目前由專業機構運營的長租公寓風頭正盛，深受資本方青睞。但是根據上海公寓企業聯盟的研究數據可知，目前我國出租房品牌公寓企業總佔有率低於2%。而美國租房市場機構化率為30%，在日本這一比例達到80%。相比之下，我國住房租賃市場的機構化率還很低，專業機構化的租賃市場發展空間很大。
同時，隨著入局的玩家越來越多，市場也已開啟淘汰機制，據統計，截至目前，已出現第一批倒閉的公寓企業。如一月租、GO窩公寓、V客青年公寓等。資金鍊斷裂、消防不合規、產權法律風險是他們關店的主要原因，長租公寓關店率達到3.6%。
58安居客房產研究院的監測數據顯示，截至2018年3月，全國範圍內各類長租公寓品牌為1200多家，房源規模逾202萬間。在各類長租公寓運營商中，主要有四類玩家，分別是房企開發商系，房地產中介系、酒店系和創業公司品牌系。他們目前都是怎樣的生存現狀，明源君帶大家一起來探索。
01
項目拓展，集中佈局一二線城市
城中村改造成為房源獲取新渠道
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運營商的背景不一樣，在進行項目拓展時，城市佈局策略還是有很大相似性的，但在房源獲取方面有一定差別。
1、城市進入：優先選擇一線及強二線
首先從各類運營商的入局時間來看，創業公司品牌系最早開始長租公寓的品牌化、機構化、專業化運營。其餘中介系、酒店系、房企系的進入時間都較遲，基本上在2015年之後才開始涉足長租公寓。
其次各類運營機構無一例外的選擇一線城市和強二線城市進行佈局。北上廣深因其外來人口多，租房市場需求大，成為各類運營商的佈局首選。其次武漢、成都、南京、杭州等城市也是佈局長租公寓的熱門城市。
此外從佈局城市的總數來看，地產中介系和房地產系佈局的城市會更多，涵蓋一線城市和新一線、核心二線城市。比如紅璞公寓在一線城市北上廣深有佈局，但其佈局重點是在核心二線城市，如廈門市、福州市、合肥市、昆明市、珠海市等。創業系和酒店系佈局的城市數量相對少一些，主要集中於一線城市北上廣深。
資料來源：各公寓官網 明源地產研究院製表
最後來看，房企系長租公寓的佈局和其集團整體業務佈局區域基本重合，以此形成業務聯動。比如旭輝集團的業務佈局在長三角地區、華南地區、環渤海地區以及中西部地區，而其長租公寓品牌旭輝領寓主要佈局在華東區域、華南區域、華北區域、華中區域和西南區域。
2、區位選擇：交通為先，兼顧周邊配套
在長租公寓的區位選擇上，無論哪類運營商，基本都會先考慮交通，其次是周邊的配套設施。
交通為第一考慮。由於長租公寓的租客群體主要是80和90後，其佔比達58%。這部分租客對交通便利性的訴求最為強烈，因此集中式長租公寓選址在地鐵或大型公交站步行15分鐘範圍內為宜。其次除了工作，生活也是很重要的一部分，因此周邊的配套，如商場、超市、醫院診所、電影院、菜市場等也是運營商選擇佈局的考慮點。
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3、房源獲取：城中村改造成為新契機
從拿房模式看，房企繫有著天然的優勢，現在土地招拍掛要求有15%的自持部分，有的自持比例甚至為40%-50%。這樣一來房企就可以從自持用地裡選擇合適的房源改造成長租公寓。其次房企系近來大舉進軍城中村改造，這一改造為房企獲取公寓房源提供了絕佳機會。以萬科泊寓為例，泊寓從當地國企、政府、村集體等業主手中獲取廢舊廠房、辦公樓或住宅樓，並將其裝修改造成為整棟公寓，以此方式出租，一般承租期在10-15年之間。
酒店系本身就是有酒店物業的，他們可以將盈利狀況不佳，人流量不大的酒店舊物業改造成長租公寓。中介系憑藉其渠道優勢，基本上掌握著市場上的房源信息，對於其尋找房源具有巨大的優勢。創業系主要是通過長期租賃物業的形式獲得房源。
從房源規模來看,中介系的房間數量最多，佔到市場總規模的65%左右，其次是房企系，佔到市場規模的15%左右，創業系的房源獲取佔到市場規模的10%左右，酒店系的數量相對較少。但是目前房企進軍長租公寓的勢頭很猛，前20強房企中已有15家進入這一市場，雖然房企系自2016年才開始進入長租公寓市場，但是他們有自持物業的房源優勢，以及資本優勢，明源君預計後期房企系和中介系在規模爭奪擴張上還有一場硬仗要打。
以上數據來源於網絡資料 明源地產研究院製表
02
運營管理，房企負重而行
創業系和中介系走輕資產
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各運營商由於自身底子不同，選擇的運營管理之路也多不一樣。
