地產市場是殘酷的，這是最聰明、最冷靜的投資者相互博弈的戰場，最後只有萬分之一的人才能佔得一席之地。戴德梁行"地產故事匯"系列每一期為你捕捉地產界最具里程碑式成交背後的動人故事。
2017年，香港物業投資的大宗成交——即金額在十億港幣或以上的成交，總成交金額為1199.7億港幣，其中由戴德梁行香港投資團隊完成的買賣總金額就佔了整體的31%；若只計算涉及中介的成交，總金額亦高達696.7億港幣，其中53%的成交也是由戴德梁行所促成。
第一期
在這個行業裡，每一個鉅額的成交都是一場驚心動魄的拉鋸戰，投資界裡沒有"簡單"二字。所謂心得，那全是血汗和精力換來的。 Maggie是香港人，入行超過25年，無論地產行業還是投資界，大都是男性的天下，但她是這個區域裡最厲害的"代理"，請注意，不是"女代理"。
過去這12個月或許是Maggie一生中最為重要的一段時間
六個月前的一日下午，她站在辦公室窗前，定神看著窗外，每到這個時候身邊同事會默契地不去打擾，這是Maggie思考時的習慣動作，也是她常用的解題方法。那段時間中，這一動作頗為頻繁地出現。手邊放著裝訂好的一沓A4紙，裡面是當下手上主要項目——觀塘絲寶大廈的全部資料，她沒有去動它，關於這個項目的所有細節，每一個數字都早已經存在腦子裡。
外面的冷言冷語她和團隊當然清楚，業內無人看好。這段時間聽到最多的一句話就是"幾乎無可能售出"。她陷入沉思，這些潑冷水的觀點不是沒有來由，這待售的九層寫字樓一則並非大廈全棟，二則更沒有更名權，彼時又正處在香港東九龍供應量高，租售和買賣市況都最低迷的形勢下。
每個項目都一定有它的突破點，她在腦海裡推演，將買賣雙方所說的每一個"不"拿來逐一剖析，很快就抓到了那個突破點。Maggie沒有立刻打電話，臉上也沒有浮現興奮的表情，只繼續慢慢思索著，直到心裡徹底有了把握。
兩天後，她和團隊開始全力執行。 第一個關鍵時段是引導買方出價，由於這次買方是外資基金搭檔印度家族基金，她們需要做雙重的工作，應其基金未來的條件分析。擬製建議書予業主是第二個關鍵時段。在這個過程她們並沒有一面倒地推業主出售，而是以分析出售絲寶的優劣勢，最後給到業主一箇中肯角度，從而釐定其出售與否。正是這個時期讓雙方建立了深度信任關係，也奠定了合作走向。 而以上工作在兩週內就全部完成。
合作簽署的日子是2017年12月22日冬至，"很難忘的日子"Maggie這樣形容它。她記得很清楚，那日正好業主度假完返港，一下飛機便直達律師樓，當時正好是晚上九點。各人都在律師樓工作直到結束，方才回家和家人一起吃冬至飯。 不久，觀塘絲寶國際大廈以接近21億港幣（逾16億元人民幣）成交的新聞遍佈全港，創下九龍分層寫字樓單一交易最大金額成交記錄。 這幾年香港黃金地段的甲級寫字樓備受中資機構熱捧，作為香港核心商業區的中環甲級寫字樓租金亦連年飆漲。香港特區政府試圖打造新的商業區，積極將包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區的九龍東打造成為第二個核心商業區。
8 Bay East就位於香港九龍東區域。這是一個體量巨大的世界級開發項目。 這個行業不缺聰明人，Maggie很早就意識到，在大環境下，每個投資者都在尋找最合適的機會，有時候這個機會幾年才等到，而前面的所有時間都是在為它做準備。一個步驟沒有準備好，就可能錯失。 所以當她拿到8 Bay East這個項目的時候，她覺得今年不僅是九龍東的機會，也是自己的一個機會。 但即便這樣，那時候也無人想到，這個項目最後會成為樓市交易中石破天驚的一案。 "二十個月的收購週期，她們只用了四個月" 2017年10月12日，會德豐在一份向香港證券交易所提交的文件中透露，旗下的九龍倉集團已將其在New Grade Investments（一家英屬維京群島公司）的所有股份出售給內地開發商綠景（中國）房產投資，售價為90億港幣。會德豐與綠景（中國）房產投資正是8 Bay East業主與買方。
