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2018年上半年开始了新一轮的降准周期，上周五央行发布的上半年金融机构贷款投向情况也更加为大家所关注。6月末，房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%，较人民币各项贷款余额增速高出6.7个百分点。上半年房地产贷款增加3.54万亿元，占同期各项贷款增量的39.2%（以下简称房地产贷款增量占比），占比较2017年下降了2.3个百分点。
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房地产仍是新增贷款的主要来源
在2018年上半年央行接连三次降准的政策背景下，本轮降准释放的资金流向更加有的放矢，房地产贷款增量占比出现小幅下降。回顾2012、2015年前两轮降准周期的贷款投向，房地产都是新增贷款流向的主要渠道之一。在2012年，面对上半年房地产转冷的行业周期，全年房地产贷款增量占比做到了持平，地产开发贷增速由负转正。而在2015年，全年房地产贷款增量占比则是上升了0.9个百分点，其中保障性住房开发贷成为了房产开发贷上涨的主要动力。
就贷款增量的绝对值来看，房地产贷款仍是目前新增贷款的重要组成部分。在2018年上半年的新增贷款中，其中有39.2%来自于房地产，高于小微企业、涉农和工业等门类；房地产贷款余额的同比增速达到20.4%，高于整体贷款余额增速。
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个人住房贷款更多地流向二手房市场
联系细分数据来看，央行数据显示上半年个人住房贷款余额23.84万亿元，同比增长18.6%，净增量为1.96万亿元，同比翻番，个人按揭贷款仍在持续较快增长。但是统计局发布的房企到位资金显示，在全国商品房销售额在持续增长的情况下，上半年流向一手房的个人按揭贷款出现收窄。上半年个人按揭贷款到位资金为1.11万亿元，同比下滑4%。央行和统计局数据出现“差异”，最主要的还是因为央行包括了二手房的贷款数据，说明今年上半年个人住房贷款更多地在流向二手房市场。
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境外融资下半年将面临更多限制
企业项目融资方面，2018年上半年新增贷款更多地流向了保障性住房。上半年保障性住房开发贷款余额4.08万亿元，同比增长37.4%，较地产开发贷余额多2.62万亿元，增速高出30.3个百分点。日前统计局发布的数据也佐证了这一点，在2018年上半年房企到位资金中，来自国内贷款资金为1.23万亿元，同比下降7.9%。
为了更好地应对融资环境变化，2018年以来房企加强了对境外融资渠道的拓展。据CRIC统计，2018年上半年典型房企境外占所有融资比例达到了34.3%，较2017年上升了10个百分点，并且相比境外贷款而言，优先票据、债券等形式更受企业青睐。
但值得注意的是，发改委和财政部在5月下旬联合发布了《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，更在6月的答记者问会上进一步明确“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务”，2018下半年房企的境外债权融资将会受到较大的冲击，企业的现金流也将面临更多的考验。
目前房地产融资所受压力虽然日渐趋高，不论是融资的来源还是用途都在受到更多的限制。但对于大部分规模房企而言，在土地储备相对充裕、不影响企业中长期发展步调的前提下，还是可以调整投资步调，通过适当放缓拿地、开发、销售和进度来缓解资金压力。毕竟企业长远发展的第一要素既不是规模也不是利润，首先还是要保证现金流的稳定。
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