当前支撑中国经济的重要力量依然是投资，拉动中国经济增长的三大引擎器依然是房地产、政府基建、制造业。受到实体经济低迷与贸易战的影响，消费与出口的增速下行，对经济的贡献逐渐下降，唯有投资一枝独秀的保持稳定。事实上自1998年以来的中国经济增长模式都是货币+投资，不是以消费与出口为主导的，中国经济增长的动力与驱动器，就是房地产、政府基建、制造业。这就是为什么中国经济可以领先好多国家的秘密，也是为什么中国经济可以不担心崩盘，也不担心会发生什么危机的底气。
供给侧结构性改革与新常态的自2013年提出，实施5年的三去一降一补与动力转换的改革效果来看，还是不明显，中国经济又陷入下行-投资-稳增长，货币-债务-拉动力的怪圈。过去几十年，没有解决中国经济增长模式与动力的难题，归根结底是中国经济体制与地方经济发展模式及财税制度决定的。如果这个难题没有彻底解决，中国经济增长模式与拉动力就会一直是投资型驱动，货币+投资的模式，以房地产业、基建业、制造业为三大引擎器的增长动力。
为什么说房地产对解决中国经济发展问题有至关重要的作用。第一是税收方面，房地产税、土地增值税和土地使用税等占到总税收的约12%，如果加上营业税、所得税大概是30%。第二是再加上四万亿的土地财政，总共可以占地方财政的50%-75%。第三是现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%，金融业是15.9%，过去房地产业可以达到20%，而金融业只有8%。只要房地产投资增速高于固定资产投资增速，GDP增长率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。
第四是如果房地产行业不景气，地方债、银行债，甚至是金融的问题都会暴露出来。北京银行最大的坏账来源是钢贸企业，占25%以上，其次是煤炭企业，占20%左右。就房地产行业而言，购房者和开发商在银行的坏账率现在都是很低的，如果坏账率上升的话会出现问题。房地产投资大量下降，与房地产行业中国企占比很低有关，国企只占房地产行业总投资的11%，最高达到17%。很多大国企不往二、三、四线城市发展，其实房地产行业的自我调节能力是很好的。
中国30%以上GDP与房地产有关、50%以上财政收入与房地产有关，土地财政占地方收入比60%以上、50%以上税收收入与房地产有关，11项税费，占税收30%以上、50%以上基础设施与房地产有关、50%以上与地方债务与房地产有关，50%以上银行金融机构与房地产有关、60%以上的制造业与房地产有关、60%以上的老百姓财富与房地产有关、50%以上相关产业和就业与房地产有关，涉及到大的37个相关行业，被带动的直接与间接相关产业达到62个。因此，中国经济离开不房地产，房地产才是中国经济的真相。
其一是目前中国经济增长放缓及增速下滑与未来下行压力大。按照国家统计局的数据显示，2018年第二季度中国GDP增速6.7%，基本符合预期，上半年中国GDP同比增速亦为6.8%，表明上半年中国经济已经平稳收官。从中长期看，决定中国经济增长的关键仍然是供给侧改革与体制及制度改革。毫无疑问，在内需下滑、外需高度不确定之时，预计下半年政策将更重“扩内需”，财政政策将有更大的发力空间，通过减税等对经济进行结构性调整，货币政策也有边际放松可能，年内料仍会继续降准。
2017年各季度及2018年一季度、二季度GDP环比增速分别为1.5%、1.9%、1.8%、1.6%、 1.4%和1.8%。2018年6月规模以上工业增加值同比增长6%，为今年3月以来最低。社会消费品零售总额同比增9%。1-6月固定资产投资同比增长6%，再次刷新历史最低。期内民间固定资产投资同比增长8.4%。上半年工业增加值同比增6.7%，消费同比增长9.4%。中国经济衰弱、衰退、下滑是事实，除了贸易战的因素，基本面确实也不强。
