2017 年，當前十名房企的市場佔有率已經達到 24% 的時候，千億已經不能作為衡量房企成功與否的唯一標準了。面對前有 3 位巨無霸，後有 20 多位追兵的市場環境，對現在的千億房企來說，規模的考驗僅是一方面，戰略、文化、機制、管理方面的指標更重要。
新進千億房企——世茂房地產（00813.HK）日前在香港舉行了 2017 年全年業績發佈會，管理層向投資者講述了後千億時代，世茂將怎麼做加減法。
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迎來了大發展
世茂交出的 2017 年成績單非常好，各項經營指標增長迅猛。
先看一組股東很喜歡的經營數據：
營業額達 704.3 億元，同比上升 18.8% 。
毛利額達 214.3 億元，同比大幅提升 31.1% 。
股東應占核心利潤達 69.3 億元，同比大幅上升 23.4%（剔除 2016 年北京財富時代處置收益影響）；股東應占利潤達 78.4 億元，同比大幅增長 51.6% 。
全年股息為每股 1 港元，扣除去年的特別股息 6 港仙，同比上升 42.9% 。
需要注意的是，世茂的派息比例近三年都維持在 30-40% 的較高水平，且世茂是恆生高股息低波動指數成分股。（股東內心 OS ，就喜歡你們這樣派息多的）。
再看一組增速很快的銷售數據：
全年銷售完成 1007.7 億元，同比大幅上漲 47.9% ，完成率達 114.5% 。全年簽約面積 606.2 萬平方米，同比上升 23.3% 。需要說明的是， 2017 年的世茂的增速超過了行業平均增長率 8 個點。
簽約均價為每平方米人民幣 16623 元，較 2016 年的每平方米 13850 元同比上升 20% 。在克而瑞諮詢公佈的 2017 年房企銷售均價排名中，世茂銷售均價位居第 8 位，這也說明世茂的產品溢價能力很強。
最後再看一組兩升一降的財務數據：
2017 年回款額 807 億，同比提升 34.5% ，回款率達到 80% ，穩定於行業領先水平。
賬面現金同比上升 48.4% 達 330.07 億元、未動用銀行貸款額度約 200 億元、未動用已獲批熊貓中票額度 80 億元。
融資成本實現 2015 年來的 2 連降，由 2015 年的 6.9% 降至 2017 年的 5.3% ，屬行業較低水平之一。
淨負債率已連續 6 年維持在 60% 以下，為企業應對複雜的經濟和金融環境變化，後續持續發展奠定了堅實的基礎。
“ 2017 年是世茂轉型的第一年，以後會越來越好”，世茂集團董事局副主席許世壇先生在發佈會上開心地說，這份開心我們在臺下都能感受到，真心為世茂鼓掌。
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“用150億自有資金去拿地，當年收回120億”
如果不是世茂集團副總裁兼福建地區公司董事長呂翼先生作為地區公司代表在財報發佈會上做了案例分享，我們難以想象世茂現在有能力週轉得這麼快。
先普及一個知識點，地貨比是指土地價格與銷售貨值之間的比率，這個指標可以說明房企利用自有資金（非融資的）的撬動能力，地貨比越高說明撬動的貨值和利潤越高。
以福建地區公司為例，在過去的 13 個月裡用 125.6 億元的地價撬動了 726 億元的貨值，地貨比高達 1：5.8 ，這在全行業來看都是很優秀的，事實上要維持這個高比例也很難。對於 2018 年，呂翼希望福建地區公司整體地貨比做到 1：3.3 ，能用自有的 150 億資金撬動 1000 億元的銷售貨值，實現 120 億元的回款，再去拿地。
“世茂福建地區公司的願景是做全國全行業的第一地區公司，支撐地區公司的千億發展。”呂翼說。
世茂像福建這樣的地區公司有 9 個， 9 個地區公司充分競爭，當地區公司都以千億為目標的時候，集團的總量還會少麼？
