8月伊始，地產股再遭重挫
進入8月的第一天，A股又跌了。而跌得最慘的，又是地產股。
為什麼受傷的又是房地產股？
房地產調控，沒有幻想空間
然而在幾天前，房地產股曾一度面臨了政策面轉向、基本面向好的預期。前幾天，國常會提出支持擴內需，要求保持宏觀政策穩定，積極財政政策要更加積極，穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保障合理融資需求。
這被市場部分人士解讀為，政策邊際有所放鬆，釋放出全面寬鬆的信號。因此，各個要素市場全面行動起來，鋼鐵、基建等週期股大漲，房地產市場也蠢蠢欲動。寬鬆放水，刺激登臺，財政貨幣協同發力莫不是房地產市場又要回暖？
然而仔細梳理一下就能發現，房地產市場可能回暖不過是一廂情願的幻想。
年初至今全國各地出臺的大大小小樓市調控政策超220次，僅7月份各地就出臺了近30項具體的樓市調控措施，調控強度前所未有。
往常，宏觀政策寬鬆往往伴隨著樓市的鬆動。而這次，一邊放水，一邊嚴控樓市。水一定不能流到樓市中去，樓市已經有了風險和泡沫，所以建立了一道強屏障來阻隔水的進入。
一線城市深圳打響個人限賣第一槍
同樣是在7月31日，深圳發佈樓市調控升級新規。7月31日傍晚，深圳公佈《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》。
根據通知內容，此次調控的重點如下:
1、暫停企業買房；
2、新購買的商務公寓，5年內禁止轉讓；
3、個人購買新房，3年內禁止轉讓；
4、有房貸記錄的離婚購房者，首付款至少7成；
5、無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明，首付款至少3成；
6、離婚前家庭僅有1套住房證明的，首付款至少5成。
上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示，此次深圳出臺的新政，從嚴格意義上來說是一個建議性內容，但此類建議內容應該說都是針對了當前政策的漏洞，從政策調控思路看，接下來落實的可能性較大，而且也體現了對於房地產調控政策打補丁的特點。
另外其信號意義在於，在當前“政策鬆綁”的市場預期下，深圳高舉“房住不炒”的旗幟，值得肯定。預計後續北京等城市有可能跟進此類政策。
房住不炒，上市公司做到了嗎？
一邊是樓市調控政策不斷升級，一邊還有上市公司囤房亂象。據wind數據顯示，截至6月26日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產，佔比46.23%，合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。
上市公司囤房這個現象在A股市場由來已久。而賣房保殼更是成為不少上市公司“保殼”的“絕招”。
2017年12月27日晚間，*ST普林發佈公告稱將出售北京和天津的兩套房，賣房收益720萬元。由於前三季度公司淨利潤虧損204.77萬元，這筆賣房收益將幫助其扭虧保殼。
同樣，S*ST前鋒在去年底也發佈公告稱，公司將出售北京的兩套房產，賣房收益645萬元。
數據顯示，S*ST前鋒2015年、2016年分別虧損3776萬元、4331萬元，2017年前三季度的淨利潤總和為-183萬元。這意味著如果S*ST前鋒賣房成功，將有望藉助賣房的收益實現扭虧
除了保殼，還有不少上市公司也在集體賣房。今年年初，華能水電發佈公告稱，為盤活存量資產，提升資產質量，公司在北京產權交易所通過公開掛牌方式出售持有的標的1為北京市豐臺區蓮香園16號樓18層01-08房產及附屬設施；標的2為北京市豐臺區蓮怡園北路2號院1號樓-1層-108、3層301房產及附屬設施，2號院2號樓3層301房產及附屬設施相關資產。這兩處房產價值合計1.9億元。
2017年12月21日，貝因美也發佈公告稱，為盤活公司資產改善資產結構，提高資產運作率，計劃出售旗下的杭州、廣州、北京等地的22套房產，建築面積合計3398.47平方米。
此外，GQY視訊曾經發布的公告也顯示，公司的全資子公司洲際機器人將以5775萬元的價格出售名下房產。
精細圍堵，落實房住不炒
隨著針對個人的房地產調控措施的不斷收緊，有專家呼籲，房地產調控應對投機進行“精細圍堵”，對企業和上市公司炒房囤房加強監管，堵住公司炒房等樓市調控漏洞已迫在眉睫。
6月24日，西安住房保障和房屋管理局發佈通知，將暫停企業在限購區域內購買商品住房；
6月25日，長沙市政府辦公廳下發了關於進一步加強房地產市場調控工作的通知，同樣暫停向企業銷售商品住房和二手住房。
6月26日，杭州市住房保障和房產管理局宣佈，杭州在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。
7月4日，上海市住建委下發《關於規範企業購買商品住房的暫行規定》，限制企業購買商品住房。
7月31日，深圳也加入了限制企業購房的行列。
昨天中央政治局會議公報中有這麼一段話：“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”
同樣是在7月31日，《半月談》發表文章稱，公司炒房行為不僅擠佔了剛需族的購房空間，更成為房價飆漲的一大推手。
近六成房企業績預喜，但是還能“喜”多久？
調控措施不斷加碼，但似乎上市房企的日子過得還算紅火。截至7月31日，據統計數據顯示，按照證監會行業分類，滬深兩市共計56家上市房企披露2018年中期業績預告，包括扭虧企業在內，32家房企業績預喜，佔比高達57%。
從預告淨利潤下限來看，在已公佈具體數據的56家企業中，30家房企歸屬於母公司股東的淨利潤超過1億元，佔比54%。
而預告淨利潤變動幅度超過100%的房企達33家，這意味著半數以上房企淨利潤將翻倍。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示， 2018年上半年結算的項目多是2016年以來拿地的項目，有些房企在這一期間拿到的便宜地塊，結算利潤較高，三、四線城市樓市的熱銷項目結算後，給房企扭虧為盈和提升淨利潤提供了重要助力。
然而隨著房地產市場調控不斷加碼，上市房企將面對更為嚴峻的市場環境。目前來看，2018年上半年，房企銷售額增長還是主基調，百強房企銷售業績驕人。
但在嚴厲的調控政策下，樓市已經出現下行信號。經過了兩年多的擴張，目前許多房企已經感受到了莫大的運營壓力。
多種因素疊加之下，房企資金狀況普遍相對較緊，個別房企已經陷入經營不善的困境。
事實上，鑑於項目結轉週期特點，接下來房企銷售將不會過於樂觀。
尤其有些房企近兩年通過收購項目增加土地儲備，這些項目雖然成本較低，但涉及股權複雜，改造等項目的週轉速度將受到一定影響。
2018年，房地產市場已經進入調整深水區，行業銷售額增速將有所降低，整個房地產行業步入降溫階段，也許對不少上市房企來說，冬天真的來了。
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