通知
4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、優先和重點支持領域、工作程序、監督管理等內容。
融資是進入住房租賃市場繞不開的課題，而發行REITs被業界公認為融資的有效途徑。越來越多的信貸資金和社會資金湧入租賃領域是大勢所趨。近兩日首個資本市場支持租購併舉政策落地的消息不僅坐實了這一趨勢，更引發了整個行業的關注。
2018或成為公募REITs
發展標誌性的一年
此次新政重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITS），鼓勵專業化機構化住房租賃企業開展資產證券化。
戴德梁行第一時間針對此次證監會住建部開展REITs試點的舉措進行評論分析。
新政將對市場帶來什麼影響？
❶ 構建完整的產業鏈和商業模式的閉環
胡峰
戴德梁行高級董事
北中國區估價及顧問服務部主管
以資產證券化實現了住房租賃企業從投資、運營、退出渠道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，為企業加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利於提高資產運營管理能力提升項目投資收益。
▲胡峰接受第一財經 / 財經夜行線欄目採訪
他認為，“特別是對今後公募REITs推出時個人投資者可以不用買實質性物業，投資住房租賃REITs就可以享受到物業增值收益和投資回報。”
❷ 對於租賃住房資產證券化市場的健康發展有重要意義
在租賃住宅資產證券化的物業估值中，由於考慮到物業運營模式是以長期自持經營為主，因此會格外關注物業運營狀況以及收益水平，現金流是我們評判一個物業資產好壞的重要因素，因此收益法應作為最主要評估方法，通過判斷物業當前的收益以及未來可實現的潛在收益水平從而得出合理的市場價值。
這對於租賃住房資產證券化市場的健康發展、保障投資人合法權益以及防控房地產市場風險進入資本市場有著重要的意義。
這一舉動釋放了哪些明確信號？
❶ 數萬億規模的住房租賃產業獲資金渠道支撐
顧悅如
戴德梁行董事及華東區估價及顧問服務部主管
中國REITs聯盟理事
住建部等九部委鼓勵金融支持住房租賃發展精神下發僅僅半年時間，首份具體操作性文件正式落地。隨著文件下發，可以預期達到數萬億規模的住房租賃產業獲得了最明確的資金渠道支撐。
而此次下發的文件明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出具體安排，並直接指出將在審核領域設立‘綠色通道’。
▲顧悅如接受《東地產財經週刊》採訪
❷ 真正改變目前房地產開發普遍存在短視效應
他認為這一文件釋放了一個明確的信號，即政府在重點區域全力支持住房租賃企業的資本需求，這意味著這類公司將越來越受到資本的青睞，從而更好的拓展，進入良性循環。該政策的長期效果可以幫助傳統開發銷售模式轉為自持運營模式，從而真正改變目前房地產開發普遍存在的短視效應。這也使得房地產長效機制有了實質性基礎。
需應對何種潛在風險？
❶ 包括租賃住房REITs在內的金融創新大大助力租賃市場
戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端：“2017 年，‘魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃’、‘自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃’先後發行，標誌著長租公寓在資產證券化道路上邁出了較大的一步。而‘新派公寓權益型房託資產支持專項計劃’和‘保利地產自持租賃住房類REITs’獲批使權益型公寓類 REITs 和自持租賃住房類 REITs 在較短的時間內均實現破冰。”
▲保利國際項目
▲新派公寓項目
快速推進的長租公寓金融創新嘗試，既昭示了政府對此的鼓勵和支持，也為國內住房租賃市場開展資產證券化的全面啟動起到重要的示範作用。隨著租賃市場的快速發展，相信與之相關的金融創新也會愈加深入，而在多地文件中已有提及的稅收優惠也有望得到廣泛實施，助力住房租賃行業的發展壯大。
❷ 監管措施應及時推進以防範金融風險
同時，另一方面她也提到，在大力支持租賃市場發展的背景下，租賃貸款獲批較為容易，而相關審查制度並不健全，後期監管耗費成本高，所以存在被挪作他用的風險，如流入樓市成為炒房資金，或者被信用較低的人群套現等等。
而住宅租賃企業在獲取大量融資之後是否完全合規地投入到租賃業務、是否會面臨經營風險都是需要謹慎考慮的問題。相信隨著租賃市場規模越來越大，相關監管措施也會及時推進，以防範金融風險。
政策的落地，背後是一群人的努力
戴德梁行在市場的高速發展中功不可沒
下載以下研究報告獲取長租公寓市場發展境況，您也可以通過相關閱讀了解成就斐然的中國資產證券化市場，以及我們可以為您做什麼。
閱讀更多 戴德樑行Cushwake 的文章
