前不久，寧德市住建局發文精準調控樓市，設置新房均價每年漲幅6%的“漲停板”；2018年下半年漲幅控制在3%以內。
不少購房者覺得，給新房價格設置6%的“漲停板”，這不是明擺著要開發商漲價嗎？還要不要調控了！
說這話，當然是情緒發洩的成分居多。調控當然要繼續，但調控是為了房地產市場平穩健康發展，如果將調控與“降房價”完全劃等號，本身理解就錯了。
過往的實踐表明，設置房價漲停板的區域，房價似乎更容易走向平穩。畢竟CPI在漲，M2在漲，各種原材料和員工的工資在漲。企業要生存，就要有合理的利潤，讓房價保持不漲已屬不易，如果還要房價降，那購房者只會買到質量極差的房子。設置漲停板，既讓房價保持合理的漲幅，企業有一定的利潤，購房者也不至於為“明天房價會暴漲”焦慮，強行加槓桿搶房，而是可以根據自身的情況，選擇更合適的時間買，更加從容。
01
房價已連續上漲37個月
漲是客觀事實
幻想房價集體下跌不現實
國家統計局發佈的數據顯示，6月CPI環比下降0.1%，同比上漲1.9%，已連續3個月處於“1時代”，讓不少人擔心：難道是出現了通貨緊縮趨勢？！
通脹是我們經常聽到的詞，並將其視為財富縮水的罪魁禍首。然而，合理的通脹是經濟發展所必須的。試想，如果你今天100塊錢進的貨，明天只能賣99塊，你還會幹嗎？！一旦發生通貨緊縮，意味著需求萎縮，整個經濟下滑，治理起來非常困難。
過去多年來，日本黑田東彥“不惜一切代價”努力，只不過是為了印出2%的通脹目標……那麼問題來了，物價都在漲，房價怎麼跌？
最近的博鰲（樓盤）房地產論壇上，諸多大佬認為，政府減少對房地產的依賴是對的，房地產不能長期成為火車頭，但房價預期依然會持續走高。
事實也是如此。前不久國家統計局公佈的數據顯示，6月份，70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格同比持平，二手住宅銷售價格由5月下降轉為同比上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格則分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比5月分別擴大0.9和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6.0%和4.3%！
環比上，一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅比5月擴大0.3個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.2%和0.7%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%！
70個大中城市，上漲的城市數量為63個，是最近21個月以來房價上漲城市數量最多的一次。
事實上，以2015年6月為本輪樓市上漲的起點，至今年6月，房地產市場已連續上漲37個月，刷新了中國房地產連續上漲週期的最長紀錄。今年一季度上漲7.9%，更是同期全國平均房價史上漲幅最高的一年！
02
設置房價漲停板的城市
房價最先穩定了下來
由上可知，全國房價已持續上漲上年多，而且過去的6月份，一二三線城市房價均出現了上漲。事實上，由於限價，這些數據其實還是被低估的。
更重要的是，很多地方的庫存已經告急。目前，三四線城市的庫存不到10個月。一些城市已經嚴重的供不應求。例如，2015年一季度，煙臺（樓盤）的庫存高達43.4個月，如今根據銳理數據的統計，其去化週期已不足7個月。衡陽（樓盤）城區的住宅去化週期只有5.5個月，株洲（樓盤）茶陵縣不到2個月。一些地方政府已經發文警示——去化週期不足6個月的城市要提前做好準備工作，謹防投機炒作！
