房产税相关问题的分析和攻坚克难
地方税体系中，开征住房的房地产税，是必选的制度建设大方向。这个事情上反对意见强烈。有一种说法，是房产税的推行会最终推动房地产价格的上涨。其实从上海、重庆两地试点的住房保有环节的房产税来看，它怎么会最终推动房地产价格的上涨呢？反对意见方面，稍微谨慎一点的说法是，这个税对于房价没有明显抑制作用，说得极端一点是说这个税在推动房价上涨。我们认为这种认识完全不成立。房产税的功能不是仅着眼于房价问题，但谈到对房价的作用，它却一定是有利于其稳定的“压舱促稳”。从城镇化高速发展背景看，在城镇化率一路走高的过程中，中心区的房地产由竞争形成的价位，即房产的价格，必定表现为一个上升曲线，有没有力量来改变这个阶段上曲线的大模样？我的回答是没有任何力量能改变。这一定是一个上升曲线。如果没有这个税，这个上升曲线的表现会是什么？因为炒作者无持有成本顾虑而肆无忌惮，市场很容易泡沫化，所以曲线会更陡峭，而且容易在炒作波动之间有疯狂的行为加入之后大起大落，产生一系列的负面效应。房产税跟其他各种各样的制度建设努力综合在一起，是要使这条曲线在上升中比较平缓，减少斜率和振幅，如此而已。对于回应社会和百姓诉求而言，当然必须减少泡沫，减少大起大落的负面效应。影响这条曲线有很多的变量，城镇化水平一路走高是最基本的变量。其他还有不同地方一系列的影响变量。涉及供地、投融资、住房的双轨化供应等等，合在一起，你不能说一个变量就能决定一切，一定是合力状态。但是综合来说，可以看清楚在调控上有所需要的情况下，美国、日本等经济体，在一定发展阶段上都推出了这个税。有这个税以后，如果做经济分析，可以看出使这条曲线运行得更健康一些了。中国同样是这个道理。
那么我们还可具体分析，为什么房产税使房产的价格不再疯狂上涨而是更平稳呢？从需求方面来看这个保有环节的税，无非影响三种人。一种是买房自住：在意识到有持房税负的情况下，大多数人会考虑在经济上怎么实惠一些，出手买房，会倾向于调整自己的购买方案，在考虑地段、朝向、楼层等因素的同时，在户型上，更倾向于中小户型了。这样的结果就是形成了土地集约使用的需方前提特征。需求即买方的需要，侧重于中小户型的导向，会促使开发商即供给方来适应，所以成品房中的中小户型会占更大的比重。中长期看这使土地的使用集约化、对市场价格是一种更沉稳的影响。第二种，需求方想的是买来以后，等于给自己买了一份商业性的社会保险，要占据以后中长期的不动产升值空间。有经济头脑的人，在力所能及情况下，自然会考虑多买几套房，自己持有，就成为长期的投资；但在有了房产税的情况下，会考虑把房子租出去，以租金收入对冲税负。这样一来，整个社会在不增加一分钱投入的情况下，租房市场的供应量上升了，供给上升会使需求得到更好满足，又会使价位更平稳。因为租房市场跟商品房市场是联通的，更多的人通过租房解决了问题，就不会以原来的意愿涌入商品房市场去购房，商品房的购买力就会得到一定的收敛，价位就会趋于平稳。还有第三种人，就是炒作式买房。有人说房产税调控不了炒房，因为只要炒作成功，就根本不会在乎要交那些税。但是，放在全景上来说，所有的人买房行为都会受到约束和调整，而炒房的人要考虑社会氛围的变化和炒房风险的上升，炒作的规模至少会收敛不少。这样一来，三种实际的需求者综合而成的需求方，集合在一起，购房的需求量和结构特征都有变化，这一定会影响到供给方。开发商供应方的市场敏感度，比我们灵敏得多。开发商对应需求的变化，就会更集约地利用土地来提供中小户型。再出手拿地时更多开发中小户型，更多考虑自己在结构方面怎样适应需求方面的演变。综合在一起，商品房市场的价格表现，当然会更沉稳。所以总体来说，根本不应认同房产税的推行会推动房地产价格的上涨这种错误说法。有人说所有的这些价格成因，在供不应求的情况下都会归为卖方市场式涨价，由买方承担。但恰恰前面的分析，是说明房产税会由利益关系而影响供求关系，缓解供不应求。这就起到了使价格更沉稳减少经济泡沫的影响。
