晚上八九點鐘的太陽

小區業主趕走物業然後自治，有成功的麼？我的回答是可以的。

我在最早居住的那個小區裡，每個月十塊錢的物業費。物業僱了兩個門衛，一個打掃衛生的。服務本不怎麼好，後來又要長物業費，業主堅持不交，物業公司只好撤出了。

後來，小區成立了業主委員會，因為都是義務，所以開會難，商量好的事往下推行更難，最後的業委會名存實亡，小區也就沒人管理了。

眼看著垃圾滿天飛，人們的心裡也是不舒服。於是多人找到環衛處。與他們達成協議，每年每戶出衛生費四十九塊五，由環衛處負責收取，負責院內打掃衛生每週兩次，並負責每天清理垃圾。

就這樣，小區運行一至到現在。只不過衛生費卻由原來的四十九塊五長到了九十八元。

這樣，小區由環衛處打掃，樓道里由業主打掃，其實也是挺乾淨的。小區的治安問題，雖然沒有門衛，但是小區裡裝了十幾個攝像頭，也基本得到了解決。

其實這個模式也不錯。人們花錢不多，每年一百元，就解決了衛生和治安問題。關於下水道堵塞、房頂漏雨問題，都是各個樓道自行協商解決。

民諺民俗民間故事

杭州有個傳奇小區叫恩濟花苑

自管八年，物業費一分未漲

0.5元/㎡/月！服務槓槓滴！

竟然還給大夥兒攢下百萬積蓄

業主們讚不絕口

杭州城西的恩濟花苑，2002年竣工，說來也是個老小區了，但從小區整體面貌來看，根本看不出這是一個已經8年沒有專業物業公司管理的小區！

這個小區的自管，導火索是一次沒有預兆的物業費漲價。

2009年下半年，物業公司在沒有和大多數業主商量的情況下，突然公佈“物業費從0.6元/㎡/月漲到1元/㎡/月”，加上這家物業公司的服務本就不讓人滿意，維修遲緩、樓道髒亂狀況時有發生，激發了業主的不滿情緒，於是“罷黜”了物業！決定由業主自己來管理小區！

他們面臨的第一個問題就是

誰來接管呢？

一些有擔當的業主，成立了業委會，由業委會牽頭，在外面僱了主管、文員、出納、水電工、保安和保潔…… 組成專屬社區服務小組，他們自己叫“恩濟物業”。接管後的第一個大動作，就是把原來0.6元的物業費降到了0.5元！業主們紛紛叫好！

可這麼低的物業費

管理和服務會下降麼？

人家持續管理了8年，業主對小區自管很滿意！不但治理得有模有樣，還增加了健身器材、改造了信報箱、提升了綠化、修整了公共設施和遊樂休閒場所……

當然，在小區自管的過程中，恩濟花苑所在的競舟社區也為大家提供了很多幫助。

3年前，業委會來了一個狠角色，新一屆業委會主任，徐波！他是一位民營企業家，公司裡管理著好幾百號人，對他而言，管理不是難題！上任伊始，他就帶著5人的業委會成員們大刀闊斧繼續改革，在極短的時間內，整治了小區裡出現的一些車庫改造、群租亂象。

徐波說，業委會的微信群時刻關注著小區的風吹草動，只要發生問題，他們就必須想辦法解決。“業委會必須有奉獻精神。小區有什麼事情，肯定是業委會成員去幹。我們的業委會王副主任已經退休了，平時她也根本閒不下來，負責監管物業服務好小區，很辛苦。”