1、運營模式：利用各自優勢，合作開發運營也是一種選擇
從運營模式來看，上文有講，房企系的房源主要是從自持地塊，收併購中獲取，這樣的房源基本是整棟整棟樓，屬於集中式，拿下來之後進行改造設計和裝修管理，這樣的運營成本較低，而且便於設置公共區域，安排一些社群活動利於提升租戶體驗。
同樣酒店系的房源很多是酒店的舊有物業改造，也是屬於集中式。創業係為了便於塑造品牌，租賃的物業也多是集中式物業，這樣利於品牌打造和推廣。中介系依託其渠道優勢，多是房屋託管模式，拿取的多是分散式房源。
從資本運作來講，由於各類運營商自身底子不一樣，拿房模式不一樣，在資本運作的層面也有一定區別。就房企而言，多是通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地，或者通過收購獲得資產的所有權，因而其多是重資產運營。
由於重資產運營前期對資金要求很高，回本週期長。所以有的房企為了緩解資金壓力，也追求輕重並舉。如新近加入長租大局的碧桂園，集團營銷中心的相關負責人表示，碧桂園的長租公寓走“輕重並舉”模式，前期通過碧桂園的運營管理和服務，實現輕資產盤活存量資產，而未來重資產的部分會比重越來越大。
而中介系和創業品牌系多是通過房屋託管和長期租賃形式拿房，屬於輕資產模式。目前創業系也會和一些開發商合作，拓寬輕資產運營模式。如未來域和開發商主要有三種合作方式：加盟模式、資產管理模式、開發模式。
房企有土地優勢，創業繫有運營管理優勢。所以目前有些房企會和成熟的公寓運營商合作，自身僅提供房源。保利、綠城、陽光城就是這種運營模式，以陽光城來講，它會提供房源，寓見公寓則負責標準化運營和項目管理。明源君認為在激烈的長租市場爭奪中，各類運營商需發揮自身優勢，苦練內功，以自身價值（開發、品牌、運營管理等）在市場裡留有一席之地。
2、盈利模式：立足租金差，增值服務也是拓金的汪洋大海
對所有的長租公寓運營商來說，租金差是其進行公寓運營的主要贏利點。但是由於長租公寓的拿房成本日漸看漲，此外裝修、設計、運營管理等方面的投入也很大，所以租金差的空間是有限的。所以各類運營商都在積極拓展嘗試新的盈利模式。
房企系由於其房源多是自持的，而且也會通過收併購獲取房源，所以物業本身的升值對其而言，是一個很大的盈利所在。
和房企一樣，酒店系也有這樣一個特點，可以依託已有物業的升值拓展贏利點。同時酒店系也也可以依託自身在酒店服務方面的優勢，拓展一些增值服務，例如上門保潔服務、維修等服務。
創業系公寓運營商在資源和資金方面沒有先天優勢，但是經營思路和方式更為靈活。在租金差之外，可通過裝修提升溢價。如灣流國際根據租客問卷調查及相關產品研究推出三種裝修分別為“睿智北歐風格、英倫工業風格與原生裸心風格。打造家的溫馨感，給人安靜祥和的居家體驗。也可以通過提供增值服務進行利潤拓金。如安心公寓在其員工公寓中，提供職業培訓、兼職信息等服務。
03
產品打造，房企類產品線更為豐富
創業系深挖細分領域
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長租公寓的戰局漸酣，各類機構運營商紛紛使出殺手鐧打造公寓產品，以期在野蠻生長的長租叢林中殺出一條血路。
1、客戶定位，多集中白領
從公寓的客戶定位來看，四類機構都將白領市場作為主打市場，紛紛搶奪白領租戶。之前明源君有分析過，其實藍領公寓也有很大的市場需求，具有剪刀差大、坪效高、收益穩定等優勢，各類運營機構可以加以考慮。
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2、產品設計，創業系產品線更為垂直化
從產品線的分佈來看，創業系公寓運營商注重垂直領域的客戶打造，會涉及到金領、白領、企業員工、創業人士、女性社區等垂直領域。然而其餘三類運營商多是在白領客戶的分層上下功夫，打造中高低三檔產品線。從之後的市場來看，創業系可以繼續在垂直領域發揮自己的優勢，爭取做到行業最優。而有實力的運營商也可以兼顧多條線，一條線上的多種分層。
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小結
從以上各類運營商的發展來看，房企系和中介系由於自身先天優勢，目前在房源規模上處於領先地位，但是隨著越來越多房企的加入，中介系的強勢擴張，創業系的日益縱深，整個長租公寓市場的發展依然充滿變數，誰都談不上有絕對優勢。姿勢正確、底子打牢是堅持到最後的關鍵。（明源地產研究院 田甜）
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