碧桂園憑藉"高週轉"戰略高歌猛進，如何看待"高週轉"？（上）
Author：rp
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1、 "高週轉"的定義：
碧桂園的"高週轉"在網絡已成為網紅，其掌門人——碧桂園董事局主席楊國強將此納入碧桂園生存戰略。
2018年4月5日，碧桂園總裁莫斌總裁莫斌簽發《關於提高週轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》；
2018年4月8日，碧桂園集團專門開了"高週轉 "專題會議；
2018年4月11日，莫斌再次簽發《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高週轉的通知》和《關於項目報建高週轉的通知》；
碧桂園董事局主席楊國強提出指示： "高週轉是我們戰無不勝的法寶"，"高週轉是抵抗任何風險最有效的手段"，"項目總經理一定要認真研究所轄項目，項目每天的利息、費用、效益等了然於胸；懂得提前推進一天工作所增加的費用與產生的效益對比，在守法的前提下，力求效益最大化。"
自從開啟"一二三四五線"城市全面發展的戰略，碧桂園在深耕三四線城市的同時，一端要加大"一二線"城市的投資力度，另一端則要加強戰略縱深，進一步下沉到五線城市。
在普通人來看，高週轉模式什麼意思？商業術語，指的是資金從資金形態——貨物形態——資金形態，每循環一週叫週轉天數，週轉天數越少，那麼週轉率越高，反之就是週轉率低。
高週轉---好賣的貨物，因為賣得快，所以要經常進貨，也就是週轉得快的意思。
低週轉----不好賣。
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2、 "高週轉"的產生國內政策背景：
2.1.國內外環境
2014年，那年冬天，是全國性的房地產寒冬，武漢某小區全年賣房賣出個位數套房，還不夠賣房營銷費用，到處都是優惠，利率打折，送車位送花園送戶口送物業費零首付，房價還降了不少，可就是沒什麼人買。為什麼？因為就像股票一樣，買漲不買跌，傻子看出來房價在跌誰會去買？這是大多數韭菜的思維。
2015年，房價像吃了V6一樣，漲幅之快刷新記錄，碎了一地的眼鏡，大家都有基本概念，房價漲了大概一兩倍的樣子。
那為什麼2015年房價飛漲呢？高儲蓄、政策利好等等原因，看本質，原因很簡單，郭嘉要GDP持續增漲。
為什麼是2015年，郭嘉要GDP增漲？看這一年郭嘉提出一個重大戰略，2015年3月28日提出著名的"一路一帶"。"一路一帶"意味著中國佈局國際，擴大中國的影響力。就像美國一樣，國內經濟不景氣，不是經濟輸出，就是戰爭輸出，目的是轉移國內壓力到國外，擴大國際影響力，同時薅國際羊毛反哺國內。現在川普冷不丁加個息，全世界經濟就被美國收割一波。
基於上面信息，那國內GDP增速不能放緩，不然憑什麼向國內外證明有能力帶大家一起發家致富奔小康？在國內GDP基數成規模的情況下，想要GDP增速繼續上漲，必須有一技之長。要麼擁有劃破時代的創新行業或技術，要麼掌握全球某些命脈。
以目前角度看，互聯網產業只是虛胖，並沒有帶來什麼根本變革。雄安新區、海南新區還要一段時間發展新概念，2015年該怎麼辦？
如果房價停滯不前，停止房地產的增速，實事求是地講不只是GDP增速下滑這樣簡單的事情，涉及到和諧就不能展開說。
對一帶一路的其他國家而言，中國國內經濟持續增速，是他們對一路一帶的信心所在。所以GDP不能下滑，經濟要繼續快速增漲，於是做個艱難的決定，ZF保房價。
ZF現在need money，而且需要很多money，才能對內大力發展新興產業，對外搞經濟輸出、意識形態輸出，才能分庭抗禮。這個過程是不可逆的。