就在前不久，恩濟花苑的業主們提前得知了下一年度物業費的價格——還是0.5元/㎡/月，不漲價

除了物業費外，小區還有停車費、商鋪出租費的進賬，每年，業委會都會將賬目公開，每筆支出都有據可查！小區現在的物業積蓄大概在一百萬元左右。

目前在業主委員會自建的“恩濟物業”裡，供職人員總計15人，盡心盡力地工作著，讓業主享受到了不輸於品牌物業的服務！

恩濟花苑自管的成功

離不開這些因素

①懂得管理的帶頭人

②身正有擔當的業委會

③盡心盡力的服務人員

也有很多人說

管理小區，就應該讓

專業的人（物業）幹專業的事

你有什麼體會和看法呢

在【評論區】說說吧

房屋工匠

這個問題，對於我來說，實在深有體會，因為，我做過我們小區五年的業委會主任，我還曾經寫過一篇這方面的文章。

其實，業主自治，我們也曾經想過，可以任性的說，只有小區所有人沒有了私心，小區裡沒有一個潑皮，沒有一個無素質的，自治才可能長久。

我們小區有1500戶左右，幾棟高層和小高層，本來我一個農民，不可能做這個業委會主任的，是因為業委會成立後，發現其他成員有老師，律師，醫生，廠長，曾經的幹部這些，但是都對房屋結構設施設備不懂，而我，正是做工程的，最主要一個原因還有，他們都想當主任，而我因為自己農民，無所謂，本準備得過且過的（我是別人推薦去的），而他們在彼此不想讓的情況下，都異口同聲的看著了我，也許，對於他們來說，我是他們所有人的傀儡。

小區前期物業是開發商指定的，飛揚跋扈，比較專橫，態度也不好。我們業委會成立後，第一件事就是我帶領業委會所有成員，全部進行拍照檢查，並以公函的形式要求物業進行整改，同時，規定整改時間。

我又組織業委會成員去人家好的小區進行參觀學習，取經。我規定，因為我們是義務，只有一百元電話費，沒有任何工資，每週星期六，星期天晚上值班2小時，方便業主反應，我們並進行整理記錄。

物業開始不賣賬，不限期進行整改，於是我們發出了公開招標告示。並對來投標的物業進行實地考察，這下，原來的物業就真的慌了。

也正是這個時候，有人提出業主自治，但是，機械維修，小區管理，車輛管理，等等問題一下子就出來了，而每個人都想著安排自己的人在小區管理，拿工資，總之一句話，想著怎麼往自己口袋撈錢。

其實，在物業法中就有一條，物業公司人員，不能聘請本小區家屬或者業主，就是為了避免自私自利的問題。

物管最後其實依然沒有換，但是屬性變了，物業管理主要負責人也換了，直接和我們業委會籤合同，並我簽字同意生效。我也合理合情的給他們規定了一些，比如，小區車輛收入不許惡意漲價，全天不超過10錢，兩小時內免費，業委會3次提出整改通知物業依然無果的，物業要受罰，有了這些約束，小區環境，物業態度都改變了很多。

其實，一個小區管理好壞，業委會非常重要，而業委會成員必須團結，有公德心才行。

而物業方面，人家是賺錢吃飯的服務型公司，你要人家服務了，相關費用本就應該交的，對於不滿意的地方，可以提出，甚至要求整改，這些都是合情合理的，但是，以各種藉口不交物業費的，不是有，而且很多，一個原因:貪心。

小區裡關於物業和業委會中，水也很深，太多太多的說不清楚。如果業委會的人自己屁股擦不乾淨，就沒辦法約束別人了。

微風細雨話蒼涼

我家所在的小區就是趕走了原有的物業，然後業主自己管理的。原來的物業太操蛋，我們小區是自有鍋爐供暖的，供暖季馬上開始，原物業說要收三十多萬的維修費修鍋爐，限期交齊，否則不供暖，加上之前我家那個單元電梯壞了拖了將近兩年才給換電梯，物業收了近三十萬給換了個十八九萬的電梯，這電梯平均每月出故障三次、以及養一大堆閒人等等很多事情，結果引起業主眾怒，把原來的物業公司趕走，臨時開個會選了幾個代表自己管理運營，到現在將近三年，整個物業運營加上保安保潔在內十個人（我們小區很小，一共就四個單元），除了物業費暖氣費停車費之外沒有交過其他的費用），之前原物業聲稱要三十萬才能修好的鍋爐花了三萬不到修好了，其他單元壞了的電梯也換了，業主委員會自己申請的大修基金修的沒讓業主掏錢，小區門換了電子鎖，維修了樓頂、每季度公開賬目，最近還被街道辦選為優秀小區。。。

