羅康瑞又賣項目了，這次賣的還是上海瑞虹新城項目。
6月26日晚間，瑞安房地產發公告稱，公司間接全資附屬虹得投資有限公司，將向由大悅城間接持有50%股權的曉盛有限公司轉讓彩橋控股有限公司全部股權的50%，初始對價為人民幣45.89億元。
交易完成後，虹得投資透過項目公司上海瑞虹新城有限公司繼續持有合作投資組合49.5%權益，曉盛透過項目公司持有合作投資組合49.5%權益，剩餘1%權益由上海虹房（集團）有限公司。
據時代財經瞭解，瑞房此次出售的合作投資組合為瑞虹新城項目的兩幅地塊(即第1號及第7號地塊)的土地使用權，佔地面積為72,856.7平方米，位於上海市虹口區嘉興路及新港路街道129及130街坊。
其中，第1號地塊總建築面積為11萬平方米，住宅佔10.9萬平方米，零售佔1000平方米，地塊已於2017年完成拆遷，將發展為高級公寓住宅。第7號地塊總建築面積15.9萬平方米，住宅佔15.8萬平方米，零售佔1000平方米，截至2017年12月31日已有98%簽署拆遷協議，預計2018年完成拆遷。
瑞房急於將兩塊即將進入開發期並很快可以產生銷售收益的地塊出售目的在於還債。瑞房表示，其擬將交易的所得款項用作償還短期內即將到期的境外債務及用作集團的一般營運資金。
公告顯示，本次交易預計將產生處置收益人民幣16.89億元，不包括對瑞房剩餘權益物業重估的任何影響，且於扣除稅項及交易成本後，所得淨現金流總額約為人民幣42.65億元。
自2015年起，瑞房就開始採取"輕資產"策略，賣項目已經成為常態，作為瑞房旗下的重點項目之一，瑞虹新城項目此前已先後兩次被出售。
2017年8月，瑞房宣佈與國泰君安、虹房組建平臺公司，收購瑞虹新城第167號地塊，瑞房、國泰君安、虹房分別持平臺公司49%、31%、20%股權。同年12月，瑞房再將瑞虹新城月亮灣（第3號地塊）、星星堂（第6號地塊）、瑞虹坊3區（購物商場二期）及太陽宮（第10號地塊）的49.5%權益售予中國人壽。
如瑞房所言，輕資產策略第一步是出售成熟商業資產，回籠資金，降低負債；第二步是締結戰略合作伙伴關係，使資金來源多元化，以較低資本開支和財務風險參與新項目。中國人壽和中糧集團都與瑞房締結了戰略合作。
值得關注的是，相繼出售給中國人壽和大悅城的瑞虹新城部分地塊，都不再併入瑞房的財務報表。而此次售予大悅城部分的資產，是太平橋項目外，瑞房手上第二筆最好的住宅資產。
年報顯示，截至2017年12月31日，瑞房在上海共持有太平橋項目、創智天地、新景灣項目、虹橋天地、瑞虹新城五個項目，創智天地，新景灣項目，虹橋天地已無可售住宅，太平橋則仍有21.5萬平方米。
而瑞虹新城可售住宅部分包括了上述第1號及第7號地塊共26.7萬平方米，以及悅庭（第2號地塊）的4.8萬平方米、供日後發展物業的8.3萬平方米。
過去2017年，瑞虹新城6至7期住宅均價已經達到10.13萬/平方米。按此價格推算，第1號及第7號地塊可售住宅貨值超過270億元。
值得一提的是，瑞虹新城項目是瑞房近兩年銷售貢獻最大的項目，佔比近半。2016年，該項目住宅銷售73.24億元，佔總住宅物業銷售額的44.93%；2017年，該項目住宅銷售45.29億元，佔總住宅物業銷售額的52.2%。
雖然瑞房一貫的銷售規模都包括傳統銷售物業以及其他處置資產兩部分，但此番出售給大悅城且無法並表的資產，無疑仍將對瑞房未來的銷售業績帶來比較大的影響。
當然，考慮到兩地塊前期巨大的拆遷成本，出售對瑞房整體的負債率表現也將產生一定幫助。據時代財經瞭解，截至2017年12月31日，第1號地塊已支付拆遷費用47.3億元，預計未付5.77億元，第7號地塊已支付拆遷費用41.64億元，預計未付3.31億元，總計98.02億元。
魚與熊掌不可得兼，為了加快週轉率和降低負債率，瑞房正在"斷臂求生"。2015年之後，羅康瑞一直都是這麼做。
文 | 黃銀橋
閱讀更多 電商小鵬 的文章
