摘要：重慶宅地成交面積排第一無懸念，後五位分別是杭州、北京、成都、廣州、深圳
撰文|張銀銀
11月份，北京宅地成交的樓面價為25161元/平方米，環比10月份下降9.2%。溢價率則僅有8.24%，較10月份大幅減少23.06%，創下了今年各月溢價率的最低值。
還值得注意的是，1-11月，北京宅地供應，已經比2016年增長了546%。當然，有個原因是去年北京供給太少。
看到這則新聞，槓桿遊戲不自覺想到一個事：很多人批評北京供地不夠，從北京人才吸引力和住宅供給角度而言，這個矛盾確實是存在的。
但由於北京太過於耀眼，我們往往忽略了，中國體量較大的城市中，基本都存在供地不夠的情況。正是這個原因，當然也包括其他很多因素，加劇了這一輪一些城市的房價暴漲。
今天，槓桿遊戲就來回顧一下，2014-2016年，我國10大城市的宅地供應情況。從中各位杆友會發現，哇，原來好幾個城市的宅地成交面積還不如北京。
深圳低是一定，除此，還有哪些呢？
1、過去3年，重慶宅地成交面積排第一無懸念，後五位分別是杭州、北京、成都、廣州、深圳
如果不做這個統計，槓桿遊戲也不曾想到，原來北京過去幾年的宅地成交面積，在10大城市中並不是倒數一二。
實際上和第六位的杭州差距不大，應該說，北京2014-2016年總的宅地成交面積，算10大城市的中游。排在北京後面的還有成都、廣州、深圳。是的，深圳市域面積10大城市最小，供地緊張所以成交不多，不難理解。
比較意外的是成都和廣州。
我們先來看過去3年，10大城市宅地供應方面的情況。
圖1.2014-2016年，10大城市住宅用地供應情況 數據來源|中指院，製圖|槓桿遊戲·張銀銀
從上圖1各位杆友可以看到，重慶以3336萬平米的總供應量，高居10大城市2014-2016年宅地供應第一。注意，這還僅僅是重慶主城9個行政區的數據。
接下來的武漢明顯下了一個臺階，少了1000多萬平米，以2123萬平米高居第二。
分列3-5名的天津、上海、南京，又下了一個臺階，不過差距也不算很大，都在1700萬平米以上。
第六、第七的杭州、成都也咬得很緊，分別供應了1214、1182萬平米宅地。
接下來是北京、廣州，過去3年分別供應了995、936萬平米宅地。
最後一名深圳，數據低到驚人，僅供應了42萬平米。
注意，這是宅地供應的數據，不代表最後都成交了。換句話說，只有成交了的土地才會蓋房子，才能成為真實的住房供給。捂地、捂盤那是另外一個情況了。
通過下圖2，槓桿遊戲再來帶大家看2014-2016年，10大城市的宅地成交情況。重慶供應大，成交自然也大，以2760萬平米居第一名。
圖2.2014-2016年，10大城市住宅用地成交情況 數據來源|中指院，製圖|槓桿遊戲·張銀銀
接下來2-4名的武漢、上海、天津，咬得很緊，都比重慶少了1000萬平米，都在1700萬平米以上。
結合供地數據圖1，可以發現，武漢供應明顯比上海、天津多，成交卻差不多，說流拍率較高。而天津又比上海流拍率略高。
第五名的南京成交面積又少了一點，為1532萬平米。
第六、第七名的杭州、北京也相差不大，分別為1022、963萬平米。
深圳成交37萬平米，繼續最少。成都、廣州則分別以851、746萬平米分列倒數第三、第二。
2、2017年前11月，成都、杭州、廣州、深圳宅地成交排名靠後，杭州、成都溢價率超過50%
前11月，北京、重慶、上海、武漢、廣州、杭州6個城市的宅地供應量都已經比去年同期高了。還有南京、成都、天津、深圳不如去年同期，需要努力。
其中重慶、武漢、天津分別以1168、751、701萬平米，位居供應前三。不過增幅最大的是北京，增幅高達546%。接著是重慶118%，上海67%、武漢35%。上文所述，過去3年宅地供應倒數第二的廣州也有12%的增長。杭州也略微增長了3%。
圖3.2017前11月，10大城市住宅用地供應情況 圖表來源|中指院
雖然供應還有6%、11%的負增長，但前11月，南京、成都的宅地成交面積好歹超過去年同期了。另外，北京、重慶、上海、杭州成交面積也分別增長了705%、97%、76%、5%。
