也在收窄。
“在防範系統性金融風險的大環境下，國內總體融資環境在日益收縮。”國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝日前接受媒體採訪時表示，“對於房地產企業來說，不做好應對，會出現流動性困難。”
規模、現金流，多元化？
雙重夾擊下，迫使房企面臨“規模還是現金流”、“加速補貨還是多元化”的選題。
一直以“現金流為王”的萬科，在近日其2017年股東大會上突然宣佈“拋棄房地產”。
6月29日，萬科董事會主席鬱亮表示，“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。”
緊接著，萬科宣佈入股華人文化集團公司，又於7月5日宣佈參與投資中信資本醫療健康專項基金。
除萬科外，恆大於6月25日宣佈入主美國新能源汽車公司Faraday Future，正式進軍新能源汽車行業。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示，由於房地產行業整體的轉型升級，龍頭企業的多元化佈局一方面是為了適應新形勢，另一方面也是為了捕捉未來潛在的盈利機會。
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