克而瑞廣西片區最新消息，從南寧國土局官網招拍掛公告信息獲悉，4月25日發佈《南寧市2018年第二十期國有建設用地使用權公開出讓公告》，位於安吉片區秀安路西側、安和街南側兩幅商住用途地塊（GC2018-020地塊、GC2018021地塊）將於5月24日上午10時掛牌截牌，它們佔地面積分別為37.345畝、9.81畝，採用“兩限一競”公開出讓方式（限房價、限地價，競產權移交住房）。這兩幅地塊曾於去年年末掛牌出讓，但因無人申請競買而流掛，此次再度出讓，它們的“命運”能否改變，你期待哪家房企拿下……本文文末留言區，期待你的評論。

注：以下地塊公告僅是摘錄部分內容，公告裡（）及標灰色文字、數值等，為筆者估算數據補充。

【1】看地塊信息

南寧市2018年第二十期國有建設用地使用權公開出讓公告

　　一、出讓地塊基本情況及規劃設計要求：

　　（一）GC2018-020地塊位於西鄉塘區秀安路以西、安和街以南，宗地號為：450107008002GB00389，出讓面積為24896.43平方米（摺合37.345畝）。土地用途為城鎮住宅用地、批發零售用地，土地使用年限：城鎮住宅用地70年、批發零售用地40年。

　　主要規劃設計條件：容積率＞2.0且≤3.0，建築密度20%-30%，綠地率≥35%，限高≤80米。計容建築面積中不同性質建築面積比例的控制要求：計容建築面積中，零售商業建築面積比例不超過10-15%，其餘為住宅及配套公建。其他規劃設計要求按市規劃局《建設項目規劃設計條件通知書》（審批號：2017-111）的規定執行。　

　　GC2018-020地塊出讓起始價為人民幣952萬/畝，競買保證金為人民幣10670萬。

　　估算起始總價 4760元/平米；起始總價 35552.44萬（摺合約3.56億）。

　　（二）GC2018-021地塊位於西鄉塘區萬安街以東，宗地號為：450107008002GB00384，出讓面積為6540.24平方米（摺合9.81畝）。土地用途為城鎮住宅用地、批發零售用地，土地使用年限：城鎮住宅用地70年、批發零售用地40年。

　　主要規劃設計條件：容積率＞1.5且≤2.0，建築密度20%-28%，綠地率≥35%，限高≤60米。計容建築面積中不同性質建築面積比例的控制要求：計容建築面積中，零售商業建築面積比例不超過5-10%，其餘為住宅及配套公建。其他規劃設計要求按市規劃局《建設項目規劃設計條件通知書》（審批號：2017-110）的規定執行。

　　GC2018-021地塊出讓起始價為人民幣611萬/畝，競買保證金為人民幣1800萬。

估算起始總價 4582元/平米；起始總價5993.91萬（摺合約0.60億）。

　　三、本期出讓地塊採用“限房價、限地價，競產權移交住房”的公開出讓方式。

　　GC2018-020地塊所建商品住房銷售均價（毛坯價）不得超過8050元/㎡。（目前南寧市限裝修部分最高不超3000一平米，則若是精裝交付，則實際限均價≤11050元/平米）。當掛牌價格小於等於1010萬/畝，按出價最高且不低於底價者得的原則確定競得人；當掛牌價格等於1010萬/畝時（估算限最高樓面地價 5050元/平米；限最高總價37718.45萬，摺合約3.77億。），不再接受更高報價，若有兩個或兩個以上競買人繼續競買的，轉為在此基礎上向上競產權移交住房配建面積，按投報配建面積比例最大者得的原則確定競得人。首輪投報配建面積為不少於500㎡，每次投報須為100㎡的整數倍。

　　GC2018-021地塊所建商品住房銷售均價（毛坯價）不得超過8050元/㎡。

【2】對比前後變化

　　對比這次新地塊公告和此前地塊公告，我們很容易發現有何異同。地塊面積、地塊用途、容積率、建築密度、綠地率、商住建築面積的比例等基本信息和規劃設計條件基本不變。明顯變化是地塊起始價、競買保證金、限地價、限房價等方面的變化。

　　從上表可知，450107008002GB00389宗地（37.345畝）的起始地價維持不變，仍為952萬/畝；競買保證金降至10670萬，降幅約50%，減少了10659萬。該宗地限地價提高至1010萬/畝，漲幅1%，則限最高總價提高了373.45萬。限房價提高至8050元/㎡，漲幅3.7%，增加了290元/㎡。限地價和限房價之差（基本利潤）提高至3000元/㎡，漲幅8.7%，增加了240元/㎡。

