2018年5月20日，也就是馬蘭西亞總理大選後的第十天，我開始對馬來西亞這個國家進行海外房產考察。

目標很簡單——尋找機會，尋找超過國內市場的機會。

第一、未來三到五年，這個新總理能否重新帶領這個國家振興起來，進而拉動整個房地產市場飛速發展，房價快速提升。

第二、 這個市場在未來三年到五年，作為中國人是否應該進入，或者以什麼樣的方式或者態度進入？如果和國內市場相比，馬來西亞房產對於國人的意義在於什麼地方？

第三、 馬來西亞房地產市場有什麼樣的坑，中國人必須注意。

1

在開始正文之前，我們首先要談談，為什麼要關注“海外房產”?

因為，未來中國，一定從“中國的中國”，變成亞洲的中國，乃至世界的中國。

今天，我們在討論，500萬人民幣，買中國哪裡的房子，投資價值更大。

明天，我們一定會討論，500萬美金，買哪國哪裡的房子，投資價值更大。

因為，房產投資，永遠是個“更優”的選擇，而在什麼範圍之內更優，卻是人的眼界問題。

10年前，你能夠把資產配置最優的眼光放在中國的

5年前，你能夠把資產配置最優的眼光放在中國的新二線城市，你現在可能是個千萬身價。

而5年後，10年後呢？

選擇比努力更重要，方向比實力更重要，速度比起點更重要。

選擇和方向來自哪裡？

無疑來自眼界，來自對於全球的敏感度。

站的高，才能看的遠，正所謂“欲窮千里目，更上一層樓”。

機會到底在哪裡呢？

2

這一次的機會，很可能來自於一位“將死之人”。

沒錯，就是馬哈蒂爾，現在92歲，世界上最年長的國家領導人。

很有幸，在數年之前，我在電視上有幸聽過這位“馬來西亞現代化之父”在深圳的演講。

大部分的內容已經忘記，但是80多歲的他，演講中關於鄧小平的一段卻讓我記憶猶新。

“毫無疑問，中國現代化的開創者鄧小平是二十世紀最偉大人物之一，他的偉大在於兩點，第一，他倡導一切國家的發展秘訣在於“特色”，中國的發展要有“中國的特色”，馬來西亞的發展當然也要有“馬來西亞特色”。

他倡導發展就是貓捉老鼠，黑貓白貓捉住老鼠就是好貓，當然中國貓，馬來貓誰捉住住老鼠，誰就是好貓。”

——馬哈蒂爾

一篇演講聽下來，實際上我已經把他等同於為“馬來西亞的鄧小平”了。

如果，你建立了這樣的共識，這場大選對於這個國家的意義，對於其中機會（當然包含房產機會），將有一個初步的認識。

所以，對於2018年的5月馬哈蒂爾二度掌權，對於這個國家尤其重要。

因為：

1.他像鄧一樣，都是在國家面臨經濟轉型的關鍵時刻，擔負起這個責任。雖不是民族存亡，但是都是在國家發展的十字路口之上。

2.他們重視發展經濟，善於發展經濟，上臺的主要工作就是發展經濟。

3.“特色論”和“唯結果論”應該是今後整個馬來西亞發展的總方向。

但是，今天的馬來西亞和40年前的中國又有著很大的不同，或者說優勢。

因為：

1.馬來西亞今後是“改革問題”，而不存在“對外開放”問題，因為整個大馬已經是一個非常開放，文化交融的國家，不存在“摸著石頭過河”的問題。

2.馬來西亞，更多的是“重振”經濟活力，因為對於這個國家，九十年代已經是整個東南亞發展的標杆，只不過近10年來，有點倒黴、有點掉隊，有點膨脹，但是基礎遠比文革之後的中國要強。

3.船小好調頭，國土面積相當於廣西，國民人數相當於重慶，一旦方向正確，註定這個國家發展的速度要比前期的中國更快。

馬哈蒂爾面臨的最大問題就是“政府腐敗”，我們在考察期間，幾乎所有的底層人士，都在談論對於前總理納吉的貪腐抄家以及對經濟的負面影響，對於這一點，馬來西亞還存在變數，總理的年齡能否適合能打贏一場曠日持久的反腐之戰。