看看2018年上半年经济数据，城镇固定资产投资同比增长6.0%，是1999年以来的新低。2018年6月社会消费品零售总额同比增长9%，这是2003年6月以来的新低。只有房地产投资强劲，2018年上半年全国房地产开发投资同比增长9.7%，增速低于1-5月的10.2%。房屋新开工面积同比增长11.8%，高于1-5月的10.8%。土地购置面积同比增长7.2%，土地成交价款增长20.3%。受地方政府债务监管从严影响，中国基建投资增速已降至历史新低，房地产投资尽管仍算强劲，但多归因于土地购置的高增支撑，在调控收紧环境之下，未来增速下行亦是大概率事件。
其二是中国经济现在的风险与危机积压严重，一旦爆发必招来灭顶之灾。最明显的风险就是经济下行、投资重复、金融、货币超发，地方债务与违约及人民币贬值、地方财政危机。消费对经济增长的基础性作用在不断巩固，2018年上半年最终消费支出对GDP增长的贡献率78.5%，比上年同期提高14.2个百分点，高于资本形成总额47.1个百分点。因此，中国经济没那么悲观，不会出现崩盘危机。从基本面来看，没有。我所说的基本面，一个是供给，一个是消费。
2018年7月23日，国常会上定调了下半年的货币政策和财政政策。会议要求保持宏观政策稳定，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激。财政金融政策要协同发力，更有效服务实体经济，更有力服务宏观大局。做出重要部署，要更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展。并再次提出稳健货币政策松紧适度。要保持适度社会融资规模和流动性合理充裕，疏通货币信贷政策传导机制，引导金融机构将降准资金用于支持小微企业；并引导金融机构按照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求等多重利好信号。
其一是货币政策走向适度宽松。政策原文是“稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕”。之前的“稳健中性”了，意味着我们的货币政策在经历两轮降准后，确认了全面宽松。这个宽松，一是对原来从紧的货币政策造成的风险进行的纠偏，二是为了应对贸易战之于宏观经济的冲击。其二是积极财政政策要更加积极。聚焦减税降负。具有激进信号，说明了之前央行和财政部的口水仗，央行胜出。折射出，国家在重回老路大搞货币放水的立场上，偏于谨慎。客观讲，对企业减税要比放水，更能够促动企业投资的积极性，更能够带动经济增长。
其三是坚持不搞‘大水漫灌’式强刺激”。可以说货币会适度宽松，但不会重现2008四万亿、2015去库存的开闸放水。因此，以财政政策积极扩张为主，货币政策适度宽松为辅。这是这次会议的第一个特征。其四是重回投资拉动。这是这场会议的第二个重要特征，“激发社会活力，推动有效投资稳定增长，是推进供给侧结构性改革补短板、巩固经济稳中向好势头、促进就业的重要举措”。投资拉动又回来了。这个项下包含三部分，放开部分行业，推进建设和储备一批重大项目……通过了石化产业规划布局方案，以及对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾。
其五是垄断行业开始放开，激活民间投资热情。这是很重要的第三个特征。在交通、油气、电信等领域推介一批以民间投资为主、投资回报机制明确、商业潜力大的项目”。包括上述说的“石化产业”，“支持民营和外资企业独资或控股投资”。这些行业过往垄断性高，是市场化改革者一直以来的呼吁，这次部分放开，释放的信号很大，值得重视。但仔细再看一遍，发现没有？重回投资拉动老路，却只字未提房地产。不过，中国不可能再重启夜壶的结论还早，国民经济去房地产不会是一项长期国策。因此，政策虽然宽松了，但具体到房地产这个行业，需要观察。
