房價的上漲，和超發的貨幣有關，從2000年-2018年，中國商業銀行的總資產從 70萬億將近翻一番到 250 萬億，年均增速高達 18%，而這一增速遠超商業銀行 10%左右的資本充足率，說明很大一部分的 貨幣創造逃避了資本約束，不在銀行表內，因此影子銀行的發展失控才是中國過去真實貨幣超發的核心原因。貨幣超發就會造成資產價格上漲，產生泡沫，尤其是房子這樣的大類資產，尤其是一線城市這樣的資產，都是稀缺資源。
從14 年到 16 年的兩年間，信託公司資產規模從 14 萬億增加約 50%到 20.2 萬億， 銀行理財規模從 15 萬億幾乎翻一番到 29 萬億，證券公司資管規模從 8 萬億翻了一倍多 到 17.6 萬億，基金子公司從 5.9 萬億翻了近 3 倍到 16.9 萬億。 而所有這些銀行理財、信託、證券資管、基金子公司，其實從事的很大一部分業務 就是通道業務，通過幫助商業銀行承接表外非標資產，主要為房地產企業融資業務，地產企業能獲取長期的低成本的資金，是房價上漲的最關鍵的因素。
房產本身有一定的價值，這個價值包括2部分，包括房產價值+土地價值，房產價值一直在貶值，土地一直在增值。土地的價值如何體現？就看附近的小區拍賣價格，一旦附近的土地樓板價溢價，周邊的房價價格就上漲了，這部分的溢價，其實中間房主沒有創造任何價值，這部分就是泡沫。
打個簡單的比方，徐匯濱江某老校區，單價3萬/平，邊上某快地皮，拍出了4.5萬，老校區的房價就到了47000以上了；那麼為什麼會拍出4.5萬呢，深究原因是參加土地拍賣的企業有錢，他們抬高了價格，他們為什麼有錢？因為通過各種金融工具可以拿到來自銀行的長期低價的資金，如2016年保利地產發行的債券年化只有3%，實在是太低了。 另外房企有錢了，不需要錢保命，賣房就會控制節奏，抬高價格，各種玩花樣的銷售手段就出來了，因為他們希望賣出高價錢！
週末和朋友談房價會不會跌的問題，談到3個觀點很有意思。
- 如某黃浦江新盤單價9W，120平，房產價值1080W，假設首付35%，那麼購房者欠銀行702W，如果房子從單價9W跌倒6W（跌30%），那麼房子總價只有720，這時候，購房者就會拋房，銀行就會計提一筆700W的壞賬，並得到了一個房子，銀行就會進行資產處置，資產處置的時候，要折價處理，實際成交可能比700W還低。如果真跌，那麼肯定是系統行的爹，那麼銀行就會破產，包括5大行，會發生非常嚴重的經濟危機。
- 那麼如何讓房價不跌呢？ 首先控制供給，在需求一定的情況下，控制供給，控制發預售證的速度；控制土地供給；適當放開限購，如現在如火如荼的人才政策；戶籍制度，控制非本地和本地戶籍的社會福利、子女教育、醫療政策。
- 貨幣放水，漲多了調一調，開跌了放一放，歷史總是那麼驚人相似。
根據官方部門公佈的數據看，我國居民部門負債率為 55%，貌似在全球比較來看仍處低位，比如美國的居民負債率高 達 80%。但是通常的居民負債率比較的是居民部門債務和 GDP 之比，但中國 GDP 的 分配當中居民部門佔比較低只有 60%，而美國高達 80%，因此如果用居民部門負債比上 居民部門收入，中國已經超過 90%，和美國基本相當。
急著，這兩年千萬別買房了，拿著現金最好！
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