我覺得成功管理的原因有幾個，一是我們這個小區時間比較長，而且小，多年下來住戶互相認識，利於監督，其次第一任被推選出來管理物業的業主都是公認比較正直的，而且大家當時一致同意誰認為帳目有問題，都可以隨時查賬，做到賬目透明公開，所以一段時間下來大家對小區的整體運營開支心裡就有數，有這個基礎，之後的幾任即使想在帳目上動手腳也沒有多大餘地，還有就是由於管理人員也是小區住戶，所以有什麼問題就能及時解決，因為不解決他們也不方便，所以大家就沒有多大的不滿。

阿颯1

提問人所說的應是小區自管，自管是物業管理的終極形式，只在各地商品化的小區零星有出現。

終止委託物業公司的物業服務，小區業主施行自管在理論上可行，更有成功案例:如杭州的恩濟花苑、長沙東成大廈就是成功典範！

且慢！他們兩個小區能夠自管成功，是有特殊原因的。各位有興趣的可以上網去查一查他們成功的秘訣。

據筆者查閱的結果來看，這兩個小區有幾個共同點:有穩定的出租性收益(房屋出租)，面積不大(東成僅有一幢樓)，強有力的業委會，有具有良好的自管基礎。

其他小區如果有相似的條件，自管成功性也會很高，但是如果沒有相似的條件，僅僅盯著能降個1毛2毛物業費，那麼自個兒的成功率會很低，低到生無可戀，這是為什麼？

當地很多小區業委會到這兩個單位參觀對標學習，然後就沒有然後了，再也沒有小區學習、自管成功例子就是證明。千萬別以為:帶上了“自管帽"，就是成功人！

一個小區實施自管並且能成功，小區硬件條件之外，內部主要看兩個方面:

一、要看主持工作的團隊(業委會)精力、專業能力、職業操守。毋庸置疑，業委會一般是退休的老人，從事過各行各業，相互之間未必都能配合默契，這一段時間內需要磨合，小區物業管理雖然不是高精尖的行業，卻也是需要一定專業度的，這就考驗一個臨時組建的團隊整體綜合能力，特別是主任和副主任尤其重要。

二、小區業主的信任度、支持力度

自管也要看外部兩個條件是否成熟:

一、社區服務類的專業公司在當地是否成熟市場化

二、當地的綜合管理環境是否良好。諸如法律，環境城市綜合執法，社會治安環境等。

小區就是一個小社會，總是會出現這樣那樣的問題，比如小偷小摸、違章搭建、車輛違停、拒繳物業費等等，這類的問題如發生時，當地的職能機構能夠迅速響應處理，不至於小矛盾小問題發酵至不可收拾、怨聲載道。 如果能達到，可以說當地的環境具備了自管的外部條件。

現今國內極少存在這業主自管小環境，如有也將是萬中存一，現今時段不具有較大範圍複製推廣價值。

隨便問下目前很多小區離職的業委員成員，那是血淚無邊啊。試想，一個家族大院出一個管家，幾房妯娌時不時都會有碎語，何況成百上千互不認識、不熟悉的業主群體?

