建筑是一个城市的骨架，而每座城市都有属于自己的地标性建筑，在世界上最大的经济中心之一，纽约，它的地标性建筑是什么？是自由女神像，还是毁于911的世贸中心？
每个人心中都有答案，但如果用一些客观性证据去评选的话，或许帝国大厦可以成为纽约的象征，至少自1931年以来，上百部电影中出现帝国大厦，无论是视觉大片《金刚》、《独立日》、《超凡蜘蛛侠》，还是爱情经典《西雅图夜未眠》、《金玉盟》、《凤求凰》、《唐人街探案2》。
▲电影《金刚》（1933年版）
▲电影《西雅图夜未眠》
▲电影《唐人街探案2》
甚至帝国大厦的标志性观景台，如今都已经成为爱情电影标配的场景——《北京遇上西雅图》，Frank与文佳佳在帝国大厦顶楼相互依偎，镜头拉远，将观景台和帝国大厦呈现在千万观众眼前。
▲纽约摩天大楼群
但或许没有人会注意到，这座出镜率如此高的摩天大楼，当年也曾陷入过“空置”窘境，甚至濒于倒闭？想要知道这些，就要从它建成的那个时代说起了。
▲帝国大厦
20世纪30年代，美国正处于大萧条时期，为了刺激经济复苏，带动建材业、制造业、建筑业、新材料、新科技的发展和工人的就业，同时作为炫耀财富的手段，美国国内兴起了建设摩天大楼的风潮，帝国大厦就是其中的代表。
▲正在建设中的帝国大厦
从1930年1月22日到1931年4月11日，只用了短短410天，这座高443.7米，共103层的大厦就得以建成，建设速度达到每星期4层半，甚至超过了50年后三天一层楼的深圳速度。由此，帝国大厦成为纽约乃至美国的象征之一。
▲著名的帝国大厦速度
由于当时大萧条还没有完全结束，摩天大楼的建设又是此起彼伏，帝国大厦开业时竟只有20名租户，第一年才租出23%的办公空间，而当时此类大厦的出租率第一年一般为52%，帝国大厦立刻陷入巨额亏损的深渊。开业后19个月里，亏损高达420万美元，平均每年亏损265万美元。
面对这种困境，帝国大厦运营方将旅游观光作为提高收入的突破口。在第86层和第102层设置了观景台，并大做广告，推出观景台婚礼的文化概念，凭借当时世界第一高楼的名声与可以俯视纽约全景的优势。在其运营的第一年，旅游门票收入就超过200万美元，远远高于租金，将每年亏损额降低到100万美元，得以支撑到20世纪50年代。
▲帝国大厦观景层
二战结束后，美国经济进入高速发展期，帝国大厦的出租率不断上升，到了50年代终于实现第一次收支平衡。之后随着经济不断发展，出租率不断提高，至1981年，帝国大厦租赁率已高达98.5%。
2008年，帝国大厦投资5.5亿美元用于落成后最大的升级改造，同时淘汰数以百计的小租户，引入中国国际航空、联邦存款保险、LinkedIn、卡塔尔航空等跨国企业以及美国童子军、人权基金会、人民日报等具有世界影响力的企业和机构。
至2010年，帝国大厦的租金占比达当年1.974亿美元的一半以上，超过了旅游观景收入的40%（其他为电视广播收入占8%），名副其实地成为一个集办公、旅游、购物多功能于一身的生机勃勃，活力无限的摩天大楼。
▲升级改造后的帝国大厦内部
2013年，帝国大厦与其他19处房产一起组成帝国房地产信托公司（Empire State Realty Trust），在纽约证券交易所上市。2016年，卡塔尔投资局花费6.22亿美元购买了其9.9%股权。
在上市公司业绩压力和大股东对业绩的期待下，帝国大厦又是如何打造出继办公室出租和旅游观光外又一营收支撑点呢？
这个答案就是零售地产。
现在，每天有一万多名员工在帝国大厦中工作，每月有三万多名顾客信步于帝国大厦的商店内，每年还有四百万游客来到帝国大厦观光。帝国大厦门外，还有一亿人次穿梭在曼哈顿第34大街上。
▲帝国大厦面对纽约最繁华的街道之一第34街
如此闻名的地标建筑，这样熙熙攘攘的客流，零售商们又有什么理由不进驻呢？于是，AT＆T的通讯店来了，Bolton's女装来了，Walgreens药店来了，还有STATE GRILL AND BAR、Tacombi、Sushi-teria、Starbucks等等餐饮也来了。
而你，还等什么呢？
来吧，帝国大厦97,185
平方英尺零售总面积在等着你！来吧，面向第34街的50,000平方英尺三层零售空间在等着你！
来吧，戴德梁行，帝国大厦租赁独家代理商，在等着你！
欲获详情 敬请联系
JOANNE PODELL
MARY CLAYTON
閱讀更多 戴德樑行Cushwake 的文章
