2016年4月28日，安徽麗豐集團以1480萬元/畝的價格拿下肥西[2016]5號地塊，樓面價10090.91元/㎡ ，即麗豐鉑羽公館。
2017年2月6日，麗豐鉑羽公館首開。96折+5000元驗資優惠+1元享價值8萬車位+蓄客近6個月，多重優惠，當天去化不到4成。
隨著肥西市場持續火熱，板塊內高速時代御府備案價1.48萬/㎡被認可，麗豐鉑羽公館性價比一下子就凸顯出來了。
而本週，麗豐鉑羽公館最後一棟高層加推，目前正在認籌2萬+升級驗資20萬階段，均價14139元/㎡，面積96㎡、103㎡、114㎡，最低首付3成。
— NO.1 —
2017年以來，肥西房價發生了哪些變化？
造成兩種去化結果的原因也很好理解。
2017年2月，當時肥西市場，文一西溪灣備案價11200元/㎡，華地紫金府備案價10989元/㎡，價格梯度不一致，麗豐鉑羽公館每走一步都很艱難。
而現在的肥西市場，高速時代御府備案價14799元/㎡，
城建琥珀御賓府備案價16249元/㎡。可以說，除了華南城，14139元/㎡的麗豐鉑羽公館，價格可以碾壓肥西所有項目。 這1年多時間，肥西發生了什麼？
2017年2月份，肥西備案900套房源，均價9694元/㎡；
而2018年7月份，肥西備案392套房源，均價13319元/㎡，上漲37.4%。
不僅如此，目前肥西庫存緊張。截止7月30日，肥西庫存3319套，去化週期僅僅3.7個月。
而看具體的在售盤，
1、文一名門森林語：是純新盤，預計8月初開盤。洋房面積96㎡-126㎡，疊墅120㎡-190㎡，可滿足剛需、剛改、改善等不同層次需求！
2、麗豐鉑羽公館：本週末加推最後一棟高層，均價14139元/㎡。按照首付3成計算，最小戶型96㎡計算，平均首付40.7萬左右。
3、高速時代御府：預計8月下旬會有新品加推，高層104㎡、129㎡、133㎡，洋房140㎡左右，前期備案價14799元/㎡。按照首付3成計算，最小戶型104㎡計算，平均首付46.2萬左右。
4、城建琥珀御賓府：在售洋房C3號樓，主力面積138㎡，均價16307元/㎡，剩餘少量房源。除此之外，還有躍層，是改善小區。
5、華南城紫荊名都四期錦園：上週六加推597套房，備案均價10100元/㎡，主力面積89㎡、114㎡、127㎡、128㎡，最低首付5成。按照最小面積89㎡，均價10100元/㎡，平均最低首付45萬左右。
6、新華九龍首府：目前在售洋房，均價13938元/㎡，主力面積120㎡、138㎡，最低首付5成，按照120㎡計算，平均首付83.6萬。
由此可見，在肥西買一套新房，首付沒40萬基本拿不下。
— NO.2 —
肥西二手房：價格堅挺，1.4-1.7萬/㎡區間！
肥西二手房呢，情況並沒有多少好轉。
根據鏈家網數據，肥西最新二手房成交均價
14829元/㎡。而在過去1年時間，均價基本在1.48萬/㎡左右徘徊。
而最近成交的二手房，也是最好的佐證。
1、禹洲華僑城二期2室2廳 71.77㎡，成交總價129萬，摺合單價17975元/㎡，掛牌一天就成交。
2、原樹提香2室2廳，82.83㎡，成交總價136.6㎡，摺合單價16492元/㎡，成交週期27天；
3、東冠繁華逸城2室2廳 87.74㎡，成交總價130萬，摺合單價14817元/㎡，成交週期83天；
4、鼎元公館 2室2廳 70.79元/㎡，成交總價106.5萬，摺合單價15045元/㎡，成交週期18天；
……
很顯然，
1、肥西二手房成交價並不低，靠近市區的在1.4-1.7萬/㎡。主要原因：政務區、高新區、經開區需求外溢，加上肥西不限購，自然成為剛需承接地。
2、成交週期很短，基本是出來一套賣一套。之前社群裡有個網友，名下有兩套房，一里洋房和東冠繁華逸城，準備賣一套置換。中介建議他賣東冠繁華逸城。
3、兩房戶型很吃香，面對的主要是剛需客戶，總價低。
— NO.3 —
結語
一直以來，價值決定價格，供需影響價格。從價值來看，肥西3宗地塊樓面價破萬，毛坯賣1.5萬/㎡才能保本；而從需求來看，目前房荒嚴重，可選房源不多。
但最近土地市場的信號，不是很樂觀。
5月11日，光明地產競得肥西[2017]15號地塊，居住地塊樓面價3750.02元/㎡，溢價率30.95%。
7月18日，金輝競得肥西[2018]15號地塊，樓面價6830元/㎡。
今天（7月30日），肥西[2018]16號地塊出讓，無人報名！
2018年以來，肥西一直深陷“逢土拍就流拍”的魔怔。限地價、限房價是表面，而更深層次原因，是開發商對未來樓市不太樂觀的態度。
我覺得目前買肥西，主要有兩個問題需要深思：1、是自住還是投資，如果是自住，那買房義不容辭；如果是投資，後期土市不明，有可能高位接盤；2、目前肥西二手房，基本都是剛需盤，不管是品質還是物業服務一般，後期溢價不是很高。
閱讀更多 合肥樓市 的文章
