摘要：最吃虧的還是高位買房的剛需一族
撰文|張銀銀
無論是對剛需還是投資者來說，最近的樓市“壞消息”可謂是接二連三。樓市從年初的重點打擊，到今年下半年全面升級為“全國開花”。
據公開報道統計，截至目前，今年全國已經有超過100個城市（縣級以上）發佈了各種相關房地產的措施150餘次！北京等城市就發佈了政策超過20次，15個核心熱點城市發佈政策均超過4次。
到了今天這一步，力度都是前所未有的。
而銀行這邊也不閒著，房貸利率連連上調。公開數據顯示，9月，全國首套平均房貸利率升至5.22%，年內第9次上漲。相當於基準利率的1.06倍，環比8月上升了2.01%。
利率上浮誰受益，誰吃虧？
1、貸500萬還近1000萬，銀行也來這套！誰讓剛需是弱勢群體
先從銀行輪番上調房貸利率說起。按照5.22%的平均房貸利率來算的話，500萬貸款30年，本息可能合計9,906,246.57萬（看還的方式，也可能少一些）。而此前，在北上廣深等一線城市，首套房貸利率在4.9%的基礎上，至少可以打9折，有些城市甚至能打到8折。
如今，一些城市的房貸利率已經普遍高於平均的5.22%了。對於首套的剛需一族而言，累計還款金額，動輒可能高出了數十萬。
如果說是為了穩定房地產市場，上浮二套以上房的利率，完全應該。但實際情況是，很多城市從首套房開始就上調利率——似乎，這又和保障剛需的政策意圖，背道而馳。
實際上，自從本輪週期開啟，這波財富遊戲就開始了，目前可能是尾聲。怎麼講？
房地產的槓桿遊戲，銀行為整個遊戲提供了支撐。但銀行並不是慈善家，他也要分享遊戲中的成果。
畢竟，現在的形勢大不如前了。今天總的基調是去槓桿，宏觀市場利率是上浮，美國又是加息、又是縮表。那麼我們的貨幣總基調就沒以前麼寬鬆。對了，還有餘額寶各種寶，銀行自己的資金成本實際也被迫提高。
利差不是那麼好賺了。因此，就算是出於最基本的“人道主義”，銀行也應該提高房貸利率。何況，房貸是最安全、最剛需的資產。
如今可能又進入了本輪週期的下半場，市場畢竟沒此前那麼瘋狂了，要賺到更多的錢、更多安全的錢，最好的方式，就是讓買房者多出點，不管是剛需還是改善。反正利率上浮這點錢，分攤到未來20年、30年裡，實際感覺也不是要命。
此外，上調基準利率，除了新購房者，銀行及（類）金融機構、開發商、炒房者都受益。大家都更快、更多拿到現金，槓桿率都得到降低，金融風險進一步緩解。至於剛需一族，誰又會去過多的在意呢？畢竟他們只是這場遊戲中的弱勢群體。
2、百城150多次新政，為長效機制的建立爭取時間，但怕的是半途而廢
再來談談全國百城150多次樓市新政。據公開報道，今年全國已經有超過100個城市（縣級以上）發佈了各種相關房地產措施150餘次！
範圍不僅侷限於一、二線城市，更多三、四線城市甚至熱點城市周邊的區縣也加入進來，內容從限購、提高房貸利率到限價、限售等等，各種姿勢都用上了，這恐怕是史無前例的大範圍、全方位。
從房價指數來看，統計局公佈的數據顯示，這些被tk城市的新建住宅與二手房住宅價格上漲都比較快。可見主要意圖還是想控制房價的過快上漲！
而且，大都會有一些不同年限的限售政策，基本上鎖定了房地產市場——不讓你交易，看你怎麼套利！就是這麼任性。從效果看，這屬於短效機制，目前是抑制市場的投機需求。
這麼高密度的調，除了一些你懂的原因，槓桿遊戲覺得，還有一個原因就是我們的政府真的意識到了，需要加快建立房地產的長效機制！
目前的一系列調k，確保房價的短期穩定。而共有產權住房、租售並舉等政策則還需要一段時間才能見效。這些措施的根本目的是滿足住房剛需者的需求，抑制投機投資性的購房需求。似乎，這都是房地產長效機制的重要組成部分。
多年以前，我們就提出了建立房地產調k長效機制。包括金融、土地、財稅、投資、立法等手段，但進度一直不理想。
短期而言，各地推出的限貸措施、房貸利率、住房公積金的使用，以及國家住房銀行的探討算是其中之一；另外就是建立商品房、保障房、共有產權住房、建立住房租賃市場等；推動房地產稅立法，目前來看，這還需要一定的時間。
上一輪提出了市場歸市場、保障歸保障的大思路框架，並做了些嘗試，還按住了房價。但你懂的，後來……
所以，我們不是不明白長效機制該怎麼建立。問題出在，房地產往往淪為救市、穩增長的工具，甚至保匯l等的考慮。
3、最吃虧的還是高位買房的剛需一族
房地產泡m已經吹了這麼大，誰也不想看到他毫無徵兆地破滅。
根據海通證券的數據，2016年個人房貸高達5.68萬億元，佔全年新增貸款的44.91%，也就是說2016年，有近乎一半的新增貸款都被個人貸款買房了。
截止到2016年12月份，個人中長期貸款（主要是房貸）餘額高達23.44萬億。2016年居民買房的房貸佔比已經超過50%，意味著首付比例不到一半，已經低於美國金融危機前2006年平均50%的首付比例，中國居民的購房槓桿率已經超過了次貸危機之前的美國。
透過創歷史記錄的最低、一位數的M2增長率，加上最新國內出現的“強監管”、“去槓桿”的態勢，以及“嚴防系統性風險”的高層表態，擠泡m防爆破是我們的選項了。
具體執行起來可能是，選擇性兜底的同時允許債務違約局部出現。無論擠還是刺破，最終以不同形式買單的一定是廣大各位。
不過泡m也不是第一次了，泡m的破滅也不是第一次了，當然，一定也不會是最後一次。
2001年納斯達克高科技泡m破滅，不是照樣開創了改變人類生活方式的互聯網時代？ 2007 年的A股大泡m在2008破滅，神舟飛船照樣上太空，體育健兒們照樣奧運奪金……
只是，地產泡m的危險程度比這些都高。其實房地產泡m破滅，最受傷的可能也是高位買房的剛需一族。利率上浮，最吃虧的也是他們。
出來混，遲早要還的。無論是面對“擠泡m”的痛，還是萬一將來真要面對“泡m破滅”的冷，我們都需做點準備。畢竟，第二天的太陽照常升起，不是麼？可在買不買這個問題上，你沒有選擇。
祝各位杆友週末愉快！
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