　　從上表可知，450107008002GB00384宗地（9.81畝）的起始地價下降至611萬/畝，降幅4%，減少了27萬/畝；競買保證金降至1800萬，降幅約52%，減少了1956萬。該宗地限地價提高至673萬/畝，漲幅1%，則限最高總價提高了58.86萬。限房價提高至8050元/㎡，漲幅3.4%，增加了265元/㎡。限地價和限房價之差（基本利潤）提高至3003元/㎡，漲幅7.9%，增加了220元/㎡。

　　　　這兩宗地塊前一次掛牌截牌時間2017年12月27日（一般出讓公告會在截牌前一個月公示），可是截牌前無人競買；巧的是去年截牌次日（2017年12月28日）南寧地鐵2號線（西津-玉洞）通車試運營，而這兩宗地塊直線近距地鐵2號線三十三中站約600米；直線近距安吉花卉公園約1.1公里，直線近距安吉萬達廣場約1.5公里，不論交通出行，還是休閒娛樂都很便利。

　　克而瑞廣西片區顯示，南寧市西鄉塘區安吉板塊2018年一季度總供應量35302㎡，總成交量34313㎡，供求比1.03:1，供求關係趨於平穩：一季度該板塊的新房成交均價11204元/㎡（含精裝），3月均價同比漲幅53.79%，這一定漲幅由於交付標準的變化影響，去年成交精裝房數量較少，今年成交的普遍是精裝房。近期成交量主要樓盤僅有瀾月府、中國鐵建·安吉山語城，均價都已經突破了11000/㎡（含精裝），拉高了片區的整體均價。目前安吉板塊在售主力樓盤最高成交均價11265元/㎡（含精裝）。

　　安吉板塊今年多個新盤首期入市，冠利安吉項目（暫無資料）、碧桂園新城之光（精裝）、盛天西城（精裝），個別樓盤也受限房價影響，房價或在10000元/㎡以內（含精裝）。加上瀾月府（精裝）、中國鐵建·安吉山語城（精裝）、大嘉匯·尚悅二期（毛坯）等，板塊住宅競爭仍舊比較激烈。多地鐵線輕鬆換乘（2、3號線以及規劃的武鳴輕軌線）、公園休閒配套（安吉花卉公園、南寧·中關村）、商業購物中心（安吉萬達廣場）等生活配套日漸完善，吸引更多購房者選擇安吉板塊置業，“加碼”住宅成交，房價也在穩中看漲。

　　此次掛牌出讓的兩幅地塊所建項目住宅毛坯部分的限最高均價8050元/㎡，如果精裝交付，實際最高均價被限制在11050元/㎡，與板塊內在售或待售樓盤的均價相差不大，因其規劃容積率（最高≤2.0及3.0）和建築限高（≤60米或≤80米），相對同板塊在售樓盤的住宅，或更具競爭力。

地塊局部現狀實景（2017.12拍攝）

地塊及其西面儲備地塊的全景實拍（2017.12拍攝）

• 為什麼要原來的單幅地塊87畝（3宗組成，彼此相鄰）分開出讓呢？

　　我們試想，原來地塊的總面積和總價是不是很高？對於一家房企拿下，在如今“兩限一競”條件下開發的難度是不是很大？為什麼上次掛牌出讓無人申請競買？

　　如今分開宗地為3幅（即將掛牌出讓其中2宗）掛牌出讓，我們不難看出，這樣原來的單幅總價分攤到3幅，並且地塊幅數增加（分開出讓），拿地房企數量也或有所增加。當然，對於拿地成本相對充裕，以及競價空間在預期範圍內的房企來說，一次拿下兩宗相鄰地塊（合計面積47.155畝，合計限總價約44320.58萬元），更利於房企打造中型規模社區。

　　同時，新公告裡的起始地價減少一些，以及競買保證金縮減一半，降低了房企競買門檻，限地價、限房價綜合市場情況有所上浮，拿地成本降低、開發盈利空間增加，或將吸引更多房企參與競買，增加地塊成交機率。我們不難推測，這是土地一級市場市場機制、靈活調節，避免曾流掛或流拍地塊再遭“被拋棄、被冷落”。

這兩幅地塊的“命運”如何呢？

是都有“金主”競買，還是依舊“被冷落”？

是分別被兩家不同房企拿下，還是一家房企一併拿下兩幅？

你覺得呢？

圖文來源：南寧國土資源局相關公告、易居克而瑞廣西片區、“南寧地產圈”（地塊實景圖）。哈樓良哥綜合編輯。

你有打算在安吉片區置業嗎？

你希望哪家房企拿下以上地塊？

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