圖4.2017年前11月，10大城市住宅用地成交情況 圖表來源|中指院
有趣的是天津，成交還是負增長，但依舊以636萬平米，高居10大城市宅地成交面積第二。第一自然是重慶1053萬平米，第三為北京503萬平米。
接著上海、南京、武漢也都接近500萬平米。後四位的成都、杭州就要低一些了，廣州、深圳則更低。
圖5.2017年1-11月，10大城市住宅用地溢價情況 圖表來源|中指院
特別值得注意的是，從上圖5可見，前11月，在溢價率方面，杭州、成都是10大城市中，僅有的兩個超過50%的城市。
3、10大城市供多少地才夠？
前段時間，深圳宣佈“十三五”的供地計劃，準備建造65萬套住宅。
在《深圳大動作！房價大逆轉？》（11月29日）一文中，槓桿遊戲計算過，“十三五”剩下的三年，深圳怎麼也還得蓋四五十萬套房子，一年就是10多萬套。如此宏大的計劃能否完成？
過往歷史紀錄顯示，深圳土地供應計劃多次未能完成。假如“十三五”期間，深圳如期完成的住房供應目標，該市住宅供應不足的問題，又是否得到緩解？
首先，槓桿遊戲對比一下深圳的兄弟城市廣州的計劃。
廣州市計劃在2017年至2021年期間，供應住宅用地3200公頃，其中租賃用地計劃供應825公頃，佔比為25.8%。
8月15日，廣州市國土資源和規劃委員印發《2017-2021年住宅用地供應計劃》，公佈上述供地計劃。計劃顯示：在這五年期間，廣州計劃安排住房建設共計75萬套，其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。
廣州供應比深圳總量高10萬套。商品住宅高一倍，多30萬套。
不過，上圖2可見，過去3年，廣州實際成交宅地746萬平米，也就是746公頃。當然還有部分保障房。即便如此，如果按照這個進度，廣州這個5年計劃，要完成壓力也不小。
北京計劃，2017年至2021年期間，計劃供應宅地6000公頃，總量是150萬套。其中租賃住房用地供應1300公頃，佔比21.7%。過去3年，北京完成宅地成交963公頃。
上海則宣佈，計劃在“十三五”期間供應宅地5500公頃，總量是170萬套。其中租賃住房用地為1700公頃，佔比30.9%。過去3年，上海完成宅地成交1734公頃。
重慶計劃，2017-2021年，重慶主城區計劃供應住宅用地9.5萬畝。槓桿遊戲折算一下，即6336公頃左右。這意味著可以蓋多少房子，可以參考北京、上海。注意，這還僅僅是重慶主城9區。過去3年，重慶主城完成宅地成交2760公頃。
成都規劃，2017-2021年成都市擬供應住宅用地4583公頃。過去3年，成都完成宅地成交851公頃。
槓桿遊戲這裡就不一一列舉了。上述城市，過去3年，顯然都還有一些其他保障房用地未涵蓋進去。
反正10大城市的需求、人口吸引力，大家都是不低的，除了京滬限制人。也就是說，10大城市任意一個都需要很大供給，槓桿遊戲以前說，年宅地供給面積沒個大幾百萬甚至近千萬平米，這10大城市任意一個都是不夠的（除非瘋狂提高容積率）
以過去3年，供地完成總量不太理想的廣深蓉為例。
2016年深圳市主要經濟指標數據通氣會傳出的數據是，2016年該市年末常住人口1190.84萬人，增長62.97萬人。2016年廣州市常住人口首次突破1400萬人，達1404.35萬人，比2015年末增加54.24萬人。
成都2016年因為涉及到行政區劃調整，槓桿遊戲按下不表。2015年增加了23萬人
重慶2016年末常住人口3048.43萬，增長31.88萬人。重慶主城9區實際並未增長這麼多人。但過去3年，重慶主城區每年宅地成交，都在八九百萬平米以上，甚至偶爾過千萬平米。
上述城市，應該說，除了深圳因為確實市域面積偏小，供地難，其他城市應該都還是有些辦法的。不過首先，先把供地計劃完成了再說。
本文圖表數據全部來自中國指數研究院，如有疏漏、錯誤和槓桿遊戲無關
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