这次国务院调整货币政策主要有二大原因：一方面，为了稳经济。上半年投资增速创下了6%的历史新低，其中只有地产投资增速相对较高。而基建和制造业投资增速均持续低迷，如果保持目前状态，估计全年投资同比将会下滑至5%以下，而投资下滑将拖累GDP增速。再考虑到下半年贸易战将会导致出口下降，而单靠启动民间消费又独木难支，所以政府出台政策托底固定资产投资是不难理解的，当然，要固定资产进行投资，货币政策收得太紧是不行的，为了稳定经济增速，政府在货币政策方面做出适当调整也在意料之中。
另一方面，上半年去杠杆过猛，使得金融体系危机四伏。近期股市大跌，一下子跌至2700点。同时，债市出现罕见的企业债违约现象，使得其融资功能受到影响。同时，6至7月份，大量的P2P公司不是倒闭，就是老板跑路，让投资者叫苦不迭。如果不释放一定的流动性恐怕问题会越来越严重。市场基本已形成共识，央行货币政策已转向边际宽松。而今年已经出现了三次定向降准，未来是否继续降准，市场仍存分歧。
国家统计局与国家发改委的数据会告诉你，为什么说中国经济重回投资型驱动，货币+投资的增长模式与以房地产业、基建业、制造业的经济拉动力。因为经济的放缓与下滑速度超过市场想像力，6.7%、6.8%的数据对于中国经济增长过去的10%的增速来看，显然是经济处于崩溃局面。说明经济面临巨大的风险与危机，靠三去一降一补的供给侧改革无疑的无法解决当前中国经济的风险与危机。因此，端中期最好的办法与措施就是印钞机与房地产重新启动。
其一是政策由收紧到微调到放松。2018年7月23日，国常会定调：要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极。坚持不搞大水漫灌式强刺激，根据形势变化相机预调微调，定向调控。稳健货币政策松紧适度，保持适度融资规模，保持流动性合理充裕。说的简单些就是央行又要“放水”了，不过从这一波放水的形式来看，宽货币、宽财政是主基调，尚未提及房地产。所谓宽货币，解决的是市场流动性紧张问题，意图是降低中小企业融资成本。而宽财政，则是试图刺激基建投资，从而拉动经济。
其二是货币表面收紧，实则放松，流动性创造历史最高，形成泛滥横流。每次遇到经济下行，我国的货币政策就要宽松，2008年央行降息5次降准13次，2015年央行降息6次降准5次。2018年央行定向降准3次，并没有降息。反倒是由于银行利率过低，投资渠道扩大，导致储户资金大搬家，银行的融资成本不断上升，从而提高了房贷市场的利率。所以，尽管央行下半年有可能定向降准，主要是灌输实体经济，特别是民营企业中。而银行的房贷利率上涨的趋势不会改变，但是不地方开始下降，未来房地产市场将会由降温转向回升。
央行近期的操作显然完全符合这一思路。2018年7月23日，央行开展5020亿元1年期MLF操作，操作利率维持3.3%不变。值得注意的是，当日并无MLF到期，央行也未开展逆回购操作，结合有1700亿元7天逆回购到期，公开市场净投放3320亿元，这是有史以来单次最大规模的MLF操作。2018年7月以来，央行向公开市场累计净投放（含国库现金）14605亿元，而去年同期央行累计净投放（含国库现金）仅为3310亿元。年初以来货币政策边际放松在流动性环境的逐步纾解过程中不断确认，市场多认为，央行货币政策确实由紧转松了。
其三是政府基建与投资金额来看。会议确认下半年财政和货币政策边际放松的方向，有助于缓解对经济下行的担忧，基建增速有望。这次国常会还提出二项增加基建投资的举措：一方面，通过基建信托、PPP融资等来吸引民间投资，参与到基础建设投资中来。只要政府部门出台更多剌激民间投资基建的好政策，民间投资基建的热情就会提高。另一方面，新一轮基建投资开的是地方政府专项债和融资平台贷款两上正门，前者是1.35万亿规模，不会再额外增加，而后者放贷要受到银行的约束。所以，地方政府投资基建应是起到对经济增长托底的作用。故靠地方融资平台举债发展经济也只是权宜之计，关键是靠卖地肯定是不会变的。