所以，我們對於馬來西亞未來5年的經濟判斷。

1.這個國家在短暫鉅額外債解決之後，將會很快進入經濟快速增長期。

2.政府將開始“廉潔自律”的活動，旁邊的新加坡會是一個好老師。

3.人們的收入將會較快的增長，可能繼新加坡、文萊之後，東南亞第三個進入發達國家行列的國家，同時也是第一個人口超過千萬的發達國家。

4.房價會慢慢啟動，一旦啟動，很可能像中國一樣，是個長期慢牛的過程。

瞭解這個國家的政治運行改變，就是經濟判斷的第一因素。

3

第二因素，就是馬來西亞現在的超低房價。

特別是第一都市，吉隆坡很可能是一個被忽視的窪地。

沒有對比，沒有傷害。

先來看看幾個數字，就拿我們相對熟悉的四個國家，中國、泰國、馬來西亞和新加坡做比較。（以下以人民幣計算，平方米為單位）

中國北京房價，實際五環8萬到10萬左右；

泰國曼谷，高層住宅4萬；

新加坡，商品住宅房價10萬到12萬；

而馬來西亞第一城市，吉隆坡呢？

最核心區地標雙子塔周邊，高層住宅2——3.5萬，稍偏一些的城區2萬到2.5萬。

而且，整個這個價格是在下面條件的基礎上的。

房價按照套內面積計算；

裝修成品房；

根據面積贈送1個或2個車位。

這麼一算，實際上吉隆坡的房價應該下浮三分之一，應該在1萬到2萬之間。

當然，單純看房價，你無法有一個直觀的感受，我們再結合，國家人均GDP，來看一下這些房價的支撐。

中國——$6894/年（均為2016年數據，以美元計算）

泰國——$4590/年

新加坡——$52600/年

馬來西亞——$11028/年

馬來西亞人均GDP是泰國的兩倍左右，但是首都房價卻是泰國的一半。北京就不比了，只能說高房價就是中國人的命。

實際上，吉隆坡現在的房價，是和河內、胡志明市、金邊等城市差不多（比柬埔寨金邊稍低），但是馬來西亞人均GDP卻是這些國家的3倍到8倍，從這個角度講，無論和北京或曼谷相比，還是整個東南亞相比，這都是一個非常明顯的窪地。

4

說完了兩個重要的內因，就要說一下外因。

外因就是中國房價從2016年到2018年的暴漲週期和中國海南島的全島限購。

眾所周知，在今年的四月，中國海南島全島限購，普通的內地人士在海南已經無法購房置業。

而人們買房的熱情是無法阻擋的，所以，你會發現之後的幾個月雲南徹底熱了起來，就連廣西小小的邊境城市防城港——50天內，房價從5000直接上到了9000。

熱錢，會向北，一樣會向南。

南邊往哪裡走？實際上，可以選擇的並不多。

越南已經熱了一段時間，而且房價也不低。

柬埔寨，雖然房價稍低，但是剛剛停止動盪還是屬於發展的初級階段。

泰國呢？雖然是個旅遊重點城市，但是房價不低，政局還有些動盪，也似乎不是好的選擇。

實際上，可供選擇就是四個國家新加坡、馬來西亞、菲律賓和印尼。

新加坡現在屬於最佳選擇，但是國家不開放，只能留學，不能買房。

菲律賓不去考慮，用一個去過菲律賓朋友的的話來說，連馬尼拉進個商場都要安檢，可見他的城市有多差，全東南亞都在使用“菲傭”的國家，可見這個國家教育和發展有多差。

所以，政局穩定、民族相對多源的馬來西亞差不多是惟一的選擇。

5

在馬來，你可以去買任何一個州的房子，主要的限制有一點。

在吉隆坡，你必須買100萬馬幣（160萬人民幣）以上的房子（其他州的限制不太一樣），100萬馬幣相當於160萬人民幣，吉隆坡的單價大約1——2萬人民幣。只要你不在核心區雙子塔周邊的KLCC，都能買到一個大兩房或者小三房。

試想一下，1.5萬的均價，160萬的總價，在中國大陸能買到什麼呢？不要說是北上廣深等一線城市，估計連杭州、廈門、南京等新一線的房子也買不到。

能買的，只是如石家莊、濟南、西安等二線城市。然而，站在全球，這些城市和吉隆坡是一個等級的城市嗎？

6

2016年，我們曾經說過，不要去馬來西亞買房投資，因為國內有更好的選擇，比如深圳、杭州或廈門。

今天我們依舊認為，當時說的沒錯。

但時間到了2018年，當很多情況發生了改變……

當國際油價已經從近十年每桶最低20美元升到現在60多美元的時候，而馬來出口近30%來自於石油。

當國內普遍一線二線城市的房價，都已經超過了吉隆坡，而城市發展層級卻遠不如吉隆坡；

當海南限購完全拒絕了國內客戶，而人們希望熱帶度假需求不減的情況下；

當馬來西亞平穩完成政權過渡，而新總理是個務實而成熟、注重經濟發展的政治家的時候；

當……

我們，需要重新審視這個命題。你同樣需要重新審視這個命題。

因為，投資本身就是一個“肯定、否定、再否定”的過程。

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