2017 年，当前十名房企的市场占有率已经达到 24% 的时候，千亿已经不能作为衡量房企成功与否的唯一标准了。面对前有 3 位巨无霸，后有 20 多位追兵的市场环境，对现在的千亿房企来说，规模的考验仅是一方面，战略、文化、机制、管理方面的指标更重要。
新进千亿房企——世茂房地产（00813.HK）日前在香港举行了 2017 年全年业绩发布会，管理层向投资者讲述了后千亿时代，世茂将怎么做加减法。
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迎来了大发展
世茂交出的 2017 年成绩单非常好，各项经营指标增长迅猛。
先看一组股东很喜欢的经营数据：
营业额达 704.3 亿元，同比上升 18.8% 。
毛利额达 214.3 亿元，同比大幅提升 31.1% 。
股东应占核心利润达 69.3 亿元，同比大幅上升 23.4%（剔除 2016 年北京财富时代处置收益影响）；股东应占利润达 78.4 亿元，同比大幅增长 51.6% 。
全年股息为每股 1 港元，扣除去年的特别股息 6 港仙，同比上升 42.9% 。
需要注意的是，世茂的派息比例近三年都维持在 30-40% 的较高水平，且世茂是恒生高股息低波动指数成分股。（股东内心 OS ，就喜欢你们这样派息多的）。
再看一组增速很快的销售数据：
全年销售完成 1007.7 亿元，同比大幅上涨 47.9% ，完成率达 114.5% 。全年签约面积 606.2 万平方米，同比上升 23.3% 。需要说明的是， 2017 年的世茂的增速超过了行业平均增长率 8 个点。
签约均价为每平方米人民币 16623 元，较 2016 年的每平方米 13850 元同比上升 20% 。在克而瑞咨询公布的 2017 年房企销售均价排名中，世茂销售均价位居第 8 位，这也说明世茂的产品溢价能力很强。
最后再看一组两升一降的财务数据：
2017 年回款额 807 亿，同比提升 34.5% ，回款率达到 80% ，稳定于行业领先水平。
账面现金同比上升 48.4% 达 330.07 亿元、未动用银行贷款额度约 200 亿元、未动用已获批熊猫中票额度 80 亿元。
融资成本实现 2015 年来的 2 连降，由 2015 年的 6.9% 降至 2017 年的 5.3% ，属行业较低水平之一。
净负债率已连续 6 年维持在 60% 以下，为企业应对复杂的经济和金融环境变化，后续持续发展奠定了坚实的基础。
“ 2017 年是世茂转型的第一年，以后会越来越好”，世茂集团董事局副主席许世坛先生在发布会上开心地说，这份开心我们在台下都能感受到，真心为世茂鼓掌。
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“用150亿自有资金去拿地，当年收回120亿”
如果不是世茂集团副总裁兼福建地区公司董事长吕翼先生作为地区公司代表在财报发布会上做了案例分享，我们难以想象世茂现在有能力周转得这么快。
先普及一个知识点，地货比是指土地价格与销售货值之间的比率，这个指标可以说明房企利用自有资金（非融资的）的撬动能力，地货比越高说明撬动的货值和利润越高。
以福建地区公司为例，在过去的 13 个月里用 125.6 亿元的地价撬动了 726 亿元的货值，地货比高达 1：5.8 ，这在全行业来看都是很优秀的，事实上要维持这个高比例也很难。对于 2018 年，吕翼希望福建地区公司整体地货比做到 1：3.3 ，能用自有的 150 亿资金撬动 1000 亿元的销售货值，实现 120 亿元的回款，再去拿地。
“世茂福建地区公司的愿景是做全国全行业的第一地区公司，支撑地区公司的千亿发展。”吕翼说。
世茂像福建这样的地区公司有 9 个， 9 个地区公司充分竞争，当地区公司都以千亿为目标的时候，集团的总量还会少么？
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“激励比跟投有效，他们自己就是董事长”
这一年到底发生了什么，让世茂进步这么快？
千亿之后，世茂谋定而后动，对公司的管理架构进行了全新的调整，辅助精细化运营，更多授权地区公司，增加长效激励机制。九个地区公司充分竞争，全独立核算的公司化运作培育了地区公司的主人翁意识，最大限度地激发地区公司成为“动力源”与“规模链”。
具体是怎样的激励机制呢？许世坛解释道：”跟投我们内部做到 3.0 版本，但是我们去年就停了，因为跟投并没有让我们的业绩更好。现在的激励方式让地区公司董事长没有出钱就可以做老板。”
机制调顺了之后。世茂未来五年的框架也因此清晰了，据许世坛透露：“未来我们希望能再孵化五六个城市公司，18 年城市公司的要求是做 70 亿，明年就是 100 亿，在 2020 年，我们要有 30 个 150 亿的地区公司总经理，我们的平台就很大。”
也就说到 2020 年世茂要做到 4500 亿元，在行业里相当于什么概念呢？许家印说，按照每年涨 1000 亿元的节奏来， 2020 年恒大销售规模应该是 8000 亿元，而 2020 年行业前十名的门槛应该是 5000 亿元。
也就是说，三年后世茂如果做到 4500 亿，甚至更多，世茂有可能再次进入前十。按照世茂现在的发展势头，世茂完全有可能做到。
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“ 我们的股价很吃亏”
说到世茂的股价，管理层觉得“很吃亏”，不过对未来很有信心。
“世茂这一两年非常吃亏的是，我们有几百亿是酒店资产，我们背着很大的成本，我们也在努力挖掘价值，我们的商业总量也是这样道理，也是资产正在体现中，酒店和商业正在为我们的多元化打下基础，希望三到五年，这两个平台能单独上市”，世茂集团董事局主席许荣茂先生说。
其实世茂的酒店和商业一直在稳步发展，贡献利润，只不过没有住宅那么大体量。2017 年世茂酒店和商业租金、其他收入较 2016 年同比上升 23.1% （剔除同期北京财富时代和上海国际广场装修停业影响）。
2018、2019 年，世茂将有多个重量级酒店和商业项目陆续开业：上海世茂深坑洲际酒店、香港东涌世茂喜来登酒店&香港东涌世茂福朋喜来登酒店、深圳世茂前海中心、上海滨江世茂大厦、上海世茂广场（世茂 Hello Kitty 上海滩主题馆也将正式开业）等，将为世茂带来新一轮爆发增长驱动力。
另一方面，世茂的土地价值也会在未来得到释放。
“2017 年，我们拿了很多好地”，许世坛说。
2017 年世茂加大了在华南、京津冀等热点城市和市场的布局，积极分享粤港澳大湾区、京津冀、雄安新区等国家宏观政策重点覆盖区域的红利；华南表现亮眼，斩获深圳龙岗、香港长沙湾等战略地，粵港澳大湾区土地储备优质充裕。
截止 2017 年 12 月 31 日，世茂权益前土地储备约 4790 万平方米，遍布 47 个城市, 165 个项目，实现了在重点区域及核心城市群均有充足资源储备的布局，货值超过 8000 亿，其中长三角、华北、福建及粤港澳大湾区都超过 1500 亿。
未来，世茂充足优质的土地资源储备及相对低廉的土地成本，将为其在全国重要市场的长远发展提供持续且有力的支撑。
在现在的千亿房企中，世茂属于比较”老牌“的企业了。明年的世茂即将迎来自己的 30 岁。在 2017 年报发布会上，主席许荣茂首次对外提出创造世茂”百年基业“的愿景。
感谢世茂管理层的真诚分享，希望有耐心看完全文的你也和我一样有收获。如果你还是世茂的股东，那么恭喜你了，耐心等待开花结果就好。
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