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“激勵比跟投有效，他們自己就是董事長”
這一年到底發生了什麼，讓世茂進步這麼快？
千億之後，世茂謀定而後動，對公司的管理架構進行了全新的調整，輔助精細化運營，更多授權地區公司，增加長效激勵機制。九個地區公司充分競爭，全獨立核算的公司化運作培育了地區公司的主人翁意識，最大限度地激發地區公司成為“動力源”與“規模鏈”。
具體是怎樣的激勵機制呢？許世壇解釋道：”跟投我們內部做到 3.0 版本，但是我們去年就停了，因為跟投並沒有讓我們的業績更好。現在的激勵方式讓地區公司董事長沒有出錢就可以做老闆。”
機制調順了之後。世茂未來五年的框架也因此清晰了，據許世壇透露：“未來我們希望能再孵化五六個城市公司，18 年城市公司的要求是做 70 億，明年就是 100 億，在 2020 年，我們要有 30 個 150 億的地區公司總經理，我們的平臺就很大。”
也就說到 2020 年世茂要做到 4500 億元，在行業裡相當於什麼概念呢？許家印說，按照每年漲 1000 億元的節奏來， 2020 年恆大銷售規模應該是 8000 億元，而 2020 年行業前十名的門檻應該是 5000 億元。
也就是說，三年後世茂如果做到 4500 億，甚至更多，世茂有可能再次進入前十。按照世茂現在的發展勢頭，世茂完全有可能做到。
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“ 我們的股價很吃虧”
說到世茂的股價，管理層覺得“很吃虧”，不過對未來很有信心。
“世茂這一兩年非常吃虧的是，我們有幾百億是酒店資產，我們揹著很大的成本，我們也在努力挖掘價值，我們的商業總量也是這樣道理，也是資產正在體現中，酒店和商業正在為我們的多元化打下基礎，希望三到五年，這兩個平臺能單獨上市”，世茂集團董事局主席許榮茂先生說。
其實世茂的酒店和商業一直在穩步發展，貢獻利潤，只不過沒有住宅那麼大體量。2017 年世茂酒店和商業租金、其他收入較 2016 年同比上升 23.1% （剔除同期北京財富時代和上海國際廣場裝修停業影響）。
2018、2019 年，世茂將有多個重量級酒店和商業項目陸續開業：上海世茂深坑洲際酒店、香港東湧世茂喜來登酒店&香港東湧世茂福朋喜來登酒店、深圳世茂前海中心、上海濱江世茂大廈、上海世茂廣場（世茂 Hello Kitty 上海灘主題館也將正式開業）等，將為世茂帶來新一輪爆發增長驅動力。
另一方面，世茂的土地價值也會在未來得到釋放。
“2017 年，我們拿了很多好地”，許世壇說。
2017 年世茂加大了在華南、京津冀等熱點城市和市場的佈局，積極分享粵港澳大灣區、京津冀、雄安新區等國家宏觀政策重點覆蓋區域的紅利；華南表現亮眼，斬獲深圳龍崗、香港長沙灣等戰略地，粵港澳大灣區土地儲備優質充裕。
截止 2017 年 12 月 31 日，世茂權益前土地儲備約 4790 萬平方米，遍佈 47 個城市, 165 個項目，實現了在重點區域及核心城市群均有充足資源儲備的佈局，貨值超過 8000 億，其中長三角、華北、福建及粵港澳大灣區都超過 1500 億。
未來，世茂充足優質的土地資源儲備及相對低廉的土地成本，將為其在全國重要市場的長遠發展提供持續且有力的支撐。
在現在的千億房企中，世茂屬於比較”老牌“的企業了。明年的世茂即將迎來自己的 30 歲。在 2017 年報發佈會上，主席許榮茂首次對外提出創造世茂”百年基業“的願景。
感謝世茂管理層的真誠分享，希望有耐心看完全文的你也和我一樣有收穫。如果你還是世茂的股東，那麼恭喜你了，耐心等待開花結果就好。
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