“又沒工資，3幢老李憑啥那麼積極跑來跑去，沒拿好處，誰信啊?"。 這話是不是很熟悉? 還有人動不動晚上跑到業委會成員談“個人需求"，不給說法就不走等等。

試想下，小區通過一個區內道路不準停車的決議，總會有人跳出來不服，偏要停，口口聲聲我是業主！ 不配合門衛登記，開去硬闖進小區，毆打門衛，囂張狂妄的例子舉不勝舉。

三天前(4月24日)，延安城區馬家灣博成仕佳小區，一位六十五歲的保安，才入職一個月，就因為讓進園區的業主配合做車輛登記，被業主活活打死！事件經過令人髮指！

在國內，尚不具備廣泛業主自管的綜合環境，因為現時的小區物業管理矛盾重重，物業和業主暗鬥不斷，高等級的小區業主自管還為時過早。

事物發展總是遵循一定規律，委託物業管理都是磕磕絆絆，貿然跳躍到小區物業自管這一終極階段，那麼結局是註定了的。

老包有時不在線

小區業主把原來的物業趕走了，然後採取自治的辦法的進行管理，這不是一個權宜之際，短期的應急可以，還是要請物管來進行管理才行。這其中有兩方面的原因，一是個別業主有點過分，對物管的看管這也看不慣，那也有意見，幾個業主在一起擺倒起物業，不是簡單的有意見，而是一種對物業管理的感情衝動，比起人家小區的物業，就火冒三丈，恨不得立馬喊物管滾蛋，這種自治，是一種很隨便的治理，不會長久的。另外，物業管理人員，也要懂得珍惜，這年頭很多年輕人都找不到工作，找到一家物管，人家要你就是很不錯的，何必要做一段就產生厭煩情緒呢？這樣你的個人情緒必將影響到其他物管的思想情緒，這就是嚴重影響工作的原因，進而導致工作中出問題。而且，業主也不高興，只有跟著大家喊物管滾出去，反正我們已經交了物管費的，這樣由於物管人員的不負責任，導致物管費收不起來，出現了不願意交費的現象。有的物管還把業主當成‘’敵人‘’一樣看待，一些事情不能採取過急行為處理，這樣做了，業主們就要‘’以暴制暴‘’，這樣怎麼能夠搞好工作和關係呢？業主和物管是顧用關係，我花錢，就應該有好結果，相反，沒有獲得這種結果，還得一肚子的氣受，哪個都不和受啊！

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我對物業行業的瞭解，還沒有見到業主自治成功的。聽說過，沒見過我也是個業主，也同物業鬥過，一堵氣想為業主爭口氣，在物業隊伍一干就是十年，瞭解了物業，知道了業主的心態，從物業的維修工，至項目經理，上至公司領導崗位，處理過多個小區老大難問題，多次與新聞記者交淡。為物業增輝添彩。現在我還是業主，我的經驗，我的善良告訴我，只有物業與業主合睦相處才是唯一岀路，業主的維權多數是缺泛物業專業知識，在法律上得不到法律支持，物業是想掙線，但沒那麼黑。業主對物業有意見，人數沒有那麼多，扇動業主搞簽字活動，大多數是湊熱鬧，小區鬧的最歡的，其實都有私心的，主張主業自治的，其實他想自己治，說物業收費高，待自治收費更高，說物業是黑社會的，在物業走後，業主真感到遇到了黑社會。物業在有處投訴，業委會自己選的上那投訴，所以只有業主物業相互理解、包容，這才是業主之福。在國際上中國能夠包容各種類型的國家建立命運共同體，業主與物業，沒有太大矛盾。為啥不能建命運共同體呢？。

手機用戶61700655261

趕走物業，業主自治的小區也有不錯的。。估計100個裡面可能只會有四五個，其餘的全是不如以前了。。老舊無電梯的低層小區，自治可以，業主標準要求不高，還省錢。但高層小區沒有物業的規範管理，環境秩序還好說，可重要的設備設施管線怎麼辦？幾年下來，小區就廢了。。業委會成員專業性差，私心多並雜，尤其責任和壓力意識短缺，真出了重大問題，他們肯定認為自己只是奉獻，不可能去擔責，況且也擔不了。。而物業公司畢竟是獨立法人，想不承擔也不行，所以他們自然也會用心盡心多一些。。每一家物業公司即使存在這樣那樣的問題，但起碼的服務意識肯定都會有。。所以到底是物業管好，還是業委會自治好，還用爭論嗎？個案代表不了全部。。即使業委會聘請專業人士，其實也是相當於變相又找了一家物管而己。。任何時候，交費都是業主的責任，服務是物業應盡的義務，良性循環才能最有利小區的發展。。多好的業主涉及到個人利益，也會變不講理，個別業主更是害群之馬，但存在的即是合理，現實就是如此。。只有業主和物業相互理解相互支持相互感恩，和諧共處才能共贏。小區好了，最大的受益者是全體業主。。

