最近在网上偶然翻到一篇帖子，题目叫《租房比买房划算理论》，写文章的那位作者很细致的计算了租房与买房的成本，最后的结论是，租房10年跟买房比能够省下17万元。
在文章的最后，作者很坚决地下了结论：房价肯定会跌的。
那篇文章写于2006年，现在十几年过去了，不知道那位仁兄现在过得好不好。
在当年，其实很多人都算过这笔账，因为那个时候，房价每年都在涨，原本4000元的房子没有买，到了第二年涨到了6000元，再到第三年涨到了9000元，很多人没有买房却看着房价涨了上去，心理非常扭曲，所以会情绪化地认为房价早晚会跌下来。
可直到今天，北京的房价也没有跌，虽然会有阶段性回调，但总体还是上涨的趋势。这些年所发生的一个重要变化是，已经很少有人会认为房价会跌，空军在上涨的房价面前几乎绝迹。
与当年的不同之处在于，现如今中国大城市的房价已经非常高了，房价的涨幅远远超过了普通人收入的涨幅，当年的空军即使是现在转变了观念，可能也买不起房子了。
从买房时代步入租房时代，这是大城市的发展规律。
今天这篇文章就来讲一讲买房到租房的时代变迁。
购房年龄
链家老板左晖买第一套房的时候是34岁，2004年。他们那个年代的人普遍经历过分房阶段。
到了1998年，国家出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化，住房供给商品化、社会化的住房新体制。
等到这批人转变了观念开始买房的时候，都是30多岁的年纪，那时候的房价并没有今天这样夸张，很多人靠自己的收入买房还是没有问题的。
由于时代的不同，当年30多岁买房是常态，并没有过大的社会压力。如果再往前追溯，分房时期，很多人真正拿到属于自己的房子，都已经到了四五十岁的年纪。
从2004年往后，北京的首套购房年龄开始年轻化。
原因就是很多人已经意识到了房价上涨，早买房就能早受益，反之则吃亏很多，所以那时候只要是能买得起房子的都尽量早买，到了2010年左右，北京的首套购房平均年龄在27岁左右，非常年轻。
到了2010年之后，北京的首套购房平均年龄就开始逐渐增加，这并非是大家不想买房，而是因为房价涨了这么多年，很多人要攒够首付的钱必须要多工作几年，如果实在买不上还要找父母来帮忙。
到了2017年，北京的首套购房平均年龄已经到了34岁（链家数据）。也就是说，从宏观面上看，很多人从大学毕业到买自己的第一套房子，要花费十几年的时间。
这种趋势并未结束，大城市的房价还在继续上涨，每次上涨，都会把首次平均购房年龄拖后几年，等首次平均购房年龄超过35岁之后，其实就意味着一个城市彻底进入了租房时代。
这与发达国家是类似的，日本德国的首次购房年龄都在40岁以后，40岁之前都是以租房为主。
除去首次购房年龄这个参考，发达国家的租房比例也要比国内高很多，平均在50%以上，纽约可以达到60%以上，而北京的这个数据仅仅在35%左右，未来几年应该会快速上升。
全民租房
从买房时代到租房时代过渡的过程中，除去房价的不断上涨，还有一个很重要的变量，那就是收入水平相对越来越低。
一个行业从兴起到鼎盛再到平庸，前后基本上就是十年的时间，之后就会变成我们常说的传统行业。
随着时间的推移，被沉淀下来的传统行业越来越多，新兴行业寥寥无几，而且越往后，新兴行业的门槛会越来越高。
最后我们会发现，真正赚到钱的只是少数人，全民赚钱的年代早就消失了，大家只能在传统行业内部拿工资混混日子。
未来北京的工薪阶层想要买房只会越来越困难。
对于有改善需求的人来说，由于收入水平能很快触到天花板，所以改善换房的难度也会越来越大。
日本的很多人买房都会很谨慎，据说跟找对象一样，国内很多人想不通。这其实就是日本房产市场的状态导致的，多数人买了房子根本不考虑换房，原因在于日本人的收入大都很稳定地维持在低收入水平，日本房价也不会像国内这样经常大涨，所以改善置换是非常奢侈的状态。
租房常态化，是发达国家所走过的路，我们的大城市也即将步入这种阶段。
更确切一点说，应该是全民租房常态化。不仅是那些买不起房子的人会转向租房市场，那些有房一族未来在提高居住品质需求的推动下，也会更多地转向租房市场。
健康的租售比
当租房时代到来的时候，房产市场会发生很大的变化。
过去十年，大家投资房地产最好的地方就是中国，去投发达国家的房产根本赚不到钱，原因很简单，发达国家房价快速上涨的阶段早就过去了。我们去国外的时候会发现，在他们那租房子住酒店会特别贵。
这就是租房时代的特征。
有一个租售比的概念，在过去很多年里不停地被各路专家拿出来引用，他们会拿国外租售比的概念来证明国内的房产市场很不健康，因为国内的房子租金低，房价高，最后一比较，租售比太低了。
他们的结论是，中国的房产有很大的泡沫，早晚会破掉，但是直到今天北京的楼市都没有崩盘。
租售比其实有两个变量可以参考，一个是租金，另一个是售价。过去的专家搞错的地方在于，他们认为国内的租金是比较合理的，售价不合理，太高了。但实际情况是，国内的租房人群还没有大面积爆发，所以其实是租金太低了，房价很健康。
当租房时代到来之后，毫无疑问，租金会快速上涨，房价的涨幅会迫于各种局限，而变得越来越平缓。不出意外的话，等到十年后再看北京的租售比，一定很健康。
当然，这其中还可以引出另一个逻辑，那就是房产投资的时候，尽量投租售比低的房子，租售比高的房子，往往已经到了成熟期，回报率会很差。
结语
多年前，我们对于西方世界满怀憧憬。那时我们看过的欧美电影里，都市里的男女主人公都住在租来的小公寓里，听一听音乐，喝一杯红酒。那些场景对于当年的我们来说，就仿佛在呼吸着自由和浪漫的空气。
时间到了今天，我们正经历着他们经历过的时代。梦想中的生活走进了现实，我们的电影里也变成了租住在公寓里的都市男女，自由、浪漫、大龄不婚、二次元。
发达国家的一切会逐渐镶嵌在我们的城市里，不管这是不是我们理想中的生活，不管这是不是我们想要的生活，总之这就是时代给我们的。
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