ZF從哪裡來money？眾所周知，money 來自稅收和土地兩個方面。有人會建議多印錢，但是是不可能，國內M2的總量已經達到了1676800億元人民幣（注：M2是指反映貨幣供應量的重要指標，還有M0、M1），同期對比是，GDP總量827122億元人民幣，超出一倍多。通俗來說，就是RMB1.00元創造了5毛錢的GDP。
市場熱錢太多，但是不在ZF手裡，這是困難時期不能容忍的事情。接下來，一系列動作控制熱錢：
2016年，開始去產能，去槓桿，去庫存，降成本，補短板，經濟轉型。
2017年，金融業開始緊縮銀根，銀監局監管層面加強，引導熱錢的流動。
2018年，中國2025智造，結果遇到川普出手施壓，隱患重重。
印錢不行，加稅可以嗎？同樣的道理，也是不行。
那既能鎖住熱錢不外流，又不至於影響民生，怎麼辦？答案呼之欲出，以前藏於開發商和炒房團的財富，是時候收割了，需要他們貢獻的時候到了，還能帶著普通人降低一下居民儲蓄率和保外匯。
2.2.四五線城市
局勢已經明朗化，這是房地產目前階段的一腳油門加快，接下來定向加息已經開始，基準利率未來將進行上浮，老司機開始穩著開車。
郭嘉關於小縣城的房價，提出政策，劃重點就是"去庫存"、"差異化調控"、"貨幣化棚戶區改造"。
首先，"去庫存"，房價必然上漲，能解決地方債務問題。其次，小縣城發展不動主因還是沒錢，有錢才可以修路修橋，才能升級全民福利，才能招商引資。
錢從哪裡come？小縣城企業少，無非就是收稅賣地，小縣城人口少，稅收上不去，人口少，房價也就不高。只能越來越窮。
小縣城的房子庫存多，需求量小。大城市房源有限，都來炒誰還會去買小縣城？還怎麼去小縣城的庫存，於是提出"差異化調控"這個方案。
"差異化調控"這個方案具體為：
①一二線房價上漲，通過高房價限制，嚇跑你不讓你買。不要小看縣城土豪們的購買力，小地方的土豪才是真土豪，真金白銀在手裡握著，不像一線那種資產紙黃金，房貸比存款多N倍。但是，面對動輒上三四百萬一套的房價，縣城土豪也慫了。
②購房政策限制，通過社保、者個稅及戶籍等政策，再設置一道門檻，就算你再有錢也不行，還得交稅拿社保，即使這樣，還是不讓買。
③大家想購買一二線房子的原因，不就是因為漲價增值賺錢啊，那這樣好了，一二線房價不漲了，四五線小縣城開始漲價，你要是手握鈔票的人，怎麼買？
通過"差異化調控"一套組合拳下來，達到預期效果：
1 大批人回到小縣城買房，不讓購買力外流。
2 一批在外打拼多年的人，有些積蓄但是還沒買房落後的人，同樣也被勸退回老家買房。
3 一批有些積蓄的本地人，有自住房、沒生活壓力的、一批有意識和心思炒房的人，但是炒不動大中城市房子，發現本地有機會炒房的人、於是開始人手兩三套房，反正房價必然一直上漲的信仰已經充值500元。
4 外地炒房團開始組團去小縣城與大中城市的城鄉結合部炒房。
5 外地開發商大規模進軍小縣城開發房產，例如碧桂園
6 本地剛需購買者，在以上人的買買買行動，開始寢食難安，借錢也趕緊要買。
7 拆遷戶，這是大頭，壓軸大戲，農民進城就靠拆遷。郭嘉相關政策"貨幣化棚戶區拆遷改造"。
我們很驚奇地發現，一二線漲不動了，三四線微漲，五六至十八線城暴漲。
2.3未來小縣城的房價走向
未來小縣城房價走向是繼續上漲，一步到位地上漲，但是低調的火熱，大概率橫盤。
為什麼？首先，房價不能降，這是大前提。把全國的五六至十八線城的水平線統一地提到一個高度，這個高度不是按照現在訂，而是按照未來的生活訂的。正如你現在看我的文章一樣，不要用過去眼光看未來的生活，用未來眼光看未來。
其次，另一個大前提，就是中國的郭嘉發展目標，即必須發展成為大國強國，一帶一路走出去戰略必須成功，海南必須打開局面，中國必須成為developed郭嘉。
在仔細研讀兩個"一百年"目標的基礎上，你再去理解房價。想要快速趕英超美，人口紅利已經結束，只能提前透支未來的紅利，因為留給我們的時間不多，一二線不能催化房價，那就三四線，五六線，七八線。
