銳理數據分析發現，2017年成都公寓產品（LOFT、SOHO下同）成交環比2016年大漲了113.8%，而2018年僅前4月的供銷即與2016年全年基本持平。
從熱銷區域來看，高新區表現最為搶眼，尤其是以融創等品牌房企所在的新川板塊近一年來公寓產品銷量突破了30萬㎡。但一個不容忽視的現實是：目前整個成都公寓市場的存量還有約454萬方，按2017年去化速度，去化約需20個月。如何從競爭中強突圍仍是市場需要直面的考題，這也對區域、板塊、項目、產品、配套等提出了更嚴苛的要求。
4張數據圖透視
成都公寓市場現狀三大特點
1.乘市場東風 供銷雙漲
2016年限購政策出臺後，一部分住宅市場需求外溢到公寓市場，使得當年11月公寓產品銷量環比上漲約68%。2017年公寓成交走勢攀升愈加明顯，同時急速擴大的市場需求傳導到供應端，新增公寓產品量加大，並在2017年5月登上了一個小高峰。雖然供需兩端走勢波動起伏，但持續上揚的趨勢顯而易見。
2016.5-2018.4大成都公寓產品（LOFT、SOHO）供銷月度走勢
在成都近五年公寓產品供銷走勢中，2017年出現了突飛猛進的變化，其中成交面積環比2016年漲了113.8%；2018年僅前4個月供銷就與2016年全年基本持平。不難看出，2018年成都公寓產品或仍是供銷雙高的一年。
2014年至2018年4月大成都公寓產品（LOFT、SOHO）供銷情況
2. 存量高企 競爭加劇
雖然銷量在近一年多時間裡交出了一張漂亮的成績單，但由於供應水漲船高，且多年來公寓產品供銷比持續大於1，導致存量依然高企。銳理數據監控到，截至2018年4月底，成都公寓產品存量約454萬方，按去庫存效果最突出的2017年的去化速度計算，目前成都公寓去化週期仍需約20個月。之於開發商，這意味著去化壓力大，競爭還是很激烈。
2012-2018年大成都公寓產品（LOFT、SOHO）存量走勢
3. 住宅供應回暖 擠壓公寓市場客群
公寓市場從2016年四季度的回暖到2017年以來的一路走高，很大程度上是受益於調控之下分流於住宅市場的客群大量進入公寓市場。
下圖一目瞭然，受各種因素影響，2017年第四季度成都住宅供應量處於明顯的低谷期，而與之相對的則是公寓產品銷量的高峰期；公證搖號政策以來，住宅供應量逐漸增加，購房者集中湧入新房市場；相應的，公寓產品銷量有所下滑。住宅市場對購房者吸附力更強，在供應給力的情況下，擠壓出一部分公寓市場客群。
2017年至2018年4月大成都住宅供應與公寓產品銷售走勢對比圖
難題漸顯：公寓產品在當前市場仍然存在機會點，但高企的存量及持續不斷的供應意味著競爭加劇；加之商業市場政策嚴控，在充滿未知的樓市行情中，公寓產品何去何從？
破題思路：銳理君對近半年裡新推公寓產品的項目進行梳理，在開盤當日認購率比較高的，如融創香璟臺、綠地中心、花樣年家天下等，這些受到市場歡迎與認可的項目，均具備一定的共性指標：
（1） 佔據比較優越的地段 如融創香璟臺位於當下最熱門板塊之一的新川；
（2） 具備便捷的交通條件 如地鐵二號線對於綠地中心的價值加碼；
（3） 擁有相當的生活配套 在銳理數據長期的研究中，配套成熟度是年輕群體購買公寓產品的重要考量標準；
（4） 位於城市發展方向上 熱銷的公寓產品中，城南與城東佔比較高，這與成都城市發展“東進、南拓”不謀而合；
（5） 品牌加持 毫無疑問，品牌本身就具備一定的附加值，有很強的溢價能力。
強化上述指標可以錘鍊出更強勁的產品，更易贏得市場份額。但在樓市調控政策持續深入的大環境下，創新升級，差異化打造才更有面對未知的底氣。
譬如，去年政府對商辦市場出臺了比較嚴格的政策，包含“商業、辦公類建設項目標準層辦公用房分隔的，層高不應大於4.2米；商業、辦公類建設項目標準層辦公用房不分隔的，層高不應大於4.6米”等條款，加大公寓產品打造難度。
作為新政後首批推公寓產品的融創香璟臺項目，給市場提供了一個參考樣本，其創造性地將摩比斯環概念融入產品打造中。摩比斯環——可以讓不相關的兩個平面融合成一個單側平面，從摩比斯環上的一個點出發，就是一個沒有終點的無限，在空間上打破二維和三維，使空間全面生長。
融創摩比斯空間應運而生，創新4.2米雙挑空，並通過最大4.2米開間設計與2.7米超大采光面高度等設計使得空間生長，從視覺和感官上增大空間尺度，提升舒適度。以獨特的設計理念，過硬的產品質量，融創·摩比斯空間迅速在市場與行業中引起熱議，狠狠吸引了一把眼球。
摩比斯空間設計效果圖
需要明確一點，真正能經受住市場考驗的產品並非侷限於設計本身。從香璟檯布局與打造來看，早在2016年融創落子新川，已彰顯其前瞻性的戰略眼光及市場“野心”。迴歸到成都公寓市場的難題與破局，銳理君認為融創香璟臺給出了一份值得參考的答卷——對一道選擇題與解答題給出了優秀答案。
一道考驗綜合素質的選擇題
