我们买房子40年和70年产权有什么区别呢？
首先明确一点，这个时间是指土地的使用年限，我国的土地出让的是使用权，并不是真正的产权，也就是国家将土地租赁给你40年或者70年，时间到了之后就不再拥有这块土地的使用权了，另外就是时间的计算是从政府将这块土地拍卖成交的那天算起，并不是从你买房子的时候算起，所以基本上你买到的房子都不可能有40年或者70年的使用时间了，因为房子建设交付会有一定的时间。接下来我们来看二者的区别。
1、土地用地性质不同，居住用地是70年；商业、旅游、娱乐用地是40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地是50年，今天我们主要说40年和70年的住房区别。打
2、使用年限不同，我们拥有购买房屋的永久使用权，但是房屋对应的土地就只有相应年限的使用权。
3、税费和土地出让金的不同，我们买房子缴纳的税费当中基本上以契税为大头，普通住宅的契税一般在1%~3%之间，而40年产权的公寓是属于商业的性质，和我们买商铺差不多，契税一般在3%~5%之间，所以基本上40年产权公寓的契税会是70年住宅差不多两倍，同时40年产权的公寓土地出让金也会比70年的住宅要高，如果到期之后续缴土地出让金的时候就会支付更多。
4、贷款的不同，我们绝大多数购房者都是需要贷款的，土豪除外，70年的住宅可以使用公积金贷款（利率较低）、商业贷款或者组合贷款，贷款的比例可以是7成或者更高（地方政策不同），贷款的年限可以是最长30年，另外贷款的利率一般可以享受基准利率，根据不同地方政策也有很多折扣优惠等等；而40年的公寓只能使用商业贷款，贷款比例最高5成，时间最长10年，贷款的利率通常会是基准利率1.X倍。另外补充一点，就是贷款的难易程度不一样，70年的贷款大多数都能通过，而40年的贷款相对较难。
5、居住成本的不同，40年的公寓一般不通燃气，水电费都是按照商业收取的，价格比70年的住宅普遍高一倍以上。
6、落户及学区房等政策的不同，一般的落户政策都是针对70年的住宅的，学区的认定也是一样，40年的公寓不行，即使现在部分城市租购同权的情况下也是以70年的住宅为标准的。
7、房产套数认定不同，40年的公寓一般不计入套数（特例城市除外），举个栗子，你哪怕拥有100套公寓、100套沿街商铺，你在购买70年住宅的时候也算你是首套房。
8、转售的难易程度不同，一般来说70年的住宅还是相对容易转售的，而40年的公寓可能相对就要难一点。
最后我们来看一下不管是40年产权还是70年产权到期之后怎么办？
根据我国《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。
这就保障了我们没有什么大的变化的话，房子连同土地在到期后是可以继续使用的，不过自动续期是需要再次缴纳土地出让金的，因为我国真正的商品房才发展短短二三十年，所以大部分的房屋都不存在到期的情况，不过在深圳也有一些改革开放初期的试点的房屋，使用期限只有25年，已经到期了，所以有续缴土地出让金的先例，大致的比例范围为当时房屋评估价的1%左右。
也有另一种情况，就是国家要收回这块土地，按照我国目前的城市化进程速度，可能大多数的房屋都没法熬到70年的期限届满吧，所以即使国家要收回或者派做其他用途，也会像现在的拆迁安置一样给与我们合适的补偿。有伟大祖国的坚强后盾，这个基本上还是不用担心的。
最后总结一下，如果你是短期过度或者在一个新城市立足，资金相对较少的情况下可以买一套40年公寓临时使用，毕竟价格各方面还是要便宜很多的，即使以后你换了70年的住宅，这套公寓难出手也可以租赁出去，一般的公寓出租回报率还是不错的，基本上可以实现以租养贷，不过最终还是需要购买一套70年的住宅的，因为从居住的角度考虑，公寓和住宅的各方面政策差距太大，本就不适合长期居住生活的。
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