国家发改委发布2018年6月份全国固定资产投资发展趋势监测报告，2017年1月1日至2018年6月30日，全国意向投资项目投资额225.7万亿元。2018年1月-6月份新增73.1万亿元，同比增长6.9%。2017年1月1日至2018年6月30日，全国拟建投资项目数量36.9万个。2018年1月-6月份新增13.3万个，同比增长15.6%。2017年1月1日至2018年6月30日，全国拟建投资项目投资额75.2万亿。2018年1月-6月份新增27.3万亿元，同比增长11.1%。2018年1月-6月份，基础设施、制造业、房地产业新增意向投资项目数分别同比增长-0.81%、42.9%、24.8%，投资额分别同比增长-33.5%、23.7%、38.6%。
其四是房地产业与土地收入来看。以往每一次宽松周期，决策层都会剌激一下房地产，因为地产投资是影响中国经济最重要的动力，而是在这次会议中，决策层既没有提及股市，也没有讲到房产，不代表着就是放弃房地产或者说不重启房地产。目前住建部称要减少房价上涨过快地区棚改货币化安置的比例，以及统计局表正在加快推进房地产税相关政策的举措，各地方政府都纷纷给房地产调控加码，这意味着各级政府暂时都不想再走重启房地产泡老路。
不过，棚改货币化安置没有停止与房地产税没有出来及人才政策不断的出来，说明房地产业依然是支撑中国经济运行的重要力量。由于棚户与保障房的投资会下降，影响到房地产投资的下降，地方基建项目缺钱，现在重提基建，实质上就是房地产换钱，投资基建的逻辑思维没变。
财经委会议强调“地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来”。正在进行的地方政府隐性债务排查，排查深度已经到了区县一级，而三四线城市的债务问题，正是最值得重视的。据不完全统计，2016-2017年一般预算收入连续下滑的地市共有12个，比如江西鹰潭、抚州、江苏淮安、盐城、湖南郴州、吉林延边等，全部是四五线城市。财政下滑，债务累加，去杠杆背景下，他们该怎么办？
去杠杆，要么做小分子——降低负债，要么做大分母——增加财政收入。债务已经欠下，只能想方设法扩收。何以解忧，唯有卖地。作为城市财政收入的主要来源，土地出让金才是真正的命根子。于是，你看到了在全国限购一盘棋的背景下，土地出让金还是创下了新高，尤其是三四线城市异军突起。包括佛山、南通、常州、嘉兴等在内的20多个三四线城市，今年上半年土地出让金额均超过了100亿元。
仅今年上半年卖地收入就与去年全年地方一般公共预算收入相当（占比超过90%）的城市数量多达14个，多数分布在浙江、四川、安徽、山东等省份的三四线城市。而这些城市的土地收入上半年基本翻番。除了地价上涨、去库存因素外，在地方债防风险、地方融资渠道收窄的背景下，多数地方政府存在卖地偿还隐性债务的行为。但这世界上，没有一个城市是靠卖地过活的，东墙总有补不上西墙的时候，于是地方债务的窟窿也越来越大。
其五是财政税收与地方债务来看。尽管是好消息，但表面的平静无法掩盖暗流涌动。而有些城市的未来，因为一纸文件，被打上了问号。7月13日，国 务 院发布《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，重点是提高了申报建设地铁和轻轨的相关经济指标及申报审核要求。申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。申报建设轻轨的城市一般公共财政预算收入应在150亿元以上，地区生产总值在1500亿元以上，市区常住人口在150万人以上。
对列入地方政府债务风险预警范围的城市，应暂缓审批（核准）其新项目。换句话说就是，GDP没达到3000亿、市区常住人口达不到300万人的城市，就先别做建地铁的梦了。早在去年，包头和呼和浩特的地铁被叫停就拉响了警报。而这次文件的下发，又有14个城市“地铁梦碎”：南宁、呼和浩特、包头、昆明、西安、兰州、沈阳、哈尔滨、贵阳，不符合政府债务率标准；太原，不符合一般预算内收入标准；乌鲁木齐、兰州，不符合地区生产总值标准；包头、兰州、洛阳、呼和浩特、南通、福州，不符合市区常住人口标准。
