近日，南寧地產朋友圈傳來一則喜訊，浙系房企“宋都”首進廣西、落子首府南寧！其拿地並非招拍掛形式，而是“曲線拿地”股權收購。這也是繼金諾房產、’復興建設集團、海華集團、綠城管理、中梁地產（計劃中）後，又一家浙系品牌房企進軍廣西南寧房地產市場。對於廣西本土購房者來說，這家房企或許還比較陌生，下面，克而瑞分析師從房企、項目、市場三方面，給你一一探析。
【01】浙系房企“宋都”，杭州最早“老十八家”之一，華東品牌房企10強！
2018年4月26日，宋都基業投資股份有限公司 （ “宋都股份”旗下上市公司）發佈的《宋都基業投資股份有限公司關於全資子公司受讓股權暨對外投資的公告》中披露了：通過受讓股權方式進行對外投資以人民幣約2.05億元，收購了南寧市浙創投資有限公司的南寧市西鄉塘區雅際片區一期舊城區改建項目的開發與經營80%股權。另外，將擇機選擇是否收購目標公司另外20%股權。本次股權交易的基準日為 2018年2月28日。
2018年4月28日，杭州宋都房地產集團有限公司官微“宋都集團”推文《拓疆八桂，落子邕城——品質宋都匠啟大西南》，宣佈了公司首進西南，並提及了不同城市間的開發理念，“不會簡單地照搬之前在其他城市的產品，而是根據南寧客戶的需求量身打造”。宋都南寧項目將延續專業匠造產品、注重產品細節，滿足改善型人群對於品質的渴求。“未來宋都將以南寧為中心，逐步進駐西南其他城市；爭取在較短的時間內實現多點開花，多區域佈局，逐步樹立品牌標杆，打造特色項目”。
試問，看本文前你能點出幾家浙江的房企呢？“宋都”是一家怎樣的房企？
銀億股份、綠城中國、濱江集團、祥生地產集團、中梁地產集團、金諾房產、復興建設集團、海華集團……它們都是來自浙江。進駐廣西南寧房地產市場最早一批的浙系房當屬：金諾房產（2001年左右）、復興建設集團（2004年）、海華集團（2008年）。近年新晉的有綠城中國（2015年）、中梁地產（已成立廣西區域公司，計劃在廣西多個城市佈局）、宋都股份（2018年）等。
相關資料顯示，“宋都” 總部坐落於杭州錢江新城CBD核心區域。公司起源1979年，前身為江乾區住宅統建辦公室；1984年更名為杭州江乾區房屋建設開發公司；1995年，杭州宋都房地產有限公司成立，並被國家建設部核准為一級房地產開發企業；宋都股份是杭州市場第一批房地產企業之一（一共有18家房產開發商參加了1989年杭州市第二屆房產交易大會，後來被稱為“老十八家”）；2000年，成立杭州宋都房地產集團有限公司……目前“宋都”業務橫跨浙江、江蘇、安徽、廣西等四省七地，累計開發量逾兩千萬平方米，是浙江省知名的房地產開發企業之一。產品線涵蓋多元化物業類類型，從普通公寓到高端別墅，從毛坯住宅到精裝修房，從住宅、複合商業到旅遊地產。連續十年榮獲“中國房地產百強企業——百強之星”稱號，連續三年榮獲“中國華東房地產公司品牌價值TOP10”稱號。
分析師點評：
南寧是廣西壯族自治區首府、北部灣城市群核心城市、海上絲綢之路有機銜接的重要門戶城市，逐漸成為各派系房企全國性戰略佈局的考慮重點城市之一，開疆拓土及深耕區域的核心駐紮點。每個派系房企都有好幾個“領頭羊”，要想大夥耳熟能詳、全國知名，就要有目標地全國性區域佈局戰略。每個城市（區域）首個項目從前期調研到土地獲取，從項目開發銷售、後期服務等不同階段，都是機遇和挑戰並存；消除當地市場對其的“陌生”、打響項目品牌口碑都是考驗真功夫，玩不了虛的。
作為浙系房企老字號之一、浙江省最大的房地產開發企業之一、華東房企品牌房企10強，“宋都”低調務實，十分注重產品品質的打造；浙系房企開發項目的“共同點”，偏愛打造中高端品質住宅項目，售價普遍在區域板塊房價較高位。
【02】廣西首盤 “南寧雅際項目”，西鄉塘區新陽龍騰板塊，老城區成熟配套、毗鄰邕江！
宋都佈局廣西首個項目為 “南寧雅際項目” ，該項目為南寧市西鄉塘區舊城雅際片區舊城改造項目，南寧市浙創投資有限公司於2013年1月獲得土地熟化人資格（“南寧浙創”的母公司為杭州復興建設集團）。該項目總佔地61.84畝，土地分為四期開發，目前一期地塊開發了3棟商住高層已封頂並交付使用（2014年6月通過招拍掛成交，此前案名“春江花月”，佔地約17.352畝）；二期地塊在建（2017年3月通過招拍掛成交，此前案名“春江海岸”，佔地約10.513畝），三期地塊（佔地約6.7155畝）、四期地塊（13.9665畝）有待土地熟化後的土地招拍掛階段競拍（時間待定），由具備資格的土地熟化人競買。可見，宋都將開發的“南寧雅際項目”產品，先是項目二期用地（佔地約10畝），打造一線江景房。
杭州宋都·江宸府效果圖
