昨天傍晚，朋友圈爆出了经开区限价盘“依澜雅居 ”加推的消息。
根据消息：预计开1栋小高层，一楼架空，68套房源，两梯四户，边户116㎡、123㎡，中间户90㎡，预计均价1.4万/㎡，2018年10月底交房。
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倒挂4000元/㎡，依澜雅居周边行情价曝光！
2016年楼市异常火爆，依澜雅居最高1.15万/㎡，自然是“一房难求”。我记得当时几次开盘，依澜雅居只通知去案场登记客户认筹，临时通知，而且认筹时间只有半天。
距离上一次开盘，已经超过了1年半时间。从物价局看下最近几次备案价：
2017年11月，依澜雅居备案28套洋房，均价17476元/㎡；
2016年8月，依澜雅居备案285套高层，均价8848元/㎡，这是一批定向销售房源。
2016年6月，依澜雅居备案260套高层，均价11500元/㎡。
2016年4月，依澜雅居备案68套高层，均价9034元/㎡。
……
如果按照合肥限价政策，“房价超过半年只能上涨1%”，即将加推的新房只能备11615元/㎡。当然，会不会加上精装，另当别论。
如果看周边行情价，二手房基本在1.4-1.7万/㎡。
当然，哪怕备1.4万/㎡，估计要提高首付比例，或者托关系才能买到。
这样说的原因：
1、放眼全合肥，1.4万/㎡只能买新站、瑶海、三县，其中，肥西高速时代御府1.48万/㎡卖的十分火爆。1.4万/㎡买经开区，南艳湖畔、地铁7号线（规划中），难度系数可想而知。
2、板块内几个纯新盘，比如启迪科技城·水木园、皖投万科产融中心、邦泰学府里，虽然楼面价不高，但都带有产业、配套（商业或教育资源），这些都要算成本的，加上“四区交接”的地段，临近高铁南站，我预计价格1.8-2万/㎡左右。按照1.8万/㎡来计算，也存在4000元/㎡的倒挂。
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南艳湖板块3大纯新盘即将首开，预计1.8-2万/㎡。
1、皖投万科产融中心：项目预计8、9月份首开，推出6#、7#、12#，300套左右，面积95-130㎡。
规划：包括总部办公、星级酒店、特色商业、长租公寓、住宅、幼儿园等多重业态。
95㎡户型：三房两厅一卫。三开间朝南，外接“跑步式”阳台。
115㎡户型：三室两厅两卫。南北通透，全明户型。三开间朝南，外接两个阳台。
130㎡户型：四室两厅两卫。户型方正，三开间朝南。
很多人关心的教育问题，产融中心自带幼儿园，周边学校有习友小学繁华分校（在建）、合肥四十六中海恒校区。
2、启迪科技城·水木园：预计月底首开1#、2#、3#楼，一共396套房源。
产品规划：总占地约1300亩，总建筑面积约170万㎡，集科研、产业、创业、教育、投融资、商务、居住为一体的生态科技新城。
首开房源面积约95㎡、110㎡、121㎡。
三个户型共同点：
1、户型方正，通透明亮，居住的舒适度高。
2、弧形观景阳台，视野开阔。放上两把藤椅，闲暇时可喝茶看书对弈。
3、三开间朝南，主卧配明媚飘窗，最大限度将景观、阳光纳入室内。
4、U型厨房设计，动线合理，科学分区，洗、切、煮一气呵成。
3、邦泰学府里
项目位于经开区紫蓬路与宿松路交口向南100米。
1月31日下午，邦泰竞得合经区2017-05居住地块，总价5.73亿，居住地块单价1000万元/亩，楼面价5999.97元/㎡，溢价率51.52%；商业地块单价300万元/亩，楼面价1285.71元/㎡，溢价率0.00%。这是邦泰首次进驻合肥。
按照居住地块面积44.06亩，容积率2.5，套均100㎡来计算，未来预计提供700多套房源。
该项目，首开信息暂未透露。
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南艳湖板块的发展，需要认清这几个现实！
1、南艳湖板块拥有“四区交界”的区位，即包河区、滨湖区、政务区和经开区，加上紧邻高铁南站，不管去哪个区都很方便；南艳湖的自然环境，这是先天优势。
2、正是合肥“1-4-7”规划中的“1”，未来的发展，拥有很大的发展空间。
3、南艳湖板块，之前很长时间声音比较少，很大一个原因，就是没有地王诞生。而启迪科技城·水木园、皖投万科产融中心、邦泰学府里这3个项目带产业或配套，一旦建成会大大提升板块价值，房价也会水涨船高。
4、南艳湖板块的问题，也很明显，有很多工厂。所以，南艳湖板块要想获得大发展，必须要“退二进三”、“退二优三”。
5、板块内只规划有地铁7号线，偏少。
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结语
很明显，合肥这一波限价红利期，很快就会过去。
同一个市场，不可能永远存在两套价格体系，扭曲终究要纠正回来。一旦市场变得理性之后，大概率的走向是，
限价新房向上回归，高价盘正常去化。最后再画个重点，合肥的刚需们，该买的还是要买。只有先上车，以后才能资本换更好的；但现在不上车，未来买房成本更高。
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