风向变了，在高质量发展经济要求下，地方政府必须习惯勒紧裤腰带过日子了。风向改变之前，早已有预警信号发出。2017年11月16日，财政部发布92号文要求集中清理PPP已入库项目。截至2018年4月1日，管理库清库项目合计609个，涉及投资额6114.39亿元；储备清单清库项目总数1798个，涉及总投资额1.78万亿元。这一切，都剑指越来越吃紧的地方财政，以及处在爆雷边缘的地方债务风险。我们政府信用是很差的，比企业可能更差，“国外机构估计，我们的地方债大概是40万亿，这应该是合理的，不高。
但是地方政府就没有一个想还债的，现在要让他还债，他说我工资都发不出来，财政困难得很，怎么办？不说还本，还息许多地方都还不起”。这是人大财经委副主任委员贺铿5月19日在某论坛上的演讲。40万亿地方债的规模，半个中国的GDP，让人惊出一身冷汗。而财政部公布的2017年地方债数字，仅仅16.47万亿元，相差了一倍不止。这其中的猫腻，就在于地方债务隐形化。仅靠发行债券难以支撑高额投资，于是各种地方融资平台、PPP项目都成为地方债务隐身之处，借金融之手，违规担保、变相举债也成了风险最集中的地方。雪球越滚越大，危及生命之时，就必须破局。
先打了这剂预防针，然后就开始动手。截至2017年末，银监会称全国共有政府融资平台9185家，2549家已经被调出平台管理名单，不再承担政府融资功能。136家融资平台直接退出，为近4年最高。2018年4月，在财政部层面主导的三批次总计697个国家级PPP示范项目中，84个项目直接被剔除示范项目名单。2018年7月16日消息，一轮由多部门参与的地方政府隐性债务排查已启动，重点针对PPP等重大项目负债、资金流情况等。
2018年7月17日，财政部连发4份通报，公布了云南、广西、安徽、宁波等地政府存在违法违规举债担保行为，不少负有直接责任的官员遭撤职。辽宁省通过签订协议将政府债务以及相关资产划给辽宁省交投融资平台公司，从而实现了政府债务转为企业债务，但依然由政府来偿还。不过，这种做法财政部却并不认可。各个端口、各种手段的违规地方债，全面整治，为的就是提前把爆雷的风险排除掉。债务风险最高的，都是中西部及东北省份。
比如贵州、辽宁、内蒙古、云南、陕西的债务率都超过了警戒线；贵州债务率达到了178%、负债率超过70%，均居第一位，近几年其经济增速都在全国前列，但需要看到背后是负债累累。对地方政府来说，财力的支撑是底线。江苏、广东债务余额都在前5，但两者的财力是第一第二，家底厚能支撑巨额债务，经济发展速度也就快人一步。但中西部省份就不行了，较弱的财力无法承受高额负债，一旦中间某个链条（比如融资平台）断裂，就会引发债务违约爆雷。
其六是各省经济对房地产依赖度对比。根据国家统计局数据，2017年我国大陆地区房地产投资总额为10.98万亿，占全国GDP总量的13.3%，占全国固定资产投资的17%。从各省数据来看，广东省房地产投资以12076亿元位居首位，也是唯一一个破万亿的省份，其余前五名分别是江苏、浙江、河南和山东。房地产投资额最少的省份为西藏、青海、宁夏、黑龙江和内蒙古。
从各省房地产投资占GDP总量比重数据来看，海南省以惊人的46.0%据各省第一位！是第二位的两倍还多！我们知道海南为我国唯一一个省级单位的经济特区，面向东南亚，地理位置十分优越。但是海南给我们的印象并不深刻，其并没有像深圳等特区哪像实现经济上的腾飞。却因为地处我国大陆最南部成为理想的过冬地，所以大批北方人尤其是东北人在海南买房，导致了海南房地产异常的繁荣，同样也导致了海南其他产业的发展停滞。
除海南外，重庆和安徽房地产投资占比同样较高，都在20%以上；宁夏和云南紧随其后为18.9%和16.9%。房地产投资占比较少的省份分别为西藏、黑龙江、内蒙古、吉林和山西，占比都在8%以内。从各省公开数据上看，上海以53.2%的比例，位居第一位，紧随其后的是海南省49.8%；辽宁和北京位列三四为，都在40%以上，广东为32.2%居第五位。房地产投资占固定资产投资的比例低于10%的省份有六个，分别是西藏、内蒙古、吉林、黑龙江、新疆和江西。