總而言之，控制房價的任務依然較重。下跌不現實，大漲肯定也不行，咋辦？所以才有了寧德市設置房價漲停板的做法。
這並非一時頭腦發熱的舉措，因為這並非寧德市首創。早在兩年前，南京（樓盤）和蘇州（樓盤）就先後設置過房價漲停板，而且效果較好。
寧德市，設下新房均價每年漲幅6%的“漲停板”，2018年下半年漲幅控制在3%以內。這個漲幅應該來說是比較合理的。
2016年3月18日，蘇州市發文規定，“在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高於申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調劑使用。同一批次不同類型房屋價格可以區別定價。下一批次備案預售價格不宜高於上一批次同類型房屋成交均價的6%。”
同年4月21日，南京宣佈，主城六區、江寧、浦口商品住宅項目，申報均價2萬元平米以下的，年化漲幅不宜高於12%；2到3萬元/平米的，年化漲幅不宜高於10%；3萬元/平米以上的，年化漲幅不宜高於8%。
易居房地產研究院的統計數據顯示，2016年、2017年、2018年（截至上半年），蘇州二手房成交平均單價分別為17355元、18621元和19302元；南京分別為18913元、21601元和21924元。若單看房價，南京和蘇州的房價都已保持相對穩定。
03
在調控無法放鬆的情況下
設置房價漲停板
利好房企、購房者和政府
由於庫存告急，上漲壓力較大，最近各地又上演新一輪的調控升級，比如湖南出臺“湘十一條”強化樓市分類調控；安徽宣城出臺25條樓市調控新政……
在此之前，很多地方政府還要求各城市根據城市功能空間分佈、片區差異、住房供需狀況等實際，劃分若干個調控片區，制定不同片區的地價、房價管控目標。
不過，事實已經證明，過去擠牙膏式的調控有效果，但還不夠給力，以至於給公眾一種“越調越漲”的不良印象。而南京、江蘇的經驗似乎表明，設置房價漲停板是不錯的方式——對開發商、購房者和地方政府都好。
對開發商來說，一定幅度的上漲，有利於其理性拿地，更積極的推盤，可以增大市場供應。
作為一個企業，即便拋棄“追求利潤最大化”的說法，至少也要盈利，因為唯有如此才能生存下去。
這就是為什麼過去幾年，很多開發商不顧一切的高價搶地，催生了無數地王。因為土地是最重要的生產資料。巧婦難為無米之炊。
這也是為啥萬科一邊說自己要拋棄房地產（最近萬科副總裁、事會秘書朱旭對此否認了，表示萬科沒有拋棄房地產，只是在做定位的更新，住宅依舊是萬科堅持的領域）一邊拼命拿地（中國指數研究院的數據顯示，今年6月份和今年上半年萬科的拿地金額均位列第二）的緣故。
體量巨大的萬科尚且如此，規模小一些的房企更甚。畢竟千億是生存規模，3千億是競爭規模，5千億才是發展規模。
克而瑞的數據顯示，2018 年1-6月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.45，低於2017年的0.53。而銷售排名在50以後的房企，拿地依然十分積極，拿地銷售比達到0.6，高於2017年的0.48。融資渠道不斷收窄的環境下，這些房企還在拼命拿地增加土儲，無疑是希望通過擴大土儲來衝刺行業規模的“生死線”。
像恆大、融創這種手握大量廉價優質土儲的房企，反而顯得比較淡定。因為，雖然現在地價沒以前那麼瘋了，但還是漲的。Wind統計數據顯示，截至目前，本年度土地成交價款累計同比數據甚至高於2016年大部分月份。更重要的是，一二線限價厲害，拿了容易虧，即便能賺錢也不多。
