斌哥184160445
标题一开始就限定了下行
那我说看城市可以吗？
北上广深下行是周期性和政策性，就如同茅台以小带大，区域龙头性质就如同行业细分龙头。享受政策红利，以及优秀的人才红利。中国经济变革中，下行是局部，震荡向上与高端精英收入同步并有二到三倍溢价是正常。
对标香港
香港豪宅不断新高，大家有兴趣可以看下谁在买，不是香港本地富豪，是内地上市财富激增者，各大身价榜名人，财富在换手，对应的房子在换手。行业的起伏与变更，对应的资金归属在洗牌。但，唯一不变的，房产配置。
中小城市下行
龙头溢价明显，跟风股才会溢价。二八效应在任何行业都存在。
房地产也不例外。
一线周边跟风，如天津 廊坊，如苏州 杭州，如惠州 东莞。
二线呢？与城市定位有关，与人才引进有关。未来城市扁平化，省会定位不同，集结人才属性有竞争力，那就是同行业购买力相当人群之间的换手，与城市布局行业的发展力相关。
美国的汽车城，破产与汽车行业有关。硅谷的房假与互联网科技有关，纽约与金融街有关，洛杉矶与娱乐名人有关。
东北的房价，与传统重工业没落有关。东莞 宁波与代加工科技升级有关。
三四线下行吗
有泡沫吗？有就下行。
三四线，是人才流失的趋势。没有人，就没有超预期的发展，就没有溢价。
城市房价的发展与什么有关？
与人才，城市领导者是人才，就会发展出升级招商引资的人才。重庆的经济急剧发展，房价与之城市上升有价差，就是黄市长的定位。
再如浙江的藏富于民，是民营经济的细化与创新。好的城市领导者在经济与房价与环保民生之间会做出共存向上。
不管是管理者，还是行业布局者，都需要人才的升级融合。这才是房价走势的根本。
优秀的上市公司也是如此。
天天大圣
从1998年到2017年是18年，而在房地产理论中，存在着一个18年的周期理论，现实中则叫18年魔咒。市场周期蕴含了政策的行为，市场的供需、价格的波动、购房者的情绪，是个综合的体现。
之前专栏中，笔者提到基本每隔3年时间，国内就会出现购房者聚集售楼处维权甚至砸售楼处的事件，其实这是中国楼市短周期的体现。而从长周期角度看，中国在2017年基本走完一个完整的周期，这和经典的18年房地产周期理论较为一致。
为什么是18年？
房地产理论中有三个经典的周期研究，一是库兹涅茨15-25年周期理论，开创者是美国经济学家西蒙.库兹涅兹，此君1971年获得了诺贝尔经济学奖；二是霍伊特的芝加哥18年房地产周期理论，他是一个芝加哥的房地产经纪人，发现芝加哥103年的房地产历史中重大事件重复发生平均时间间隔为18年；三是哈哈里森18年模型理论，他是伦敦土地联合会的执行董事，曾准确预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。
这三位之外，还有些人研究房地产周期，只是不知为何流传不广。譬如后来成为美联储主席的阿瑟.伯恩斯出版了《住宅建造的长周期》。还有玫瑰房地产经纪商罗伊.温茨利克研究了美国1795年~1973年的房地产市场情况，测算房地产周期平均长度为18.33年。
这是理论，房地产市场的现实呢？
中国房地产市场1998年进行住房货币化改革，正式开启中国房地产市场化进程。从房地产价格变动上看，中国差点也契合18年周期理论。
2014年笔者在专著中曾运用波浪理论推演中国的房地产周期，但在最后一个阶段失灵。
具体的推算过程是，以全国新建住宅价格指数为基准，起点为1998年12月这个最低点。从1998年12月~2000年12月，为上升1浪，历时13个月；2001年1月~2001年12月，为调整2浪，历时12个月；2002年1月~2004年12月，为上升的3浪，历时24个月；从2005年1月~2007年4月，为调整4浪，历时16个月；从2007年5月~2008年1月，为上升的5浪，历时9个月。也就说从1998年底到2008年初，9年间中国房地产市场走完了一个完整的上升5浪。
从2008年1月起，中国房地产市场开启下跌的abc三浪，从2008年2月~2009年3月为下跌a浪，历时14个月；2009年4月~2010年4月为b浪反弹，历时13个月；再从2010年5月到2012年9月为下跌c浪，历时29个月。这是abc三浪，而从更大的级别上看，这是大的下跌A浪，历时56个月。而从2012年10月到2013年12月为反弹B浪，历时15个月。因而从2014年1月起，进入C浪大杀跌阶段。
