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一、出借人与借款人订立借款合同，借款人以其本人所有房屋作为抵押担保并办理了抵押登记，借款人擅自出卖抵押房屋的行为无效。我国担保法规定，抵押物已经办理抵押登记，抵押权存续期间抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，抵押人转让行为无效。
出借人应当起诉借款人偿还借款，出借人胜诉后申请法院拍卖抵押房屋，以拍卖房屋所得偿还借款。
房屋抵押担保借款，出借人一定要办理抵押房屋登记。如果抵押房屋办理登记了，抵押人在抵押权存续期间转让房屋，应经抵押权人同意或者提前偿还债务，办理抵押登记解除。
429方寸世界
1.谁是房屋所有权人，应当按照房屋所有产权登记簿，所列明的人为所有权人。
2.房屋买卖后必须办理过户登记，如果不办理过户登记。房产依然是原所有权人所有。新的买受人在过户登记之前不具备所有权人的资格。
3.房产已经进行抵押！这就要分签订抵押合同，办理抵押登记和签订合同，未办理抵押登记的情况。a.如果确实办理了抵押权登记，债务人即使卖了房屋。抵押权人依然对所得款项具有优先受偿权。但因为抵押权的存在，房屋所有权人不得在未经抵押权人同意的前提下，私自出售房屋。必须还清欠款之后才可以进行出售。或者新的买受人替，债务人还清欠款之后，抵押权自动解除。
b.如果只签了抵押合同，未办理抵押权登记。对于不动产而言，抵押权未设立。你只能作为一般的债权人，追索债务。同时要求，债务人承担违约责任。
3.对于你说的，没有房本儿出卖房屋的行为是绝对不会导致房屋所有权发生变更的。因此目前当务之急，及时要求对方履行抵押权登记的合同义务。至于房屋是否已经交付，与新的买受人无关紧要。
4.如果当时已经进行了抵押权的登记。他出售房屋的行为属于有权处分。假如，未来也办理过户登记，现实中是不可能出现的。假如有相关国家工作人员违规操作，你可以追究其相关人员的法律责任，要求索赔。
5.当然，为了避免不必要的损害发生，当你得知此情况以后，应当及时报警，防止可能发生的财产损失。
6.如果你的债权已经到期，可以要求对方，立刻偿还债务。如对方，拒不偿还可以，提请法院进行拍卖，变卖。
快乐女财神
诚邀：如果真是按正常流程借贷双方到房管部门办理了正式合法的抵押登记手续，那么产权人在进行涂消抵押登记手续前是不能主张自已的出售权利的，除非你是到了一个山赛登记部门或业主与登记部门串通一口把你坑了。基本上此类事情甚少会发生。
林中佳少
如果抵押人有合法的抵押手续，就走法律程序，一点悬念没有，抵押人可以放心了，剩下的就是骗子和傻瓜的故事了。如果抵押人只是把房产证拿到手，没有手续，没有别的证据，想追回，就要受点周折了。