同时应注意，真正需要政府以非经济手段介入解决问题的，是低收入阶层“住有所居”的保障托底问题。前几年李克强总理就三令五申要进行3600万套（最后又增加了1000万套）的保障房建设，这个有效供给，是“双轨统筹”的保障轨上托底托出来的，低收入阶层和“夹心层”如依靠保障房都“住有所居”了，那时商品房市场上的房价高一点低一点，绝对不会像现在这样有杀伤力，绝对就不是一个核心指标了。这方面政府要管的，就是商品房市场上的“管规划”、“管规则”即维护公平竞争、以及“管收税”等经济手段调控，使政府职能发挥到位。这种情况下，买方在公平竞争的情况下是否更多承担交易环节税负，这是大家在行使消费者主权、在自由选择的过程中间的市场博弈问题。这不会对民生造成很大的影响。
这个事情从全局来看，实质性的问题就是所有人都需要住有所居。有些人在某个阶段说住保障房，政府还应该考虑，能否实施一个合理机制，使那些人在收入上涨之后加钱买成商品房即完全产权房，再过若干年，他们还可能买第二套房或称改善房，这是整个社会梯级消费、健康和谐的发展过程。具体要讨论的事情，比如说公租房，可以设置一个转换条款，开始的时候跟政府签协议是租房，入住人收入上涨之后，可以行使选择权，再出一笔钱就可以买成自己的产权房。我觉得这个模式可以积极试验，可以减少很多的麻烦。否则应该退出公租房自己买房时，他不退出怎么办？政府碰到这些棘手的问题，更好的办法是经济利益的引导，这些事情都可以试验。
曾有学者建议，廉租房、公租房设计可以有很明显的区别，廉租房在设计上是没有自家专用卫生间的，只有公共厕所。这样政府可以不用太费心思，住进去的人在收入上升的情况下，不能容忍继续用公共厕所，就会自己去买商品房而搬走。但是这种经济学家的设计，在民众和政治学家那里过不去。我观察，没有一个地方政府敢按这种设计处理廉租房的问题。那么廉租房、公租房的界限，现在就要淡化。干脆以后就主打公租房和前面说的转换机制。另外，在有些中小城市里面，政府提供公租房不一定全是新房。有房源的情况下，政府可以用采购服务的方式，调动房主把空置房出租，纳入政府采购、国库集中收付，低收入阶层的人住进你的房子，他本人按低标准应该交多少租金交给你，另外国库集中支付会把给作为房主的应得补贴打给你。这样充分利用本地闲置的空置房资源，就不用费九牛二虎之力来新建保障房，问题就低成本地解决了。这应是一种很好的保障机制。
很多国家的实践证明，住房保有环节税收，是调控房地市场的有力工具，但我国一直推动不下去，原因何在？直率地说，由于触动既得利益，就很难形成共识。十八大之前，地方政府的潜规则可以理解，官场上多一事不如少一事，年度文件里说了，谁都不动，就把2012年混过去了，没有实质性的进展。但是2013年以后，看到实质进展的可能性概率明显提升了。上海、重庆两地敢为天下先，已经开始试点改革。所以我倾向的说法，不是推动不下去，而是要克服阻力，争取今后能够更好配套。从土地开发环节到不动产交易，包括住房的交易环节，再到保有环节，所有的税费，应该在清理整顿之后尽量降减，又要弥补空缺、通盘设计，形成整体协调呼应。这次国五条之后，有关部门不知深浅，单单强调交易环节按20%税率严格征收，已经引起轩然大波，造成很多冲击影响，不仅带来了政府公信力继续下降，而且出现了许多城市百姓“赶末班车”心态下井喷式的商品房交易行情。这再次警告我们，政府在通盘设计上，必须要提高水平了。
（全文完）
贾 康 介 绍
第十一届、十二届全国政协委员、政协经济委员会委员，华夏新供给经济学研究院首席经济学家，中国财政科学研究院研究员、博导，中国财政学会顾问，中国财政学会PPP专业委员会主任委员，国家发改委PPP专家库专家委员会成员，北京市等多地人民政府咨询委员，北京大学等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。曾受多位中央领导同志邀请座谈经济工作（被媒体称之为“中南海问策”）。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》专著、《供给侧改革：新供给简明读本》、以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”），2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。2017年领衔出版《中国住房制度与房地产税改革》、《新供给：创新发展，攻坚突破》、《构建现代治理基础：中国财税体制改革40年》等。
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