最近，前海熱度很高。
1，2018前海合作論壇上週舉行。很低調但是規格很高，深港澳兩地的高層都來了。2、前海嘉裡中心開盤，也很低調但市場認可度很高。3、亞洲最大的地下地鐵樞紐中心上蓋資產——華潤前海悅璽開始接受登記了。4，實力房企德弘基與中國地產三強碧桂園強強聯手打造的前海薈，已經在寶安海雅繽紛城開放展廳，一共只有88套71至119平米的智能繫住宅。5，據說，最近前海時代二手樓交易有所放大，好幾位絕對的大咖已經潛伏買進。
顯然，粵港澳大灣區的激情又被激發出來啦。
與此同時，坊間也有很多聲音對前海樓市有所質疑。比如說，前海新盤單價已經過了10萬+，幾乎和香蜜湖、深圳灣甚至後海一批豪宅盤等齊，但今天的學校商業等等配套卻遠遠落後，有過度消費的嫌疑。尤其是寫字樓市場，很多朋友表示，購進寫字樓兩年多，租金已經便宜到幾乎免費送了，依然根本無法出租出去。前海時代住宅，也不好出租。
那麼，問題來了！前海樓市還值得買進嗎？
這實際上，就是前海樓市未來機會和方向的問題。
2018前海合作論壇現場圖片
絕對深圳樓市的珠峰！
深圳已經明確告訴我們，前海就是未來深圳排名第一的城市會客廳。
前海、後海、香蜜湖、太空港和大運新城，這就是未來深圳的五張城市名片，前海排名第一。
別看今天的後海風光無限，擁有絕美的深圳灣海景，深圳最好的灣區海濱棧道，代言深圳的第一標杆豪宅，代言深圳濱海城市形象的華潤總部大廈，還有曲線婀娜的深圳灣跨海大橋等等。
前海的未來，一定比現在的深圳灣後海更加國際範。理由很簡單，第一是後發優勢。第二是超前的規劃。在深圳這樣一座日新月異的城市，遲到的往往是更美的。
現在，人們談最多的是，深圳之光。寶安歡樂海岸的摩天輪規劃圖彰顯出來了，歡樂海岸在封閉施工。
深圳之光摩天輪設計圖
其實整個前海的地下已經挖空，亞洲最大地下軌道交通樞紐中心已經成型，耗資巨大的地下交通網已經織就！而地面上，政府已經要求新拍賣的地塊，將來建築設計都必須是世界知名的機構來打造。可以預想，前海將來的建築，必將是一大批現代國際範的地標建築。
前海城市會客廳規劃設計圖
從這張規劃概念圖看吧。前海敢於自稱東方曼哈頓是有理由的。現在深圳房價的最高點在後海灣。個人預判，最快5年前海就可能拿走王冠。
從此，深圳最高點將在前海輪番上升。
前海有30萬人要住出去！
前海可以是東方的曼哈頓，可以是倫敦的金融城。
但前海一定不是大多數人可以住下來的地方。即使是將來在前海金融城工作的精英人士。畢竟，前海是胸懷天下的地方。將來全球資本和全球富豪湧進前海是不可改變的歷史潮流。
我們得到的前海最新規劃是，前海核心的桂灣媽灣前灣15平方公里土地將減少建築總量，原來預計是2600萬至3000萬平米，現在可能壓縮到2300萬平米。同時，工作人口減少到52萬人，居住人口增加到23萬人。目的是降低城市密度，增加城市公共空間，增加城居適宜度。
前海內部微循環交通規劃圖
顯然，前海核心可能會減少辦公空間的建築體量，同時增加部分商務公寓甚至是住宅。讓更多人白天在前海工作，晚上住在前海。防止前海成為夜間睡城。今天的紐約曼哈頓，就很明顯出現了這種弊病。深圳提前做出改變，這當然是好事。
問題是，即使是這樣增加居住空間。理論上，前海至少還有30萬人要住到其它 地方去。
前海人將來住到哪裡去？
很多人一定會說，都是毗鄰的城市，為什麼是住到寶安中心區去，而不是住到南山南油老城呢？前海與南山就是一條月亮灣大道的區隔，與寶安中心區就是一條雙界河。地理差別不大。
理由很簡單，前海和寶中才是灣區！灣區才是融合的大方向。
大家看一下這張圖。很明顯，前海灣區的核心第一圈層是媽灣前灣桂灣，寶安中心區濱海區+騰訊科技島。第二圈層則是西鄉碧海區+大鏟島和小鏟島+寶安中心翻身路一帶。
前海灣區交通規劃圖
交通閉環是西鄉大道+107國道+月亮灣大道+未來規劃的填海外環線。中間穿插沿江高速，東濱路海底延長線，南坪路海底延長線等核心區海底互通交通弄樞紐。將來還有規劃有深珠通道和港珠澳大橋雙Y線深圳段。
顯然，這個閉環裡面最大概率會成為前海30萬人的外溢居住區。
大概率是這樣的：最頂尖圈層的前海人，住在前海桂灣。少量居住在寶安中心區濱海區。大部分要住到寶安西鄉碧海中心區。
前海人基本上會在這個圈子裡流動。原因是這個圈子裡交通最完善。
寶安某大盤只租不售了！
當所有人都明白前海城市的發展趨勢是往西走的時候，你們會怎麼辦呢？
能買一套就先買一套吧！這就是前海嘉裡中心低調大麥的原因。這就是鴻榮源壹方中心大戶型遭遇狂買的原因。
當然，開發商也不傻！
寶安中心區的第一個新盤富通好旺角，2003年一期開盤的時候，單價每平米2400元。現在二手房市場價每平米8萬元至9萬元。15年時間算下來，不是賣地的寶安區政府賺最多，也不是建樓的開發商賺最多。是第一批買進的小業主賺最多！
因此，精明的開發商表示不幹了！更精明的你，應該趕緊再買。
巨頭潛伏的西鄉舊改區位圖
未來，項目周邊鴻榮源地產西鄉老城的舊城改造項目，31萬平米。佳兆業地產的河東改造項目，大約18萬平米。
今天提前潛伏買進前海薈的88套住宅，後續這些舊改必將拉昇區域房價。坐等後來者抬轎子，這叫精準投資，就等前海人來接盤吧。
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