2.4碧桂園"高週轉"聰明在哪裡？
2018年至2020年，3年內棚改目標是1800萬套房子，而2010-2018年間，總共約8000萬人享受棚改政策的福利，人和錢都到位了，就差房子。
大量熱錢流動進入樓市，既能保證民生穩定，又避免通脹風險，又能通過漲價，解決貨幣超發印發的金融風險，一舉多得。
為什麼說小縣城房價會低調的火熱呢？因為只有漲價，才能有人持續進場，但是又要快點漲，好保證最大限度地收回超發的貨幣。既然要快，房子來不及蓋怎麼辦？於是乎碧桂園掌門人楊老闆發揮他的智慧，提出著名"高週轉"公司戰略，參考碧桂園3個月時間內開盤的目標。
從這裡可以看楊國強楊老闆的智慧最大展現。"高週轉"戰略目的就是規避不可控的郭嘉政策風險。
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3、 "高週轉"讓碧桂園高歌猛進，拿下宇宙第一地產商的寶座：
在上述背景下，楊老闆提出雞賊的"高週轉"公司戰略，在碧桂園集團高執行力執行下，從拿地到示範區開放，只需短短30天！
打個比方是：你上一個姨媽剛走，下一個姨媽還沒來，碧爺就已經造出一個幾千方的示範區擺在你眼前。生成巨大的示範區，比生成一個卵子速度更快，這就是地產高週轉神話！
3月22日到4月20日，短短30天，這9張圖的驚人變化，足以震撼每個地產人。30天，很多房企還沒招到項目總，很多房企還在討論設計方案，然而你的同行，已經把活幹完，就等開盤賣房收錢了。
3月22日，碧家發出拿地公告，宣告靈川項目啟動。
然而當天之內，拿下的土地就已經變成了這個樣子↓↓↓↓
之前業內曾盛傳：宇宙第一房企，下午4點15分摘地，5點已經在挖土方。從靈川項目的進展看，可真是名不虛傳。
3月23日，項目舉行盛大的奠基儀式。
一般來說，別的公司在奠基時，項目都還是一片荒地，然而碧桂園卻已經把示範區地下工程做完一半了。
3月28日，碧桂園在靈川送出上千份愛心早餐，學校、醫院、部隊、金融機構全覆蓋，轟動全城。（在三四線城市搞策劃的朋友應該學學）
3月29日至4月2日，靈川項目馬不停蹄的與農行、工行、郵儲舉行戰略合作儀式。（這財務部四天搞三個儀式要累死人啊）
4月3日，拿地13天，項目在桂林香格里拉酒店舉辦高峰論壇，一波大咖和媒體們出席站臺。
4月14日，碧桂園物業身著統一制服，進行全城巡遊。（物業還挺給力的）
4月15日，拿地25天，舉行產品發佈會，吸引上萬人到場，並啟動預售收意向金。
4月20日，拿地30天，示範區和樣板房全面開放。濤哥彙總了實景照片，說句實話，幾天時間幹成這樣，真牛逼！
4月23日，拿地33天，宣佈開盤在即！
碧桂園有這樣一條規則：
35天內實現展示區開放，獎勵20萬。
實在牛逼！
拿地30天示範區開放，工程方面的難度不細說，歡迎大家在留言區討論。
設計的標準化提前出圖、工程的高強度穿插施工、營銷的密集宣傳、財務的積極配合、物業的全力支持。
每一個環節都做到前置籌備、極速推動、無縫銜接，才有了這大家想抄也抄不會的碧桂園速度！
在地產行業，碧桂園已經成為一種現象。
十五年前大家學中海，十年前大家學萬科，五年前大家學龍湖，而到了最近兩年，碧桂園毫無疑問成為全行業學習模仿的對象。
學碧桂園的同心共享跟投；學碧桂園的高週轉激勵；學碧桂園的區域競爭管控；學碧桂園的人力資源管理。
最有趣的是，整個行業都在吐槽碧桂園，然後吐槽完了就立刻會找來碧桂園的制度開始集體學(chao)習。
這就像《顛覆式創新》一書中曾提到的：所有顛覆式創新在初期都難以被主流企業理解和接納。
而30天示範區，3個月開盤的——碧爺，毫無疑問就是這個行業的顛覆者。
真是跪了。
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