其实从2014年2月末杭州有楼盘率先降价后，房价下行逐渐被市场部分认同，再到2014年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据正式下跌，衰退格局正式确立。
但后续就是笔者要反思的地方，也是远超出预期的，这在房地产过往阶段是不曾有的。2014年10月起，央行接连降息降准，货币如潮水般涌入房地产市场，就是从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进，足足投放了10万亿的房贷，这占过去18年的一半。
也正是这场房贷大跃进打乱了应有的房地产周期演变过程。如果没有这额外的货币政策转向的化，按照模型房地产衰退将持续到2015年10月，如果猛烈些的话，将持续56个月，即到2018年8月。
牛熊交易室
关于中国房地产周期的讨论，首先需要先对经济环境分析。
不可否认的是，中国经济环境不等同于西方经济学，我国多数房地产管理条例更多的需要考虑政治大局因素。这是国情本身决定的，所以我们一般称之为政治经济学。无疑，从政治经济学角度看问题，很多房地产周期问题更准确。
大会刚过，主要矛盾由“物质需求”转向“更加平衡更加充分”的“美好生活”精神层面。房地产作为承载这一历史阶段的重要行业航母，无疑作用巨大。
我国的城市化率还远远不能达到“平衡，充分”的美好生活基本居住需求。就房地产开发量和社会贡献度来看，房地产行业将会更加深入更加全面的发展，量级上也会得到长足的发展。
不可否认，过往的十多年，房地产金融属性一直被人津津乐道，很多人因为购房身价暴涨，这是事实，也是上段周期内存在即合理的客观。眼下，社会主要矛盾的朝向决定了房地产之于个人或者之于开发商，都将走向下一阶段。
不少人称之为“白银时代”。无疑，这是站在开发商投资商角度看问题。
狭义经济学里面讨论“中国房地产下行周期有多长”才有意义。
狭义经济不得不从货币上说起。
狭义货币（M1）=流通中的现金+支票存款（及转账信用卡存款）
当前的金融改革大体上是解决“脱实向虚”，供给侧改革，去杠杆！增加货币流动性。带动实业产业发展，拉动消费。
而上一阶段遗留或则当前面临的局面，需要长足的深度的改革。作者认为，2-3年，1/3～1/2个经济周期等扭转乾坤是相当乐观的。
改革后续阶段，房地产业依然是国家经济支柱产业。作用仍然巨大。
站在开发商角度，当下属于寒冬，更要做好现金流量表，在房地产深度上做文章，以往“规模为王”的时代过去了。文旅地产和产业地产则都是方向。
站在客户角度，房地产的金融属性无疑被冻结，但是更要合理优化手头房产，变现！购入全国视野内的潜力机会，完成房产置换，资产配置。
下一阶段，很多城市化下的产业发展应该新机会新机遇，房地产行业也会在这些区域得到深度的发展和扶持。机会也就随之而来。
云房内参老边
地产已经牛了17年了，多少大v，机构看地产下行，下行了么？目前为止，所有量跌，价跌都是大牛市中的调整，从未进入过下行周期。地产兴旺的核心是城市化与中国经济的高速发展，这不变，大牛市难以掉头。
米兰老兵
恐怕很难看到吧，目前土拍价格毕竟放在这里。虽然政府也展示出了调控的决心，但是并不是说一定要让房价降下来，只是抑制房价过快疯涨的趋势。
房价这东西也要相比较的，目前随着通货膨胀物价上涨。房子本身成本也在上涨。而且国家的调控和银行的风控严格把关，中国出现日本90年代房地产市场崩溃的几率几乎不存在。
用户23964405289
个人认为中国房地产下行周期的长短取决于政府的调控力度。二胎政策的放开，人民生活水平的日益提高，购买房子意愿强，政府对房地产调控一旦放开，房地产立马上行。
东哥话交易
其实，这个问题银行来回答更好。个人认为，房地产目前不是处于下行而是调整周期，因为抑制房价只是争取市场消化的时间，并且还会给与一定的赢利空间，以防刺穿泡沬。以目前经济发展和房地产的现状看，这应该是一个很缓慢的过程。
