美國最新一輪稅改計劃將對房市產生何種影響成為近期媒體和人們茶餘飯後的熱點話題。縱觀此次稅改方案，標準扣除額（Standard Deduction）翻倍、取消州稅 / 地方稅稅收減免，以及下調房貸利息抵稅額度一系列舉措，紛紛降低了投資房產的收益紅利。

但值得注意的是，在決定是否買房這件事情上，購房者所處的人生階段往往比金錢有著更為重要的影響力。由於房市火熱帶動首付款增長，收入對購房決策的影響的確有所上升，但是否決定買房需要考慮更多因素。

一項針對住房自有率的最新分析證明：

1有伴侶家庭比單身家庭的住房自有率高

2年長家庭比年輕家庭的住房自有率高

按單身 / 有伴侶情況劃分

按年齡段劃分

你可能認為，造成這一情況的原因是年長者通常擁有更高的收入，畢竟他們參加工作的時間也更長；而已婚家庭一般擁有更高的收入是因為他們往往有雙份收入。這些假設不無道理，但通過調查我們能夠發現，收入因素僅對 35 歲以下有伴侶家庭的住房自有率具有較大影響

舉例來說，有雙份收入的年長有伴侶家庭比有單份收入的同類型家庭年收入高出約 4.4 萬美元。但從全美範圍看來，前者的住房自有率為 82%，而後者為 81%，僅有 1% 的差距。同樣，如果年輕單身家庭中多了一個有收入的成員，無論是親屬或室友，該家庭的年收入中位數將提高 3.9 萬美元，但住房自有率反而下降了 1% 至 19%。

再比如，如果 35 歲以上的有伴侶家庭從單份收入轉變為雙份收入，該家庭的年收入中位數將提高 4.4 萬美元，但住房自有率僅上升了 0.4%，達到 81.7%。

然而對於 35 歲以下的已婚或有伴侶家庭來說，情況卻有所不同：針對這一群體的調查顯示，多一份收入意味著家庭年收入中位數將提高 3.3 萬美元，與此同時，住房自有率也提高 13%，達到 49.8%。

首付款的門檻

進入 21 世紀，收入開始對住房自有率構成影響的一大原因是首付款，越來越多的銀行存款使得首付款門檻也相對降低。

我們從兩個方面考察首付款：一方面，假設購房者存足首付用來購買的是處於房價中位數的房產，而非可負擔範圍內的最貴房產。

通過粗略計算得知，對於不同類型的家庭來說，假設家庭年收入不變，如果每年從其中抽取 10% 作為存款，那麼存夠首付款（按房價的 20% 計算）所需的時間也各有不同。

1單身家庭需要 12 年以上

2有單份收入的有伴侶家庭需要 6 到 8.5 年

3有雙份收入的家庭需要 3.6 到 4.9 年

調查發現，不同類型的家庭在自有住房方面有著明顯區別，這表明人們處於不同人生階段對於是否需要買房有著截然不同的看法。但同類型的家庭中，收入對購房決策的影響甚微。或者可以這麼說：人們是否買房取決於所處的人生階段，而買什麼樣的房子則取決於收入。

另一方面，如果收入跟不上房價的增長速度，那麼收入確實會在一段時間內影響住房自有率。

我們來假設年收入處在中位數水平的家庭想要以月供方式購買其支付得起的最貴房產 [1]。假如每年從家庭收入中抽出 10% 作為存款（若房價和年收入保持不變），所有類型的家庭都需要十年以上的時間才能存夠首付款（房價的 20%）。

以同樣的方式計算，在 2000 年時攢夠首付僅需 7 年。

這就是為什麼美國總體住房自有率從 2000 年的 66.2% 降到 2016 年的 63.6%。2016 年的數據顯示，有伴侶家庭的住房自有率為 74.5%，下降了 3.3%；單身家庭的住房自有率為 50.1%，下降了 2.1%。

在住房自有率的分析中，我們發現年齡是一個主要因素。有雙份收入的年輕有伴侶家庭受到明顯影響，住房自有率下降了 8.7% 到 49.8%；單份收入有伴侶年輕家庭則受到了更大的影響，住房自有率下降了 12.3%，到 36.8%。

單份收入有伴侶年輕家庭的收入增長未能趕上房價增長——從 2000 至 2016 年，單份收入有伴侶年輕家庭的收入中位數僅增長 20.4%，遠低於雙份收入家庭 53% 的增幅。

房子遠一點、小一點都不是問題，只要負擔得起，人們還是會不斷湧入房產市場。而關鍵問題在於只要美國的房產市場持續火熱下去，對大多數人來說可選擇的房子會越來越少。

購房者能負擔的最貴房產價格的估算標準是基於房主支出不超過家庭收入中位數的30%。家庭收入中位數相關資料來自明尼蘇達大學 IPUMS-USA （網址：www.ipums.org）提供的 2016 美國社區調查微觀數據。房主支出包括首付比例為 20%、30 年固定利率按揭貸款，每年 1% 的房產稅，假定為每年 0.5% 的房屋維護成本，以及假定為每年 0.5% 的房屋保險費用。

本文信息來自 zillow，由海悅家編輯整理。

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