以New Grade Investments與Olinda（一家香港公司）的公司股權進行轉讓的形式出售8 Bay East，這是一個在同類交易中從未出現過的全新交易模式。由此，原本需要用二十個月才可能成交的高度複雜的收購，最終只用了四個月就完成，閃電般的速度創下了史無前例的交易時間記錄：在物業交接之前21個月（2019年第三季度）成交。也達成了買賣雙方的期望與雙贏。 "在這個區域裡，她無所不知" 每一次成交都不會是偶然，沒有誰比自己更能體會這句話。
早在七年前，Maggie就看到了香港幾個地區如港島黃竹坑、九龍將軍澳、新界屯門等在發展方面的巨大潛質，當時她的觀點被人質疑。而時至今天，事實證明自己是對的。 先了解與熟悉一個地區，再看是否有合適的投資機會, 可能這一等，便是一到兩年，此時再向客戶推介。但這樣需要大量的心力付出，並且看似未能確定是否有收穫。 "很多人未必願意這樣去做，人總是更喜歡追逐眼下看得見的利益。"然而，正是這個費力的過程練就了她和團隊紮實的本領，和雷達一般的市場敏感度。在這裡辦公多年，Maggie大部分時間都不在辦公室裡，而是穿梭於各個大廈。香港九龍東區域裡有多少座寫字樓、每一棟、每一層寫字樓有多少租戶，這些租戶的背景是什麼，她瞭如指掌。所以當這裡的房地產市場有任何風吹草動，便會在第一時間觸動心裡警報系統。腦子裡自動彈出市場利好與利弊的訊息。 "你必須親自了解、體察、用心去感受，而不盲從附和。"Maggie一連用了四個動詞來強調代理人要有見地、不隨眾，因為它直接影響結果。
8
Bay East和觀塘絲寶項目的成功就是結果。 "為達到充分理解，乘坐巴士成為特定節目" 許多人面對大的成交的時候會興奮甚至慌張，那些在他們看來驚心動魄的時刻Maggie已習以為常。當然，在一個項目裡總有高低起落的時刻，而整個過程不是所有事情都能自己掌握，也會有出人意料的情況。 唯一能觸動情緒的時刻，通常是發生在成交在即，雙方簽署binding contract前，有可能因為出現情況而籤不成，也許是公司政策不允許，可能是銀行方面令成交不可行。但若是這樣，也只能理解客戶雙方的難處。"做好自己，達到問心無愧就是。"一兩天之後便能收拾心情。
8 Bay East提案最初的過程並不順利，因為需要得到其他各方外界人及各自時間的配合。業主會德豐集團是本地地產開發商，而買方綠景集團是內地地產開發商，雙方有著文化、政策條例差異，商談過程中很多時候會發生誤解。這無疑對於項目的推進是一個不小的障礙，2017年5月至9月，是商談最為密集和激烈的一段時間。 那段時間，乘坐皇崗巴士成為了Maggie及團隊在平日及假日的特定節目。為力求達到百分百理解對方想法，作為"紅娘"，他們必須在香港深圳之間不停來回遊走，面對面溝通。而成果也是顯著的。 半年之內，同一團隊完成兩大備受矚目的交易，相繼刷新了香港樓市的記錄。直接造成了整個東九龍商業買賣形勢的一個大扭轉。之後買方紛紛相繼入市，懷著追落後的心態，令東九龍商業物業成交宗數及樓價大大飆升。也成就了香港第一投資天團。
"將心比心，不對人有虧欠" "Maggie，你真夠老朋友! 既可幫我們分析、解決問題、買到滿意的物業，還能達到雙贏、三贏、四贏，大家都高興的局面。"觀塘絲寶大廈項目成交之後，買家船皇家族基金如是說，這也是每一位合作過的客戶最常對她說的一句話。 將心比心，對人有所虧欠，有違道德，有違良心的生意絕不經營，且不屑一看。這或許也是自己贏得信任與友誼的原因。"當客戶跟我說，感受到我視他們為真朋摯友，是用心為他們解決問題，這會是最讓我開心的回報。" 最後，Maggie深信成功非一人之功勞。需要廣闊、基礎穩健及信譽良好的平臺，才能展翅；而有出色具遠見的領袖帶領大家制造無限機會，才能發揮自我才能；有和諧的合作氣氛上下齊心，方能專心工作給予外界正面能量。以上三項因素缺一不可，而幸運的是，她在戴德梁行全都找到了。
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