龍無名4

一看就電梯高層，還幾年的房了！商捕是你們小區得木？把下車位是業主自已的還是業主租開發商得？入業主車位及商埔全自已買完得，那對老有業自治可算清帳了，你們全小區面積多少總收資多少，能請多少保安、保潔、電工、《保潔現在物價1800至2200外加保險及過年過節費一月三千能行》保安四千、電工四千伍、綠化工少點，呵呵呵你們可能說保安電工工資高錯大錯，因為保安12小時總要給三千吧？保險800多你們知道吧？生活你們200元一月能給他們開走嗎？低壓電工及肖壓電工多少你們多問問，當然你們自已管不請一人能節很多費用、行嗎？自己不上班做保安，叫老婆做保潔，叫老爸做電工，不行做不道因為我也買房我也是業主我原每月給自已的物管費不可能自已去做保安叫老婆做保潔想叫老爸去義務做電工但老爸不會都嘛😊林子大了什麼鳥都有請問一小區有幾家能做到我以上所說，屁話我2011年買房1六年這樣業主帶表那樣業委會上門做工作說，物業沒做好保潔沒做乾淨，保安服務不到位，電工沒到戶維修，物業管理辦工室服物不好，花草工草平沒有修剪白拿工資，叫每戶業主簽字上報社區備案換物業，對了老物業走了新物業來了！可人家新物業一接手查看設施設備不幹了為啥？五年設施沒備以老伐要用維修基金叫業主簽字，這棟說不是我們棟摟不籤，本棟樓下層說我不坐電梯走樓梯不籤，咋個得五年設施不行了呢？哦！以前裝修房子時大家都這樣，把裝修材料一下裝上電梯拉不動也拉以前保安不讓拉還說保安是看門狗，老物業上門說還說你們是衛我們服務得快走不然以後不會交物管費😊😊😊雞叭哦！我以前都這樣做個😊😊😊以前老物業墊資維修，公告業主公公示欄大多業主沒看不知道，現在新物業不墊資維修只出人頭要工資就行，業委會說你們新物業來我們小區先拿100萬保證金交業委會保押😄😄😄😄😄😄雞吧新物業氣到把辦工用品及人員全叫跑了，後咋怎找社區，社區說行但只能叫協警來給你們看十天八天，只能自已小區快找新物業，來了就走沒一家物業來幹，先還這家那家大爺來看幾天門，可時間長了沒人看了，有找業委會那幾爺子也不管了😄😄😄各掃自家門前雪，現在它媽拉圾到處都是草一人多高沒保安今天這家被偷明天那家被偷是長事，哎！不說了大家多想想值嗎？人心呀人心，老子現在場子都悔青了籤他媽的屁字……

打老美

我們棟就是自治的……

我們小區有五棟樓：前兩棟100平不到，後兩棟200平，旁邊一棟240平。一個月物業費35塊錢，有門衛，有清潔工，個人是感覺還不錯…

後來好像是幾個買二手房的老太婆嫌一個月35塊太貴，然後開始在那裡鬧，各種找茬 。

物業公司的老總也是個無所謂的人，看到那群老太婆鬧，直接就撤了所有人員，把小區扔在那裡不管了。

這回那幾個老太婆倒是消停了幾天，然後又開始嫌棄沒人搞衛生，小區太臭。也不知道誰找了一個社會人員來當物業…可是，收費是平方算的，那幾個老太婆又不願意了，又開始作妖。（不得不吐槽，如果那幾個老太婆死了，我都想放煙花，她們好事不做，專門在兩家鄰居之間傳閒話，挑唆別人家的婆媳關係，反正沒見過她們幾個做好事…）

於是，小區又沒人管了。

這時候，我們棟的一個老闆跟我們同一棟的人說，我們自己管好我們這棟就好了，衛生費，安裝監控的費用，雜費，每家平攤。我們這棟每家人都同意了，開始了我們這棟樓的自治。

別的樓的人看到我們這棟自治，也想效仿，結果還是因為那幾個老太婆，自治沒有成功…再後來，那兩棟的業主把那幾個老太婆孤立起來，然後開始自治。現在好像也不錯的樣子。

關鍵字: 房產 物業費 生活