一場精心計算謀劃的擇址佈局
融創為何將城南開局項目落子新川？這幾大維度將是評判的標準：
1.土地市場 量價齊升背後是新川價值更新
近兩年成都土地市場呈爆發式發展，新川無疑是其中表現最耀眼的板塊之一。2017年9月，德商與北京金隅分別以樓面價11200元/㎡、12800元/㎡進駐新川；12月6日新川再度拍出兩宗地，最高成交樓面價已達13900元/㎡。地價與房企入駐情況是評判一個區域價值的重要標尺，新川板塊的價值爆發被一致認同。
2017年至今新川板塊拍賣地塊基本信息一覽
2016年，融創便以樓面價6700元/㎡佈局新川，率先成功佔位。精準的預判與擇址策略為融創換來在產品打造上更大的發揮空間及溢價能力，在後來者可能還在糾結於如何平衡成本與利潤時，融創已經在更深入地打磨產品細節。
2.政策規劃 為新川發展奠定基礎生長底氣
規劃面積10.34平方公里的新川科技園內將著力打造新一代信息技術產業、生物產業、節能環保、高端裝備製造產業、生產性服務業等5大創新型產業。新川也是中央活力區 “ 一心雙十五片區 ” 格局中的重要組成部分；規劃顯示，區域承載著高新南 “ 科技研發發展軸” ，且定位為中央活力區 “ 智能經濟 ” 聚集地。政策紅利與規劃支撐成為新川發展的底氣。
3.客群吸附力 新川成為需求重點彙集區
一方面，由於新川高精尖產業定位，能導入大量高素質人口；另一方面，自去年成都實施人才新政起，人才落戶已超過17萬人，高新區是最熱門的承接區之一；這裡面，年輕群體佔有極重比例，總價低限制少的公寓產品成為其重要的置業選擇。另外，隨著城市外擴，需求也隨之外溢，遵從城市發展邏輯，這些需求必然按照城市發展脈絡流動，一路向南；從發展程度與產品供應來看，新川將匯流很大一部分需求。
並且，投資屬性佔比較重的公寓產品，其客群來源與供血能力也是購房者入手的動力。顯然，融創會選擇佈局新川，對客群來源信心十足。
4.資源+配套 兼備舒適度便捷度與價值砝碼
資源與配套既是舒適度與便捷度的保證，也是物業產品保值與增值的砝碼。
高新區以遙遙領先的優勢扛鼎成都公寓市場成交，而新川漸漸成長為高新區主力銷售區。
2017年至2018年4月成都中心城區各區公寓產品成交情況
近一年高新區主力板塊公寓產品銷售情況
從落子新川到地塊選擇，融創香璟臺滿分get。
一道展現匠心與追求的解答題
一條產品創新突破的進階之路
緊鄰新川科技園，位於新川核心位置，搶佔了“地利”的融創香璟臺在項目打造與產品研磨中頗費了很多心思，其“用戶思維導向”隨處可見。
創新 讓實用與多變性完美融合
如前文所述，摩比斯空間摒棄傳統LOFT簡單的雙層結構搭建和機械空間分割，4.2米層高、雙挑空、3.4-4.2米的開間……在功能分區、動線設計等方面進行顛覆，在實用功能完備的基礎上，最大程度上提升舒適度，留白無限大的想象空間與融創高端精品血統一脈相承。
融創香璟臺樓棟效果圖
升級 位置+景觀+設計層層進化
以其獨有的創新型理念和用心打造，融創香璟臺·摩比斯空間在公寓市場已然獨樹一幟，擁有極高辨識度，差異化的特色快速領跑成都公寓產品。去年一面市便快速去化，收穫市場認可。當然，融創並不滿足於此。據悉，近期令人期待的融創摩比斯空間將強勢迴歸。
這一次新品被定義為“升級之作”。
一是位置更優。 融創香璟臺總佔地近200畝，其中西苑用地143畝，即將入市的3號地塊是最大的一組團，不臨主幹道，在享有便捷交通的同時，更儘可能保證環境的舒適性。據介紹，3號地塊規劃為洋房+高層住宅+公寓+商業佈局，其中新一代摩比斯空間分佈於地塊兩側，中間為洋房，最大樓間距約160米，視野開闊，並共享洋房園林景觀，風光無限，加上臨近的新川之心，新品摩比斯空間的舒適度提升幾個臺階。這樣的公寓產品佈局在市場並不多見。
融創香璟臺3號地塊規劃效果圖
二是產品優化。 梳理研究市場反響和客戶反饋後，在繼承摩比斯空間優質基因基礎上，融創香璟臺以市場聲音為導向去優化戶型產品設計細節，如將前期戶型的飄窗替換為落地窗，空間感UP，採光視野更佳；再如戶型產品“化繁為精”，將主力集中在47㎡、58㎡、78㎡三個最受市場歡迎產品，滿足不同置業需求。
沉澱 歷經市場與時間錘鍊的品牌背書
無論是自用亦或投資，品牌在任何時候都是不容忽視的因素。在“高週轉”、“政策嚴控”、“融資困難”等樓市背景下，有著融創品牌背書，意味著產品品質保障，品牌本來就是實力與價值的組成部分。
得天獨厚的區域位置+醇熟的資源配套+四通八達的交通路網+政策與城市發展紅利+強大的品牌附加值+創新實力產品=融創香璟臺·摩比斯空間，在具備了熱銷公寓產品的共性之上，融創香璟臺的摩比斯空間產品又生長出自己血脈，創新與差異化成為其重要的競爭力。
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