國家統計局公佈 2018 年 1-4 月份數據表明，各項數據指標增速均有不同程度回落，全國房地產開發投資增速回落 0.1 個百分點，全國商品房銷售面積及銷售額增速分別回落 2.3 個百分點和 1.4 個百分點，到位資金增速回落 1 個百分點。從全國來看，降溫趨勢顯現。

一、 全國房地產開發投資增速小幅回落，住宅投資增速加快，房企開啟上半年搶收節奏

2018 年 4 月，全國房地產開發投資額同比增長 10.3%，雖然小幅回落，但仍然處於 2015 年以來絕對高位水平，住宅投資 21331 億元，增長 14.2%，增速提高 0.9 個百分點。房地產市場雖面臨持續調控的壓力，但依然有很高的熱度。

圖 1：開發投資額增速

諸葛找房數據研究中心分析主要原因如下：（1）如火如荼的二線城市人才引進大戰、全國遍地開花的棚改持續深入進一步釋放市場需求，使得部分城市依然具有較高的市場 預期和旺盛需求。（2）房企上半年搶收態勢強，加快開工施工節奏，1-4 月住宅新開工同比增長 9.4%，住宅施工面積同比增長 2.0%。（3）主要原材料、人工成本價格上揚。

二、 銷售增速繼續回落，銷售面積增速降至1.3%，或將迎來銷售轉折

2018 年 1-4 月，全國商品房銷售面積 4.22 億平方米，同比下降 1.3%，增速比 1-3 月份回落 2.3 個百分點。住宅銷售面積同比僅增長 0.4%。商品房與住宅銷售面積增速持續回落，趨勢無限接近銷售下滑。

圖 2：全國商品房、商品住宅銷售面積及銷售額同比增速

銷售面積增速持續下滑，一方面是受到調控持續深化的影響，特別是今年以來愈發收緊的個人住房信貸環境影響；另一方面是三四線城市需求透支逐漸顯現，很多城市在嚴格的調控限制以及高昂的房價下，可持續入市需求下降。第三個原因是隨著調控的深化，市場情緒開發發生一定程度的轉變，全國一片房產投資熱情情緒開始有所降低，市場預期逐漸發生轉變。

分區域來看，熱點城市集中的東部地區銷售額及銷售面積受嚴格調控影響持續下跌， 銷售面積同比下降 9.4%，降幅比前三月擴大 2.1 個百分點；銷售額下降 1.5%，降幅擴大0.6 個百分點。

其他區域雖繼續增長，但漲幅均有不同程度回落，東北區域漲幅回落最為明顯，銷售額及銷售面積增速回落均超過 6 個百分點。中西部地區在成都、西安、武漢等熱點二線城市的帶動下，市場延續火熱態勢，銷售額增速均超過 25%，遠高於全國商品房銷售額 9%的增速。其中，中部地區商品房銷售面積 11556 萬平方米，增長 13.1%；銷售額7550 億元，增長 26.0%。西部地區商品房銷售面積 11596 萬平方米，增長 9.3%；銷售額 7652 億元，增長 25.0%。

三、 房企到位資金增速維持低位，國內貸款由正轉負，融資艱難

前 4 月，國家統計局剛剛發佈的數據顯示，全國房地產開發企業到位資金增速僅有2.1%，持續創造近年來最低水平，已經接近於正負線，顯示出在房地產市場調控要求以及金融行業去槓桿要求下，房地產開發企業資金面愈發趨緊。

從到位資金來源分析，國內融資渠道繼續收緊，國內貸款 4 月份由正轉負，1-4 月累計下降 1.6%，個人按揭貸款繼續下降 6.7%。而由於外匯資金管制趨緊，利用外資更是下降 77.6%，前四個月僅有 17 億元。融資渠道收緊，開發企業只能開拓其他渠道， 利用自籌資金和銷售前期回款補充現金流。定金及預收款成為房企第一大資金來源，達 到 14987 億元，同比增長 8.3%。但隨著全國商品房銷售增速持續下降，以及各地針對優先全款客戶等違規銷售行為的打擊，定金及預收款將在未來承受雙重壓力，預計很難 維持持續高位增長，將會進一步加大房企資金壓力。

圖 3：到位資金增速

四、 銷售轉向預期下，庫存減少並未強化行業信心

春江水暖鴨先知。2018 年以來，全國商品房銷售面積增速持續迅速下滑，截至 4月住宅銷售增速更是僅有 0.4%，增長乏力。房地產開發企業身處其中更是深有感觸。

4 月份，商品房待售面積 5.67 億平方米，比 3 月份減少 642 萬平方米，其中住宅減少 645 平方米。但與之對應的卻是房企土地購置面積同比下降 2.1%，而 1-3 月卻是小幅增長 0.5%。這其中可能反映出開發企業對未來一段時間銷售市場走勢判斷並不樂觀。這也直接反映在國房景氣指數中，國房景氣指數已經連續 4 個月回落，4 月份僅有101.37，比 3 月份回落 0.13 點，已經接近於去年 3 月份時行業面臨史上最強調控環境時的略帶恐慌的情緒。但現在肯定是沒有恐慌，有的只是理智的判斷。

附件：

表 1 2018 年 1-4

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