本文系公眾號槓桿遊戲原創（ID：ZhangYinyin0903），作者張銀銀，已獲授權轉載，歡迎關注。
進入盛夏，棚改降速、反炒房殲滅戰大幕開啟，一副決戰的樣子。同時，萬科說自己去地產化，坊間也傳碧桂園收縮戰線……
如果不看貨幣政策，如近期又降準，釋放流動性，似乎，樓市就要降溫了。
但槓桿遊戲還注意到，調控雖然越來越嚴，反炒房打擊力度越來越大，但住房供應的結構正悄然發生變化。熱點城市未來新建商品住宅，可能只佔到新建住房供應的40-50%左右。
這個變化的影響，對調控意味著什麼？一個令人難以捉摸房價的未來正在呈現。
1、北上深商品住房供應比例大降，已經註定。前段時間，槓桿遊戲已經寫過，深圳的“二次房改”初步意見是，未來，深圳商品住房佔40%，其餘是人才房、安居房、公共租賃房，各佔20%。
深圳不是特例，北京、上海在各類租賃房佔比提高、商品房佔比下降道路上，走得更快。
按照北京市2017-2021年住宅用地供應計劃，供應住宅用地6000公頃：產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃、自住型商品房(政府與個人共有產權)計劃供地1020公頃、普通商品住房計劃供地2450公頃（佔比為40.8%），租賃住房計劃供地1300公頃。
上海市住房發展“十三五”規劃也說，預計住房用地供應5500公頃，其中：商品住房用地2000公頃（佔比36.4%）、租賃住房用地1700公頃、保障性住房用地1800公頃。
如果上述計劃執行，未來北京、上海、深圳新建商品房供應占比將大降。
2、較大城市商品住宅、政策性住房、租賃住房4：4：2的住房供應體系可能是趨勢。從上述北京、上海、深圳的計劃中，可以大致得出這個比例。其他城市，很有這個趨勢。
5月19日，住建部印發關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知，明確要求一線、二線城市，要在年底前編制完成，2018年至2022年住房發展規劃。
通知除了提出，熱點城市要提高住房用地比例。槓桿遊戲還注意到，通知說，要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，確保公租房用地供應。
力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。
這麼說起來，上述比例也很接近。
而哪些是熱點城市呢？主要一二線城市基本都是，也就是較大體量的城市，未來按照這個比例供應新建住房，大概就是趨勢了。
那麼，這意味著什麼？
3、如果沒有外力，一二線城市地價很難下降。從上述比例和可能的宅地供應計劃，可以看出，儘管北京、上海、深圳總的宅地供應，比之前可能都要高。但結構很有意思，商品住房用地的供應未必增長。
同樣的，我們看住建部給其他熱點城市的要求。供應結構和北京、上海、深圳非常類似。槓桿遊戲此前基本每個月，都有關注主要城市的供地情況。今年各大城市供應還不錯，去年一些城市完成情況實際還是不算太好。
注意，當下和去年，這些主要城市的宅地供應，基本都是商品住房用地為主。即便如此，完成情況有時候都不太好。另外，地價漲幅2017年開始，較2016年雖然全面回落，但始終是漲為主。
可以想見，未來這個盤子裡，還要分出不少給其他類住房用地，你說商品住房用地是不是顯得有些緊俏？
而凡是體量較大的城市，絕對人口增量普遍都不低。到時需求和供給之間。是不是很有想象空間。
你說地價便宜得了嗎？順著這個思路想，房價呢？
4、新房限價和地價、二手房價格的矛盾更難解。如上所述，地價可能低不下來，但是為了調控目標，各大城市普遍限新房價格。這樣的後果就是，開發商拿地還是不拿地，是個問題。
從補倉、發展需求角度看，開發商普遍還是得拿地。但是拿了後，怎麼突破限價會是個長期性問題。除非，限價鬆動。現在，7部委聯手打擊樓市亂象，這是向炒房宣戰的意思。未來呢？
同時，如果新房價格一直限著，二手房普遍貴一些，這就逼著人去投資新房。如何解決，那就是限購，越來越嚴的限購，然後搞所謂更嚴厲、公平的搖號。
可這始終不是辦法！最終就是某個環節必然鬆動，或者妥協。除非，我們決意讓房產投資成為歷史，讓房地產喪失流動性。說實話，這個難。房子最多的人，也都是最有話語權的人。
或者，我們找到房地產之外的路。
5、要結婚的男人，未來更多得考慮二手房。上面槓桿遊戲的分析表明，未來主要城市的住房總供應可能是增加，但新建商品住房的供應未必。我國民眾普遍是要買房，不管你搞多少租賃類住房，該買時還得買。
特別是比如要結婚了，怎麼也得買。我一個朋友曾經就是堅定的不買房主義者，結果去年結婚還是扛不住，買了。槓桿遊戲覺得，大部分中國人、特別是要結婚的男人，幾乎還是要買的。
既然主要城市新建商品住房供應，未必增加多少，那麼未來，我國主要城市都將越來越進入二手房時代，新房交易佔比會下降。
問題來了，二手房應該怎麼買？
6、拮据的剛需一族不要太嫌棄老破小，明後年可能是剛需購買二手房的時機。首先，槓桿遊戲覺得剛需一族，不必太嫌棄老城區的老破小，特別是經濟拮据、壓力大的剛需一族。
因為，我覺得上班通勤距離較近還是更好，否則人累，每天都疲憊也不好。此外，現在較大城市很多新房都比較遠，無論交通還是生活，比如買菜、學校都還不太方便。
如果剛好你上班附近，有還不錯的老破小，完全可以考慮。只要價格划算，上車更重要。不要怕浪費了房票，有房比有房票更重要。
另外，不少城市去年開始執行2-3年限售，明年後年這批房子部分將開始入市，而且體量可能不小。所以從時間窗口上說，明後年開始可能是不錯的。
大多炒房者實際都不願意房子捏手上很久，誰都想更快變現。限售期到時，集中入市會有一波，這個時候無論是選擇面還是價格，可能都有一定空間。
綜上所述，調控雖然繼續，總的宅地供應大概也是增加，但住房供應結構的變化，意味著維持目前房價的動力還在。槓桿遊戲也要說，如果有改變，可能是因為外力。
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