其七是地方房地产财政依赖。全国财政收入里，来自房地产领域的贡献依旧是其他行业难以匹敌的。财政部2018年1月25日发布的《2017年财政收支情况》显示，土地和房地产相关税收中，契税4910亿元，同比增长14.2%；土地增值税4911亿元，同比增长16.6%；房产税2604亿元，同比增长17.3%；城镇土地使用税2360亿元，同比增长4.6%；耕地占用税1652亿元，同比下降18.6%。以上几项相加，为16437亿元。
2017年的财政收支简报里没有单列房地产企业所得税。但2017年不会比2016年3641亿少。这样，将房地产企业所得税计入，以上整个的房地产税收就是2万亿元。此外，2017年国内增值税56378亿元，其中就包括了原来的房产买卖营业税改为增值税的部分。参考2015年的数字，房地产营业税6104亿元，过去两年按2017年增值税平均增长8%计算，2017年就超过7000亿；2015年建筑业营业税5136亿元，按其中一半建筑业营业税是与房地产有关，年增8%，就是6000亿。加上这两部分税收，2017年土地和房地产相关的整体税收总额，超过3万亿元。
当然，大头还是国有土地使用权出让收入，去年达52059亿元，同比增长40.7%。应该又是新的记录。如果仅仅简单对比，2017年土地和房地产相关税收、土地收入达7.2万亿，与前述两种预算总收入比较，权重超过三分之一。比如，2016年契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税相加为1.5万亿元，另外还有房地产企业所得税3641亿元。房地产营业税不少于6500亿元。分行业看，没有任何一个行业比得上房地产，有这么高的税收收入，占这么高的比例。何况，还有更直接、更高收益率的卖地收入。
从上图可以总结出：绝大多数地方政府的财政运转，仍主要依靠卖地收入；城市级别越低的城市，依赖度越高。例如杭州虽然卖地收入第一，但土地财政依赖度并不是最高的。土地财政依赖度高的反倒是湖州、眉山、菏泽、阜阳、许昌这些三四线城市。主要是因为，三四线城市经济结构单一、产业链条简单所致。长此以往，未来对土地财政的依赖度会更高。财政部举行的新闻发布会上，披露了上半年全国卖地收入。数据显示，2018上半年国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。
据中国指数研究院追踪的数据显示，今年上半年卖地收入前三甲为杭州、北京、重庆，TOP10成员为佛山、苏州、广州、天津、武汉、郑州、济南。而根据中原地产披露的数据显示，今年上半年卖地收入最高的为杭州，累计出让金额为1485亿元，同比增长了99%，相比于2017年上半年几乎翻了一倍。四个一线城市在本轮调控中是重点打压的目标，因此今年的土地市场二线和三四线是主角。杭州取代了北京的冠军地位，牢牢占据全国第一。福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅都在70%以上。
三四线城市方面，长三角地区的湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右。另外，岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等，上半年土地出让收入增幅在200%以上。土地是住宅的原始成本。一般情况下，一线城市住宅中土地成本占比高达7成，二线与三四线城市也在50%~60%。面粉价格不降，面包怎么会降价？但现实是，土地价格一直在上涨，房屋交易中各种环节的税收也有不同程度涨幅，同时还要承受货币购买力下降。成本不断上涨，货币又在贬值，房价下降何其难。
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