“南寧雅際項目”二期用地（地塊編號GC2017-005），位於西鄉塘區江北大道以北，雅際路東側，於2017年3月22日通過一級土地市場（招拍掛）底價成交，成交單價845萬元/畝，成交總價8883.8822萬元（摺合0.89億元），成交樓面地價2535元/平米（當時還沒有“兩限一競”）。該地塊規劃指標顯示，容積率＞4.0且≤5.0，建築密度＞20%且≤35%，綠地率≥30%，特定地區限高≤100米。計容建築面積中不同性質建築面積比例的控制要求：商業（批發零售）≤10%，其餘為住宅（城鎮住宅）。建築主體外觀設置夜景工程，並要求該夜景工程與建築主體同步設計、同步審批，同步施工。
“南寧雅際項目”二期用地（地塊編號GC2017-005）地塊位置示意圖
從地圖上看，項目地段和資源都相當優越。其毗鄰朝陽商圈，周邊配套成熟，附近有秀田小學（在建）、沃爾瑪、邊陽菜市等配套。地塊周邊在售項目不多。距離該地塊周邊樓盤有融創•融公館（後續新組團待亮相）、奧園•永和府（在售，待推新）、天健城（在售，待推新）、瀚林新城（已交付）、同標·雅里人家（已交付）等。
“南寧雅際項目”二期用地及周邊商住小區的位置示意圖
目前，融創•融公館、奧園•永和府、天健城的商品住宅含精裝的成交均價基本在10000元/㎡左右（注：天健城首批次房源為毛坯交付，均價“8”字頭；此後開盤的房源均為精裝交付）。新陽龍騰板塊在售或待售商品房項目裡，宋都“南寧雅際項目”臨江和近主幹道江北大道更具競爭力。
由於項目二期地塊佔地不大，推測或最多可建樓棟僅2棟，總房源數量也不會太多。宋都“南寧雅際項目”正式亮相有待官方發佈，目前暫無信息，易居（中國）企業集團·克而瑞將繼續關注，將在“南寧微樓市”後續推文。
分析師點評：
對於宋都廣西首盤——南寧雅際項目（位於西鄉塘區雅際路與江北大道交匯），地處老城區新陽龍騰板塊，毗鄰邕江，朝陽商圈輻射，一站式都市生活都是亮點；而老城區成熟配套的同時，原有支路路網或許不能滿足日漸飽和的住戶，以及原規劃部分居住區人口密度或過大，亟需改造，這也是老城區舊城改造過程中的需要面對的，外部市政配套建設涉及相關部門，開發商並不能左右。
宋都將帶給廣西市場、南寧市民怎樣的1號作品，有待面紗揭曉，我們拭目以待。
【03】招拍掛與收併購、合作開發成常態！各派系房企逐鹿八桂大地！同區域板塊競爭愈加激烈！
房企獲取土地方式有多種，最為常見的是一級土地市場的招拍掛（我們常提到的經營用地“土拍”），前些年土地市場沒有什麼政策，攀比地價成為一時風潮，參與招拍掛的房企競拍愈加激烈，地價也跟著“被拍高”；近年來隨著房地產市場相關政策收緊、調控加碼，“多限”趨勢下，地價、房價均被設“限”門檻，房企的拿地成本、開發成本、利潤控制等方面也跟著在變，特別是個別高地價項目會遇到“有價無市”，銷售週期被拉長，或者開發週期“延後”等影響。
近年，通過收併購、合作開發的項目日漸增多，各有所需、多方共贏；轉讓方將加快週轉，分散風險，又盤活存量，促進資金流動公司、快速回籠資金，提高淨利潤，進一步降低資產負債率；受讓方或將減少拿地成本，更快獲取新項目、佈局新晉城市區域板塊。放眼廣西南寧市場，華潤、萬科、綠地、保利、碧桂園、融創、陽光城、大唐、新希望、彰泰等品牌房企是其中的佼佼者。
隨著中國—東盟博覽會永久舉辦地定址廣西南寧、北部灣城市群發展規劃推進、多項國際賽事在廣西首府南寧舉辦等城市名片的傳播，越來越多的品牌企業關注廣西市場，爭相進駐；房地產市場方面，南寧、柳州、桂林、玉林、北海是近年品牌房企高集中度最高的5個城市。京津、川渝、（上）海派、浙系、閩系、粵系、港系、外資企業紛紛搶灘八桂大地，廣西本土桂系房企與區外派系房企的競爭和合作並存。獲取土地、儲備項目的方式趨向多元化、多渠道競爭，一級土地市場招拍掛，與二級土地市場收併購、合作開發將成常態。
在同區域板塊競爭，是“單打獨鬥”，還是“三個好漢一個幫”，購房者偏愛“獨一份”，還是青睞“抱團”，你也是“參與者”之一，有待時間和市場給出答案。
對於近年來國內房企或房企開發項目股權轉讓激增趨勢，曾有業內人士分析指出，隨著調控政策的逐步收緊，一些不具實力的中小開發商只能通過賣地、賣項目等方式來自救，或剝離現有“累贅過多”的房地產業務，有的甚至退出房地產市場，行業將迎來新一輪洗牌。
分析師點評：
廣西房地產市場愈加欣欣向榮，百家爭鳴,百花齊放！競爭與機遇並存，新一輪房企洗牌正在進行。對此 “焉知禍福”，不可一概論之。就購房者而言，不論哪個樓盤項目，項目開發商的“家底”和近來狀況，購房者應該主動去了解，畢竟開發商的資金實力、產品、服務、品牌口碑等，將直接影響未來業主入住後的生活，這都是購房者看房時、買房前不可忽略的重要關注點。
部分圖文來源：相關房企資料及相關土地報道。。本文已獲授權轉載，轉自“南寧微樓市”，
原創／文：易居（中國）企業集團·克而瑞廣西片區分析師 黃錦良 。
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