至於過去拿的高價地，更慘。因為現在拿的地，雖然有限房價、競自持等各種條件，但好歹土地出讓的時候也限價了；過去市場價拿的地上面蓋的房子也要限價！有個別城市，甚至強制要求房企每一次開盤的均價都必須比上一次下調5%。虧本的買賣不到萬不得已，誰都不願意幹。如此一來，房企推盤的意願自然很弱，造成市場供應短缺。
設置房價漲停板，可以讓房企有一定的盈利，同時又不至於獲得暴利，有助於增大市場供應。同時可以讓房企更加理性的拿地，削弱房價大漲的預期。
對購房者來說，上漲預期鎖定之後，可以避免陷入焦慮，更加從容地決定何時買房，也不容易買到爛房子！
最近，各地購房者維權的新聞鋪天蓋地。其中，多半是因為質量問題。甚至有人預言：今年你將買到史上最差的房子！
市場低迷時期造的房子質量會差一些。為啥？因為房企為了生存，會死勁摳成本。死死限住價格不讓漲，同樣會有這樣的問題。畢竟現在不少房企搞了跟投，如果項目不賺錢，參與跟投的人就會跟著虧錢……
隨著融資渠道不斷收緊，當前，一些開發商資金鍊緊張，已到“生死存亡”的關口。鑑於今年下半年和明年是房企還債的高峰，困難時刻短期不會結束。
為了快速回籠資金，紓解困境。一些房企相繼要求在此前基礎上加快週轉速度，為此甚至不惜犧牲一點質量。以至於各地不斷曝出手撕地板、發黴門、房漏水，號稱3000元精裝修的成本，可能連300都不到。
對很多人來說，買房可能要動用6個錢包，是人生最大的一筆支出，買到這麼差的房子，心中的憤慨可想而知。
那問題來了，這麼差的房子為啥有人買？一是很多地方賣的是期房，你購買的時候並不知道房子質量怎麼樣；二者，即便賣的是現房，調控之下購房門檻不斷提高，而且人們恐懼明天門檻會更高，價格會漲得更塊，沒時間對比挑選，先加入到搶購的隊伍再說。
最終，大眾的搶購導致此前的大漲預期自我實現，又會強化未來的上漲預期——趨勢不斷自我強化。羊群效應的最終結果就是房價一路高漲，沒完沒了！
強制設置漲停板也是漲，但區別在於，由於設置漲停板之後，上漲的幅度是可預期的。像寧德這樣一年6%的漲幅也不高。這時潛在的購房者可以根據自身情況，更加從容地選擇購房時機，而不用強行瘋狂加槓桿入市。畢竟，願意而且能夠購買的才叫需求；只有意願，能力不夠的那叫偽需求。
對政府來說，鎖定上漲幅度，既可以避免價格倒掛導致瘋搶，又能更好的管理大眾的預期。
此前明源君已經說過多次，地方政府調控的目標是為了讓市場更加平穩健康的發展，暴漲暴跌都不是其願意看到的。
通過行政手段，要求房價不漲甚至下跌，確實讓統計數據意義上的房價保持平穩。比如一些城市呈現連續十幾個月下跌的態勢。
可是，房價穩定不代表樓市平穩！
限價過狠會帶來價格倒掛，因為限價只能限住新房，二手房還是在漲。這會在很大程度上刺激潛在購房者投資、投機買房的心理——有條件上，沒條件創造條件也要上。幾萬人搶幾百套房的景象到處上演，使得尚未購房的民眾更加恐慌。表面上房價穩定了，但其實製造了大量的投機需求。
如果像寧德一樣，設置每年6%的“漲停板”，這個漲幅下的收益率，對炒房客來說就沒什麼吸引力了。
很多調控的城市均有有一定的目標，但由於不明確，而人們依然對每年的房價漲幅有自己的預期，地方政府陷入與民眾的痛苦博弈中，當數值突破原有的區間後，地方政府再採取打補丁的方式救火。
小結
若水流遇到一塊巨石攔路，它不會去“努力翻越”，而是會繞道，選擇阻力最小的路徑繼續前進，價格同樣如此。
目前，房價上漲的動力依舊比較強勁，因為上漲依然是價格當前阻力的最小路徑。
希望全國房價集體下跌等想法是一廂情願。類似南京、蘇州、寧德一樣，設定一個價格漲幅區間，以及價格最高漲幅的控制目標是一個可選項，雖然用行政手段取代市場手段終究是一種短期行為，但在調控的的大框架內，或許更有助於房地產市場的價格穩定和市場的健康發展（包括保障房子質量）
閱讀更多 昆明特價房 的文章
